今年以來，很多朋友都問我一個(gè)問題，大前海到底還能不能買？

我跟很多人聊完以后發(fā)現(xiàn)，他們更深層的困惑不在于買不買，而是如果現(xiàn)在下手，房?jī)r(jià)還會(huì)不會(huì)降？

歸根到底，是何時(shí)下手的問題。

其實(shí)，不怪大家有這樣的想法。深圳樓市的趨勢(shì)目前已經(jīng)非常清晰：

能讓購(gòu)房者心甘情愿掏出六個(gè)錢包，好地段+好產(chǎn)品+好價(jià)格，三者缺一不可。而在這其中，價(jià)格又是決定性因素。

對(duì)于這類朋友的疑問，我通常是這樣回答的：要想有足夠高的安全邊際，不如考慮大前海核心區(qū)域核心板塊的人才房。

我的邏輯是：如果在一個(gè)已經(jīng)有明確未來的核心區(qū)域，人才房是普通剛需能撬動(dòng)的安全邊際最高的杠桿。

01

太強(qiáng)了！深圳科創(chuàng)在下一盤大棋

地理學(xué)上，有個(gè)碰撞效應(yīng)。即凡板塊交織之處，因自然之力驚人，往往誕生瑰麗奇跡。

聞名遐邇的喜馬拉雅山、東非大裂谷、馬里亞納海溝，都是如此。

樓市中也蘊(yùn)含類似規(guī)律。 凡是產(chǎn)業(yè)政策碰撞的位置，總是蓬勃發(fā)展。

比如福田政治中心構(gòu)建出了金融區(qū)，再比如南山科技城碰撞出的超總基地。

究其原因，這樣的產(chǎn)業(yè)碰撞，既拉大了地域骨架，又導(dǎo)入了產(chǎn)業(yè)融合。

而深圳最新的碰撞，當(dāng)屬大前海。

無論是從政府定位還是規(guī)劃實(shí)施方面來看，科創(chuàng)都將是深圳未來20年的發(fā)展方向所在。

今年2月，深圳市人民政府關(guān)于印發(fā)深圳市國(guó)土空間總體規(guī)劃（2021－2035年）的通知。

這版經(jīng)由國(guó)務(wù)院批復(fù)的《深圳市國(guó)土空間總體規(guī)劃（2021－2035年）》（下簡(jiǎn)稱“規(guī)劃”）中，深圳為打造創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)創(chuàng)意之都、國(guó)際科技創(chuàng)新中心和綜合性國(guó)家科學(xué)中心主陣地，將全力打造“1+7+N”全域創(chuàng)新空間格局。

怎么理解這個(gè)全域創(chuàng)新空間格局？

過去的深圳人都知道，深圳的未來看科創(chuàng)，而深圳科創(chuàng)的高地在南山。

但從這版新的規(guī)劃來看，深圳的“科創(chuàng)野心”遠(yuǎn)不止于此。

在深圳的創(chuàng)新版圖上，所謂“1+7+N”全域創(chuàng)新空間格局，“1”是指綜合性創(chuàng)新核心區(qū)，是深圳新科創(chuàng)的牛鼻子；“7”是指7個(gè)創(chuàng)新集中承載區(qū)，“N”是指多個(gè)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)基地。

換言之，1所代表的這個(gè)綜合性創(chuàng)新核心區(qū)，不僅僅是南山，還包括前海、寶中、蛇口在內(nèi)的區(qū)域，都將成為深圳科創(chuàng)的新高地。

當(dāng)然，重新規(guī)劃全域創(chuàng)新空間格局只是第一步。

要想讓規(guī)劃真正能夠落地并且發(fā)揮產(chǎn)業(yè)碰撞的化學(xué)反應(yīng)，關(guān)鍵在于空間內(nèi)各產(chǎn)業(yè)要素是否能夠有效流通。

其中最關(guān)鍵的是，就是交通。

無獨(dú)有偶。近期獲得國(guó)家發(fā)改委批復(fù)、正在實(shí)施的深圳地鐵五期中的地鐵15號(hào)線，完整線路與上述劃定的綜合性創(chuàng)新核心區(qū)基本重合。

據(jù)深圳地鐵最新消息，地鐵15號(hào)線的建設(shè)正在提速——全線22個(gè)工點(diǎn)已全面進(jìn)入實(shí)質(zhì)性施工階段。它全長(zhǎng)32.2㎞，連接了前海、后海、騰訊企鵝島、寶中和科技園等核心區(qū)域。

據(jù)建設(shè)規(guī)劃，15號(hào)線設(shè)有24個(gè)站點(diǎn)，還有深圳唯一一段橫跨前海灣的跨海路線，成為深圳人才、資本、產(chǎn)業(yè)等要素的關(guān)鍵連接載體。

政策、交通、產(chǎn)業(yè)要素基本集齊，我們基本可以確定，深圳科創(chuàng)在下一盤大棋！

02

大前海也有自己的“科技園”，就在寶中！

理解了上面的頂層設(shè)計(jì)和產(chǎn)業(yè)邏輯，就應(yīng)該大致能夠理解，為什么要重點(diǎn)關(guān)注寶中這個(gè)區(qū)域。

2021年，前?！皵U(kuò)容”，開啟了“大前?！睍r(shí)代。

自此之后，前海的三分之二是寶安，寶安的五分之一是前海，寶安成為國(guó)家實(shí)施“前海戰(zhàn)略”的主戰(zhàn)場(chǎng)。

換言之，不管從區(qū)位還是產(chǎn)業(yè)功能上，寶中都率先承接了前海的科創(chuàng)使命。

1）寶安本身就是深圳的制造業(yè)強(qiáng)區(qū)，有深厚的制造底蘊(yùn)和強(qiáng)大的科創(chuàng)實(shí)力。

2024年，寶安區(qū)新增國(guó)家高新技術(shù)企業(yè)173家，總量達(dá)到7402家，連續(xù)8年位居全國(guó)縣區(qū)首位，這不僅彰顯寶安自身的創(chuàng)新活力，也為產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了強(qiáng)大的支撐。

在人民網(wǎng)研究院發(fā)布了《市轄區(qū)專精特新“小巨人”企業(yè)發(fā)展報(bào)告》中，深圳寶安區(qū)的國(guó)家級(jí)專精特新“小巨人”企業(yè)已達(dá)277家，超過上海浦東新區(qū)位居全國(guó)第三，僅次于北京海淀區(qū)和深圳南山區(qū)。

2）在前海上一個(gè)十年中，寶中由于深圳核心區(qū)的黃金軸點(diǎn)區(qū)位，已經(jīng)率先享受到前海的擴(kuò)容實(shí)質(zhì)性利好，完成了價(jià)值的第一次躍升。

寶安地理位置優(yōu)越，尤其是寶中。它靠近南山，是前海的重要組成部分，這使得寶中的地理位置得天獨(dú)厚。

據(jù)樂有家統(tǒng)計(jì)，2017年至2022年，寶中片區(qū)二手房成交均價(jià)從6.92萬/㎡漲到了12.5萬/㎡，漲幅高達(dá)81.2%，僅次于深圳灣和科技園，當(dāng)時(shí)漲幅在各片區(qū)中位居第三。

3）在前海的下一個(gè)十年里，具備強(qiáng)大制造業(yè)基礎(chǔ)和科創(chuàng)實(shí)力的寶安，將承擔(dān)更重要的戰(zhàn)略使命，也即將迎來區(qū)域價(jià)值的第二次跳躍。

依托前海合作區(qū)“擴(kuò)區(qū)”重大機(jī)遇，寶安中心區(qū)與前海、南山形成“黃金三角”，深度參與灣區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈分工，成為深港科創(chuàng)合作、國(guó)際要素流動(dòng)的“超級(jí)接口”。

而在這其中，寶中是灣區(qū)核心，是重點(diǎn)打造五大發(fā)展極核之一，將建設(shè)濱海產(chǎn)業(yè)金融中心。

在最新的規(guī)劃中，寶安中心區(qū)將進(jìn)一步聯(lián)動(dòng)大鏟灣島的騰訊未來科技城與桂灣片區(qū)，全面升級(jí)前海灣腹地，與前海灣共建前城后市的發(fā)展格局。

且值得注意的是，這些規(guī)劃都是實(shí)打?qū)嵉模皇翘摰母拍畛醋鳌?/p>

對(duì)于寶中未來的前景，我給大家簡(jiǎn)單總結(jié)一下：

綜合性創(chuàng)新核心區(qū)的占位是國(guó)家級(jí)的戰(zhàn)略布局，寶中被納入綜合性創(chuàng)新核心區(qū)的占位，決定了其未來十年不僅是深圳科創(chuàng)的高地，也將是深圳房?jī)r(jià)未來的價(jià)值高地。

政府的規(guī)劃里，這里將布局一批高新技術(shù)企業(yè)和優(yōu)質(zhì)大型企業(yè)，助力粵港澳大灣區(qū)建設(shè)。這意味著什么？

是產(chǎn)業(yè)支撐。

可以作為參照的是，南山科技園建設(shè)之前，基本只是一片荒地。2001年，南山科技園投資60億元建設(shè)，總面積為300萬平方米。到了2020年的現(xiàn)在，這片土地經(jīng)歷10多年的發(fā)展，誕生了騰訊、華為、中興、大疆等眾多龍頭企業(yè)。

而隨著高新企業(yè)的集聚，南山的科技人群推動(dòng)了區(qū)域變革。除了GDP增速明顯增高之外，隨之而來的就是房?jī)r(jià)和房租的上漲。

能夠預(yù)見的是，隨著寶中納入綜合性創(chuàng)新核心區(qū)的范疇，人才、科技、產(chǎn)業(yè)加速在此流通，大前海自己的“科技園”也將慢慢成型。

其中最具代表性的，當(dāng)屬在建中的騰訊“互聯(lián)網(wǎng)+”未來科技城（即“企鵝島”）。從今年開始企鵝島也進(jìn)入兌現(xiàn)年，預(yù)計(jì)今年底就能迎來首批交付，部分樓棟2025年春節(jié)前就能啟用，未來將匯聚8-10萬名的互聯(lián)網(wǎng)頂尖人才。

而15號(hào)線的建設(shè)，通過“交通-產(chǎn)業(yè)-人口”的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，又將系統(tǒng)性重塑了寶中的城市地位。

作為環(huán)線西北象限的戰(zhàn)略支點(diǎn)，寶中從“城市副中心”向“灣區(qū)核心樞紐”進(jìn)階，其土地價(jià)值也將被重估。

03

左手前海、右手寶中，這樣的網(wǎng)紅人才房項(xiàng)目必買

對(duì)購(gòu)房者來說，置業(yè)最大的確定性，總結(jié)起來無非兩點(diǎn)：

1、要緊跟城市發(fā)展趨勢(shì)，而深圳下個(gè)40年的“城運(yùn)”就在西部、就在前海寶中。

2、要選擇獨(dú)特“產(chǎn)品力”的樓盤，無論是戶型、配套還是區(qū)域環(huán)境，最好能一流。因?yàn)榉孔〔怀磿r(shí)代，也是一個(gè)居住體驗(yàn)定價(jià)的時(shí)代。

從這個(gè)角度看，占據(jù)前海+寶中+大鏟灣企鵝島的前海網(wǎng)紅人才項(xiàng)目——天健和郡府，可能是目前買入寶中的最好機(jī)會(huì)。

優(yōu)勢(shì)一：核心區(qū)位拉高價(jià)值起點(diǎn)

買入天健和郡府，就是買入前海中心。

項(xiàng)目所在位置屬于粵港澳大灣區(qū)內(nèi)核心，緊鄰深圳經(jīng)濟(jì)的三個(gè)未來，前海-企鵝島-寶中。前海寶中雙核心的區(qū)位，這是和郡府最大的確定性。

優(yōu)勢(shì)二：一流配套奠定高品質(zhì)生活

1）真地鐵口物業(yè)。暢享頂級(jí)的城市交通規(guī)劃。天健和郡府是名副其實(shí)的地鐵盤，乘坐5號(hào)線，能1站到寶中、3站到前海。

2）真品質(zhì)生活。住在天健和郡府，1-3個(gè)地鐵站的距離，大城生活一步即達(dá)，具體有：

5

商業(yè)：萬達(dá)廣場(chǎng)、前海壹方城、中洲購(gòu)物中心、海雅繽紛城、天虹。

5

休閑：歡樂港灣、寶安體育中心、寶安青少年宮、灣區(qū)之聲、寶安公共文化藝術(shù)中心（“新三館”，博物館、藝術(shù)館、美術(shù)館）。

6

公園：靈芝公園、新安公園、寶安公園、洪浪公園、流塘公園、樂園公園。

教育配套方面，項(xiàng)目自帶幼兒園（9班）。與安樂小學(xué)一路之隔。距離寶安中學(xué)（教育集團(tuán)）海濱中學(xué)僅0.6km。

約4km內(nèi)集聚五大公立醫(yī)院，包含深圳市寶安人民醫(yī)院、南方醫(yī)科大學(xué)深圳醫(yī)院、深圳市寶安中醫(yī)院、寶安區(qū)婦幼保健院、寶安區(qū)兒童醫(yī)院（在建）。

優(yōu)勢(shì)三：國(guó)企開發(fā)商給足安全感

在深圳，天健集團(tuán)，已經(jīng)是品質(zhì)的代名詞。

天健集團(tuán)是深圳市國(guó)資控股上市公司、深圳市特區(qū)建工集團(tuán)有限公司旗下核心骨干企業(yè)。

1993年發(fā)起設(shè)立天健集團(tuán)，到1999年在深圳證券交易所正式上市，目前已是中國(guó)上市公司500強(qiáng)企業(yè)。（天健集團(tuán)成立于1983年，1999年在深交所上市，目前入選2024年《財(cái)富》中國(guó)上市公司500強(qiáng)。）

承襲天健和系產(chǎn)品基因科學(xué)，天健和郡府以綠色生態(tài)為設(shè)計(jì)理念，科學(xué)規(guī)劃了屋頂花園、空中花園、親子互動(dòng)樂園景觀臺(tái)階、陽(yáng)光草坪、架空層健身區(qū)六大區(qū)域，打造集運(yùn)動(dòng)、休閑、社交與游樂于一體的共享社區(qū)。

此外，項(xiàng)目還配備了社康中心、社區(qū)商業(yè)、幼兒園、郵政所等，力爭(zhēng)為業(yè)主提供更豐富、貼心的生活所需。

天健和郡府產(chǎn)品采用3梯6戶蝶形布局，做到了全南向的三房。最大限度的讓每戶享受到采光通風(fēng)，這種平面的公攤面積相對(duì)也比較小，私密空間會(huì)更好，每戶之間基本不會(huì)受到干擾。

優(yōu)勢(shì)四：人才房獨(dú)特的安全邊際

目前銷售的人才房都是存量項(xiàng)目，屬于市場(chǎng)上的絕版產(chǎn)物，算是賣一套少一套的產(chǎn)品，且眾多周知物以稀為貴，好地段的好產(chǎn)自不必多說。

天健和郡府均價(jià)4.69萬帶裝修交付，首付只需要58萬起。

正如我上文所說，買入核心區(qū)域的人才房，既能最大限度發(fā)揮深圳人才的戶口紅利，又能以比較高的安全邊際撬動(dòng)未來的資產(chǎn)價(jià)值，這樣的上車機(jī)會(huì)只會(huì)越來越少。

有個(gè)共識(shí)是，在深圳，只要是政府重點(diǎn)規(guī)劃的片區(qū)，都實(shí)現(xiàn)了價(jià)值的翻番。

如今的寶中，不僅承接大前?？苿?chuàng)的發(fā)展利好，還在通過城市更新、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的調(diào)整，匹配作為灣區(qū)核心樞紐應(yīng)有的價(jià)值。

這個(gè)時(shí)候，在較高的安全邊際里布局低門檻的上車房，是最最最明智的選擇。

據(jù)悉，天健和郡府即將啟動(dòng)配售，想低門檻上車的朋友們千萬不要錯(cuò)過。

? THE END

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