文/十一弟

最近，廈門最大的國企開發(fā)商——建發(fā)股份，在京城有一個(gè)頂級(jí)豪宅入市——

建發(fā)·海晏。

這個(gè)項(xiàng)目位于炙手可熱的海淀區(qū)，價(jià)格賣得很貴。

總共推出了15棟樓、403套房，全都是大戶型，最小面積是155平米三居室，最大面積是423平米超大頂層。

在定價(jià)策略上，建發(fā)把各個(gè)樓棟之間的價(jià)格，拉開了不小的差距——

最便宜的一棟樓，銷售均價(jià)大約14萬/平米；最貴的一棟樓，銷售均價(jià)將近17萬/平米。

海晏的上車門檻，卡在了底層戶型，面積偏小——

單價(jià)在12萬/平米以上，總價(jià)2000萬起步。

富人的圈子也很尷尬，段位層次相差很大——

花了兩千萬買的豪宅，住在一個(gè)小區(qū)里，卻只能墊底，抬頭仰望。

家家戶戶的貧富程度，一目了然，取決于你住在高層，還是底層。

最貴的一套頂層豪宅，俯瞰整個(gè)小區(qū)——

建筑面積423平米，單價(jià)超過了17.8萬/平米，總價(jià)需要將近7600萬。

上海、北京這樣的大城市，從來不缺購買力。

最大的人口紅利，就是從全國各地源源不斷涌入的有錢人。

據(jù)說，在正式開盤之前，海晏在認(rèn)籌階段就很火爆。

但到底有多火爆，那就是一個(gè)秘密了。

前幾天，海晏開盤。

從中介朋友們連夜甩出來的銷售數(shù)據(jù)來看，賣得相當(dāng)火爆——

總價(jià)最少2000萬起步的頂級(jí)豪宅，一晚上時(shí)間，就賣掉了185套，去化率46%，攬金62億。

開盤以后，建發(fā)掛出來了一張鮮紅的慶祝海報(bào)。

但它沒有炫耀銷售數(shù)據(jù)，只是一個(gè)勁地表示感謝。

看來，海晏的開盤業(yè)績(jī)，半遮半掩，又變成了一個(gè)秘密。

不過，政府的網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)，是不會(huì)騙人的。

再過個(gè)把月，是熱銷還是注水，很快就會(huì)揭曉答案了。

年初，建發(fā)以逾90億的代價(jià)，拍下了位于海淀區(qū)的海晏地塊。

當(dāng)時(shí)，這塊地起拍價(jià)72億，建發(fā)經(jīng)過249輪激烈競(jìng)價(jià)之后，一舉擊退了中海、金茂、中鐵置業(yè)+招商+華潤聯(lián)合體、保利、北京城建等一眾國央企開發(fā)商，最終摘牌，溢價(jià)率25%。

在北京樓市，海晏地塊是單價(jià)地王級(jí)別的存在，折合樓面價(jià)超過了9.5萬/平米。

這個(gè)每平米賣到十幾萬塊錢的頂級(jí)豪宅，從拿地到開盤，只用了五個(gè)月時(shí)間。

過去幾個(gè)月里，建發(fā)一直在趕工搶收。

它硬是把頂級(jí)豪宅的慢節(jié)奏，干成了剛需盤一樣的快節(jié)奏。

當(dāng)年以高周轉(zhuǎn)著稱的恒大、碧桂園，要是能看到建發(fā)的周轉(zhuǎn)速度，都得低頭喊聲祖師爺。

這是因?yàn)榻òl(fā)拍下海晏地塊的同一天，還有一塊與之毗鄰的姊妹地塊出讓成交。

兩宗姊妹地塊的起拍樓面價(jià)，都是7.6萬/平米。

海晏地塊拍賣之前，建發(fā)也報(bào)名了這宗姊妹地塊。

但在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，沒能敵過中鐵置業(yè)+招商+華潤聯(lián)合體，遺憾失手。

三家央企聯(lián)合體拍下的這宗姊妹地塊，總價(jià)將近92億，溢價(jià)率17%，折合樓面價(jià)逼近9萬/平米。

錯(cuò)失這宗姊妹地塊之后，在海晏地塊的競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，建發(fā)明顯更激進(jìn)了，勢(shì)在必得。

相比另一宗姊妹地塊，建發(fā)拍下海晏地塊的溢價(jià)率更高，每平米地價(jià)貴了六千多塊錢。

同一個(gè)地段內(nèi)，兩個(gè)姊妹地塊貼身肉搏，建發(fā)的拿地成本更高，而且是獨(dú)立操盤開發(fā)。

都是單價(jià)賣到十幾萬的頂級(jí)豪宅，搶的是同一批客戶，競(jìng)爭(zhēng)壓力可想而知。

中鐵置業(yè)+招商+華潤聯(lián)合體，把這宗姊妹地塊也開發(fā)成了一個(gè)頂級(jí)豪宅——

臻澐。

這個(gè)項(xiàng)目拿到預(yù)售證的時(shí)間，比海晏還早了一個(gè)禮拜。

臻澐的貨量更大，總共推出了14棟樓、521套房。

但在銷售定價(jià)上，臻澐要比海晏稍微便宜一些，每平米低了八千塊錢左右。

當(dāng)下的樓市里，有錢人打新豪宅，賭的就是未來的升值空間，開盤價(jià)格低一點(diǎn)，將來獲利更大。

低價(jià)，也是豪宅廝殺的殺手锏。

臻澐取證已經(jīng)半個(gè)月過去了，仍未開盤，還在認(rèn)籌階段。

據(jù)說，項(xiàng)目認(rèn)籌也很火爆，第一天就招攬了上百組客戶。

建發(fā)可能是感受到了對(duì)手的壓迫感，盡管晚一個(gè)禮拜拿到預(yù)售證，但果斷選擇了搶跑。

如果海晏的開盤業(yè)績(jī)，真像中介朋友們鼓吹的那樣，一晚上就賣了185套豪宅、銷售額62億，那也不枉建發(fā)的一番小心機(jī)了。

海晏開盤以后，這兩天，有人對(duì)外放風(fēng)，臻澐打算在開盤價(jià)格上做文章——

打折。

據(jù)說，臻澐準(zhǔn)備在預(yù)售備案價(jià)的基礎(chǔ)上，最低打到86折。

同一個(gè)地段內(nèi)，高地價(jià)、高房?jī)r(jià)、獨(dú)立操盤，海晏要跟臻澐貼身肉搏、掰手腕。

接下來，就看建發(fā)有多大本事了。

畢竟，90多億的地價(jià)，真要賣不動(dòng)的話，不好交代。

作為廈門最大的國企開發(fā)商、世界五百強(qiáng)企業(yè)，背靠大宗商品貿(mào)易業(yè)務(wù)，每年滾動(dòng)起來七八千億營收規(guī)模，建發(fā)干房地產(chǎn)，手上根本不差錢。

對(duì)建發(fā)而言，最重要的，是把地拿對(duì)，房子賣出溢價(jià)，項(xiàng)目干出利潤。

去年，建發(fā)名下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的銷售規(guī)模，大約1565億，行業(yè)排名第七。

它來自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營業(yè)收入1846億，最后幫股東賺到的凈利潤，只有3億左右。

在同規(guī)模的頭部房企里，建發(fā)的盈利能力，屬于墊底水平。

高達(dá)1846億的營收規(guī)模，最后到手凈利潤僅3億出頭，其實(shí)已經(jīng)處在盈虧臨界點(diǎn)上。

稍一疏忽，就要陷進(jìn)虧損了。

建發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，劃分了兩個(gè)主要平臺(tái)——

建發(fā)房產(chǎn)、聯(lián)發(fā)集團(tuán)。

去年，建發(fā)房產(chǎn)營業(yè)收入1496億，給母公司貢獻(xiàn)了20億凈利潤；

聯(lián)發(fā)集團(tuán)營業(yè)收入361億，反倒給母公司帶來了將近18億虧損。

這樣一來，盈虧相抵，建發(fā)名下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)高達(dá)1846億的營收規(guī)模，最后到手的利潤，只有3億左右。

盡管房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的盈利能力，在去年很拉胯。

但拋開聯(lián)發(fā)集團(tuán)，在建發(fā)體系內(nèi)，建發(fā)房產(chǎn)還是利潤大戶。

建發(fā)名下的大宗商品業(yè)務(wù)，滾動(dòng)了龐大的營收規(guī)模，但利潤微薄。

去年，它來自大宗商品業(yè)務(wù)的營業(yè)收入5089億，到手凈利潤35億。

建發(fā)房產(chǎn)的營業(yè)收入1496億，為母公司貢獻(xiàn)了逾20億利潤。

聯(lián)發(fā)集團(tuán)陷入虧損以后，今年初，建發(fā)已經(jīng)對(duì)它進(jìn)行了大刀闊斧的改造，動(dòng)了一場(chǎng)大手術(shù)——

連同董事長(zhǎng)、總經(jīng)理在內(nèi)的核心管理層換人，以及組織架構(gòu)大調(diào)整。

今年，建發(fā)房產(chǎn)繼續(xù)開動(dòng)馬力，收縮在北京、上海等大城市，砸了幾百億買地。

到上個(gè)月，百強(qiáng)房企拿地榜單上，建發(fā)的拿地金額，超過了201億。

它壓過了保利、中海和華潤，僅次于另一匹央企大黑馬——中建壹品。

今年一開年，建發(fā)就在北京花了逾90億，拍下海晏地塊。

最近，它又在上海砸了將近124億，摘牌了位于虹口北外灘及楊浦新江灣的4幅地塊。

在北京、上海拍下的這兩塊地，無論是總價(jià)，還是單價(jià)，幾乎都是地王級(jí)別，將開發(fā)銷售頂級(jí)豪宅。

建發(fā)干房地產(chǎn)，要的是房子賣出高溢價(jià)，項(xiàng)目干出大利潤。

拿地王、做豪宅，剛好滿足了它的需要。

現(xiàn)在的樓市，不怕房子賣得貴，看看上海的豪宅行情，賣得越貴，搶得越兇。

單價(jià)逼近20萬/平米、總價(jià)大幾千萬的頂級(jí)豪宅，還得排隊(duì)搖號(hào)拼運(yùn)氣，開盤就能一把清。

兜里有錢、手里有購買力的，是豪宅買家，賣不動(dòng)的滯銷盤，全是剛需。

這年頭，能拯救開發(fā)商的，還得靠有錢人。