今天聊聊樓市話題，最近有個叁號院房價大跌的討論，當(dāng)然那是最常見的拿一樓的房源的特價，對比常規(guī)樓層的均價，得出了房價大跌的結(jié)論，只能說手段過于粗糙。

要想表達(dá)東二環(huán)的房價下跌，在目前的市場，例子實在太多，無須這么刻意。

泰禾商圈

對于東二環(huán)板塊，最早僅僅是描述泰禾商圈一帶，化工路以北到鶴林公園以東，后來隨著養(yǎng)云、觀湖郡等開發(fā)，劃分到了前橫路以東。

至于其他區(qū)域，雖然也都宣稱東二環(huán)，實際要么已經(jīng)到三環(huán)，要么距離甚遠(yuǎn)。

新盤如此想靠近東二環(huán)，原因也是因為板塊的次新房價漲幅領(lǐng)跑同時期的其他項目，成為福州真正的樓市新貴。

最典型的代表：金尊府、融僑悅城、融信后海。

高峰期二手房價都突破4W，對比當(dāng)初2W不到的售價，翻倍的漲幅，羨煞旁人。

也讓當(dāng)初看不到二化的一眾購房者，無言以對。

隨著樓市推進(jìn)，板塊持續(xù)開發(fā)，從化工路以北，直到來到晉安湖周邊，板塊的樓面價持續(xù)突破2W+，新盤售價清一色3W+。

這樣的價格承托，也讓泰禾商圈的次新，更有了價格底氣。

只不過隨著樓市遇冷，板塊的新盤價格也有所下調(diào)，目前在售的偏剛需產(chǎn)品，售價普遍在2.5W左右。

此時對比當(dāng)初高價的次新二手：

金尊府：

94平精裝，2023年初3.9W，2025年3W，2年跌了9K

73平精裝，2023年中3.7W，2024年底2.6W，一年半跌了1.1W

融僑悅城：

108平復(fù)式，2021年精裝4.4W，2025年簡裝2.5W，4年跌了近2W（不考慮裝修差異）

112平，2021年精裝4.5W，2025年精裝3.1W，3年半跌了1.3W

從這兩個板塊高價代表的次新，2021年-2022年，二手保持在4W左右的售價。

時間來到2023年下旬，房價開始回落，2024年至今，房價開始雪崩！

聊到這個區(qū)域，終究無法避開一個樓盤，就是保利香檳國際。

在互聯(lián)網(wǎng)評論區(qū)，流量最高的樓盤，沒有之一。

這個超級大盤，房價變化如何：

64平：2023年簡裝3.2W，2025年精裝2.3W，2年下跌9K
141平：2020年精裝3.2W，2025年簡裝2W，4年下跌1.2W

項目是這個核心圈次新里面，房價一直最低的一個，雖然距離配套沒有差異，奈何盤實在過大，也造就了房價無法和周邊其他幾個媲美。

當(dāng)初房價下跌，也是最早的一個。

周邊情況

對于泰禾商圈，同時期主要對比就是五里亭，對于五里亭算東區(qū)板塊，在市場比較弱勢的存在。

周邊沒有過硬的配套，市場的熱度也一直不如泰禾商圈，后來也不如晉安湖。

這里的也有部分次新盤，當(dāng)初售價普遍不低。

世茂璀璨天城：

86平復(fù)式：2021年毛坯3.4W，2023年簡裝2.9W，2025年精裝2.6W，4年下跌8K（不考慮裝修差異）

中海金璽公館：

72平復(fù)式：2021年精裝4.2W，2025年精裝3.5W，3年半下跌7K

對比泰禾商圈這2年不到的時間崩盤式的下跌，五里亭的這兩個代表次新，房價下跌反而更趨近于市場均值。

換言之，這里的下跌反而更少。

考慮到區(qū)域的配套差異，只能得出一個結(jié)論，泰禾商圈前幾年的溢價實在過大，存在炒作的情況。

炒作情況

觀察一個區(qū)域是否存在炒作，可以通過新盤交房后掛牌比例，以及新盤的裝修入住率。

對于東二環(huán)的新盤，以貝殼為例：

建發(fā)朗云：掛牌27套，總套數(shù)168套，比例：16%
建發(fā)養(yǎng)云一期：掛牌31套，總套數(shù)567套，比例：5%
天琴灣：掛牌18套，總套數(shù)180套，比例：10%
建發(fā)璽云：掛牌46套，總套數(shù)687套，比例：6.7%
綠城海棠映月：掛牌13套，總套數(shù)172套，比例：7.5%
桂語映月：掛牌11套，總套數(shù)724套，比例：1.5%

隨意盤點了幾個項目的掛牌，建發(fā)朗云作為板塊前2年的改善代表，掛牌比例16%，堪稱福州炒作第一盤。

對比同期的天琴灣，掛牌10%。

兩個高改盤，都是炒作極高的項目，只不過朗云更加夸張。

從掛牌價來看，朗云一區(qū)，掛牌普遍在8-9W，這種價格外灘壹號開了也只能甘拜下風(fēng)。

福州第一豪宅，不是建發(fā)紫宸，不是外灘壹號，而是它。

盤點總結(jié)

對于福州房價變化，引用一個文章，2024年才是福州真正崩盤的節(jié)點。

簡單回顧一下樓市，2021年上旬，福州回暖，捆綁加價，這時期入手新盤，虧掉首付算運氣不錯。

后來2022年遇冷不好賣但是還能支撐，后來疫情過去，進(jìn)入2024年，市場也進(jìn)入國企市場。

新盤的定價雖然沒有以往民企那種瞬間暴跌的特價，但是二手市場的崩盤卻非常迅速。

這2年的崩盤，以當(dāng)初炒作熱度極高的幾個區(qū)域為代表，特別是高價次新的項目為首。

市場記住了高新區(qū)，前2年的房價崩盤，實際上，東二環(huán)核心的泰禾商圈，這幾個高價次新，短時間的跌幅也不妨多讓。

當(dāng)房價下跌后，泰禾商圈也就沒了當(dāng)初的光環(huán)，榕博小+晉三中的組合，反而因為提前三年政策，打壓了小戶型的流通性。

當(dāng)初定位非改善的項目，高價后對比市場難以匹配的總價區(qū)間。

一切看上去很奇怪的定位，終究在房價下跌后也逐步恢復(fù)了理性。