作者：賀沛（知名園區(qū)界專家）

產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚的重要平臺(tái)，曾一度被視為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新引擎。然而，隨著市場(chǎng)環(huán)境的不斷變化和政策導(dǎo)向的調(diào)整，一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)逐漸陷入了發(fā)展困境。

在一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)，資本的過度投機(jī)行為導(dǎo)致園區(qū)內(nèi)企業(yè)良莠不齊，部分企業(yè)通過包裝和炒作獲取資金，而非依靠真正的技術(shù)創(chuàng)新和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。這種投機(jī)行為不僅扭曲了市場(chǎng)信號(hào)，還加劇了園區(qū)的經(jīng)濟(jì)泡沫。

許多產(chǎn)業(yè)園區(qū)在規(guī)劃和發(fā)展上缺乏特色，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重。這不僅限制了園區(qū)的差異化發(fā)展，還降低了園區(qū)的整體競(jìng)爭(zhēng)力。部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)過于依賴傳統(tǒng)制造業(yè)，缺乏高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的支撐。同時(shí)，園區(qū)內(nèi)的創(chuàng)新激勵(lì)機(jī)制不完善，導(dǎo)致企業(yè)創(chuàng)新動(dòng)力不足，難以形成持續(xù)的發(fā)展動(dòng)力。

那些曾經(jīng)掛著"國(guó)家級(jí)""省級(jí)"金字招牌的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，正在上演集體塌方。據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)表明，某東部沿海城市的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)空置率已突破45%，而在五年前，這里的廠房租金還要靠"關(guān)系"才能搶到。更觸目驚心的是，某中部省份的產(chǎn)業(yè)園區(qū)庫(kù)存去化周期達(dá)到驚人的11.7年——這意味著即便現(xiàn)在停止新建，現(xiàn)有存量也要消化超過十年。

政策催生的畸形繁榮時(shí)間倒回2015年，某南方城市打出的"零地價(jià)招商"政策猶如一針興奮劑。開發(fā)商們算著一筆簡(jiǎn)單粗暴的賬：政府白送土地，銀行配套貸款，建好廠房轉(zhuǎn)租就能躺著賺錢。高峰時(shí)期，該市同時(shí)在建27個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，規(guī)劃面積相當(dāng)于3個(gè)澳門。這種瘋狂在2020年達(dá)到頂點(diǎn)，這種"自租自用"的游戲，本質(zhì)上是把銀行信貸資金通過虛假租賃轉(zhuǎn)化為企業(yè)現(xiàn)金流。

商業(yè)地產(chǎn)的劇本重演熟悉的味道正在蔓延。產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商中心里，銷售們說著和十年前商業(yè)地產(chǎn)如出一轍的話術(shù)："我們和政府簽了對(duì)賭協(xié)議""五年后租金翻倍""上市公司優(yōu)先入駐"。在某新一線城市，連爛尾商業(yè)綜合體的開發(fā)商都轉(zhuǎn)型做起了科技產(chǎn)業(yè)園，把原來的商場(chǎng)隔間改稱"智慧辦公空間"。

隨著國(guó)家對(duì)環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展的日益重視，一些高污染、高能耗的產(chǎn)業(yè)園區(qū)面臨嚴(yán)峻的資源環(huán)境約束。這迫使園區(qū)必須轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，尋求綠色、低碳的發(fā)展路徑。產(chǎn)業(yè)園區(qū)應(yīng)加大對(duì)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的支持力度，鼓勵(lì)企業(yè)加大研發(fā)投入，推動(dòng)產(chǎn)學(xué)研合作，形成創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的發(fā)展模式。同時(shí)，建立完善的創(chuàng)新激勵(lì)機(jī)制，激發(fā)企業(yè)的創(chuàng)新活力。產(chǎn)業(yè)園區(qū)應(yīng)根據(jù)自身特色和資源優(yōu)勢(shì)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，形成差異化發(fā)展格局。通過引進(jìn)和培育新興產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，提升園區(qū)的整體競(jìng)爭(zhēng)力。

數(shù)據(jù)撕開了華麗外衣。2024年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)平均租金回報(bào)率跌破2.7%，比商業(yè)地產(chǎn)崩盤前的3.8%還要慘淡。更可怕的是，某機(jī)構(gòu)調(diào)研顯示，32%的園區(qū)存在"陰陽合同"——給企業(yè)看的租金是28元/㎡/月，實(shí)際入賬價(jià)格不到15元。這種飲鴆止渴的降價(jià)，讓整個(gè)行業(yè)陷入"誰先漲價(jià)誰先死"的囚徒困境。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的金融化操作比商業(yè)地產(chǎn)更隱蔽。某開發(fā)商發(fā)明的"租金收益權(quán)質(zhì)押融資"，把未來十年租金打包成理財(cái)產(chǎn)品，年化收益敢標(biāo)8.5%。投資人不知道的是，這些廠房的實(shí)際出租率不足四成。當(dāng)2024年某信托爆雷，底層資產(chǎn)是三個(gè)空置率超70%的產(chǎn)業(yè)園。

有的園區(qū)五年間四易其主，地價(jià)從30萬/畝炒到220萬/畝，每次轉(zhuǎn)手都伴隨著更夸張的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：從食品加工園變成生物醫(yī)藥港，再包裝成元宇宙創(chuàng)新基地。如今上除了雜草叢生的水泥樁，只剩褪色的"國(guó)際領(lǐng)先產(chǎn)業(yè)集群"廣告牌。

政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的政策引導(dǎo)和支持，制定更加科學(xué)合理的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。同時(shí)，完善園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高園區(qū)的吸引力和承載力。產(chǎn)業(yè)園區(qū)應(yīng)積極響應(yīng)國(guó)家環(huán)保政策，推動(dòng)綠色發(fā)展。通過加強(qiáng)環(huán)保監(jiān)管、推廣清潔能源、實(shí)施循環(huán)經(jīng)濟(jì)等措施，降低園區(qū)的資源消耗和環(huán)境污染。產(chǎn)業(yè)園區(qū)應(yīng)加強(qiáng)與國(guó)內(nèi)外其他園區(qū)的交流合作，構(gòu)建開放合作的平臺(tái)。通過共享資源、互學(xué)互鑒，推動(dòng)園區(qū)在更高層次上實(shí)現(xiàn)協(xié)同發(fā)展。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)貸款不良率從2021年的1.8%飆升至現(xiàn)在的17.3%。更可怕的是抵押物估值泡沫，評(píng)估公司內(nèi)部文件顯示，他們接到的"特殊需求"中，要求將空置廠房按滿租狀態(tài)估值的占63%。這場(chǎng)擊鼓傳花的游戲正在反噬實(shí)體經(jīng)濟(jì)。從資本賭場(chǎng)到企業(yè)墳場(chǎng)，國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)面臨的困境不容忽視。

關(guān)注 | 園區(qū)薈（ID：biaozhunpark）

來源 |老田投研3

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