二娃說

市場好時(shí)，要賣房！市場差時(shí)，要買房！

造謠一張嘴，辟謠跑斷腿！

我發(fā)現(xiàn)呀，市場行情進(jìn)入下行期以后，越來越多的同行開始吃起了“人血饅頭”！

拿我自己來說吧，3月，我終于買了人生中的第二套房，想著和粉絲分享一下我整個(gè)買房的心路歷程，給同樣情況的買房人一點(diǎn)參考。

沒想到，文章發(fā)布后，有不少自媒體同行及中介，竟然吃起了“人血饅頭”。

為了蹭流量，博眼球，什么不實(shí)言論張口就來......

不過，跟開發(fā)商之間的惡性競爭比起來，自媒體圈的競爭好像又不算什么事兒了！

因?yàn)?，開發(fā)商吃起"人血饅頭”來，更加可怕和無語！

吶~，最近的一個(gè)謠言，就把我給逗笑了！（如圖所示）

◆ 我與業(yè)內(nèi)朋友聊天截圖

是的，昨天下午，一位業(yè)內(nèi)朋友找我八卦。說他聽說越秀·江灣潮起，悄悄開盤了，并且賣得很差，只有個(gè)位數(shù)！

緊接著，對方還發(fā)了我一個(gè)開盤簡報(bào)。在這份簡報(bào)中，甚至還有江灣潮起各個(gè)戶型賣了幾套的詳細(xì)數(shù)據(jù)。

說真的，看完后，我覺得很不可思議！但又覺得很好笑！

原因是造謠的痕跡，太重了！

◆ 我與業(yè)內(nèi)朋友聊天截圖

所以，我第一時(shí)間就回復(fù)了我朋友：假的！絕對不止！

他問：為什么你這么篤定？

還能為什么？自然是我對項(xiàng)目的情況，足夠了解?。?/p>

畢竟，二娃今年做的第一場粉絲私享會(huì)，就是去的越秀·江灣潮起！

當(dāng)天，雖然是周四上班日的晚上，卻依舊來了近20人！并且，多位粉絲都表現(xiàn)出了對項(xiàng)目濃厚的興趣！

◆ 3月13日晚上 二娃私享會(huì)現(xiàn)場

當(dāng)然，這還并不能證明，項(xiàng)目的轉(zhuǎn)化就一定好。

那么，我是如何判斷這是謠言，完全不值得相信的呢？

首先、越秀·江灣潮起，至今還沒開盤，何來開盤簡報(bào)呢？

上周五，江灣潮起，只是通知了一部分“內(nèi)部員工”升籌落位！也就是這一小部分的意向客戶，在凍資大金額后，享有優(yōu)先選房的權(quán)益。

但項(xiàng)目其實(shí)還沒有正式開盤，很多意向買家都還沒有收到相應(yīng)的通知。

其次、個(gè)位數(shù)的轉(zhuǎn)化，純屬扯蛋！

據(jù)我所知，越秀·江灣潮起，低區(qū)戶型，升籌落位需要凍資20萬。高區(qū)，可一線南向望江的戶型，需要凍資50萬！

而目前，落位的情況非常好！低區(qū)戶型，可以望江的，基本已經(jīng)選完了，21-23層，一套不剩！而建面約116㎡的邊戶單位，也沒啥房源可選了。

◆ 項(xiàng)目戶型及樓棟分布示意圖

至于高區(qū)戶型，目前還有部分房源可以撿漏，感興趣的朋友，想了解詳細(xì)價(jià)格的朋友，可以私下問二娃（wsfew2025)！

用項(xiàng)目內(nèi)部人員的原話來說，那就是：落位情況非常好，超過預(yù)期！

再則、二娃自己認(rèn)識(shí)的人，落位都不止個(gè)位數(shù)了！

為了進(jìn)一步核實(shí)消息，二娃還私下找銷售朋友，以及自媒體朋友打探了一番，最后得到的真實(shí)反饋是這樣的：

1）我認(rèn)識(shí)的一位現(xiàn)場銷售，光是他個(gè)人，周五晚上就落位了8套！

◆ 我與現(xiàn)場銷售當(dāng)晚的對話

2）我認(rèn)識(shí)的多位自媒體朋友，他們都有粉絲落位成功！我自己也有粉絲升籌落位了！而且，對方還是中海觀瀾府的業(yè)主！

由此可見，開盤簡報(bào)肯定是假的！完全不可信！

畢竟，最近2年，市場下行，競爭壓力大！很多樓盤，為了抬高自己貶低對手，不惜編造開盤簡報(bào)到處發(fā)！

這種事情，二娃見證過好多次了。之前還有項(xiàng)目，開盤當(dāng)晚，出現(xiàn)了三個(gè)不同版本的開盤簡報(bào)......

對此，我只能感慨一句：惡性競爭太可怕了！

看到這里，可能有人就會(huì)問了：海珠新盤這么多，越秀·江灣潮起為啥升籌落位，會(huì)這么好呢？

其實(shí)，我覺得這個(gè)盤之所以這么受歡迎，可以總結(jié)為兩個(gè)字：“稀缺”！

近地鐵，稀缺嗎？

不稀缺！

其實(shí)，到了600-1000萬左右預(yù)算的買家，地鐵對他們來說，基本不是必需品了，幾乎人人有車。更何況，生活在海珠的土著居民，他們出行很少會(huì)坐地鐵。

吶~下面這位剛在海珠買了2套新房的海珠土著，就分享了自己的觀點(diǎn)。

◆ 我與粉絲的聊天截圖

他說，老廣出行基本都是電雞解決！出遠(yuǎn)門的話，那就直接開車，幾乎很少坐地鐵。

所以，“近地鐵”對于海珠新盤來說，只能是個(gè)加分項(xiàng)，并不會(huì)成為強(qiáng)賣點(diǎn)。

戶型好，產(chǎn)品強(qiáng)，稀缺嗎？

不稀缺！

說真的，現(xiàn)在海珠新盤，哪里有戶型差，產(chǎn)品差的樓盤?。?/p>

現(xiàn)在，大家都是新規(guī)戶型，實(shí)用率動(dòng)輒110-120%?？聪聛?，大家都差不多。唯一能做點(diǎn)區(qū)別的，就是提升交標(biāo)了吧？

◆ 現(xiàn)在真的沒有差戶型

有學(xué)位，書包好，稀缺嗎？

好像也不稀缺......

因?yàn)?，現(xiàn)在的開發(fā)商賣房，基本都會(huì)想辦法引入好學(xué)校。

那大家都是新盤，新學(xué)校，業(yè)主素質(zhì)和圈層都不差。所以，能提供給孩子的教育資源和硬件設(shè)施，也都大差不差。

你想僅憑書包資源，與大家拉開距離，鶴立雞群？好像也不太現(xiàn)實(shí)吧！

那么，在海珠新盤中，什么東西才是真正稀缺的呢？

在二娃看來，在核心地段對自然資源的占有，才是海珠最稀缺的東西！

比如，在海珠核心地段上，占據(jù)著南向一線望江資源！這是目前海珠90%的樓盤，都不具備的稀缺價(jià)值。

而這，也正是越秀·江灣潮起備受關(guān)注的重要原因！

首先，越秀·江灣潮起所在位置，我認(rèn)為，一定會(huì)是海珠未來的核心地段。

我們來看一張圖！

◆ 未來，海珠房價(jià)最貴的一條街

如圖所示，這是海珠全新富人區(qū)——環(huán)島路沿江片區(qū)。

以前，說到海珠核心地段，有人會(huì)說江南西、有人會(huì)說樂峰商圈片區(qū)，還有人會(huì)說海珠萬達(dá)商圈。

但在二娃看來，海珠未來的核心地段，應(yīng)該是在環(huán)島路沿江片區(qū)。

畢竟，一江兩岸，一直都是廣州重點(diǎn)發(fā)展的地帶，也是廣州的臉面所在！

所以，截止目前，海珠、荔灣、天河等區(qū)域，最繁華且房價(jià)最貴的豪宅，幾乎都扎堆在江邊。

來，對比一下天河房價(jià)最貴的一條街，是不是和環(huán)島路異常相似？

◆ 目前，天河房價(jià)最貴的一條街

所以，在我看來，未來環(huán)島路就是海珠房價(jià)最貴的一條街！也將是海珠新一代的豪宅區(qū)！

其次，在廣州主城區(qū)，江景房或許不缺，但一線南向江景房，卻相當(dāng)稀缺！

一方面，最近5年，廣州主城區(qū)拍賣的江景住宅地本來就少，而一線南向望江的住宅地，就更少了，總共才5宗！

從這里，便能看出越秀·江灣潮起的稀缺價(jià)值。

另一方面，目前，前航道和后航道上，擁有南向一線江景的樓盤，一來少，二來貴，三來保值性還很強(qiáng)。

你看前航道上的僑鑫匯悅臺(tái)，廣粵尊府。在目前這種大行情下，房價(jià)依舊堅(jiān)挺，動(dòng)輒20-30萬/㎡！

而后航道上的時(shí)代大家，業(yè)主惜售，截止目前掛牌量也才9套，而且，全在10萬/㎡以上。

所以，相比海珠其他樓盤，江灣潮起更具稀缺價(jià)值！

此外，海珠最值得期待的商業(yè)購物中心—海港匯，就在江灣潮起樓下！

這也是海珠第一個(gè)濱江商業(yè)綜合體。海珠區(qū)政府把它規(guī)劃在這里，也能看出對片區(qū)的“偏愛”。

聽說，今年這個(gè)商業(yè)綜合體就會(huì)正式開業(yè)。到時(shí)候，這里一定會(huì)成為海珠購物逛街的新晉網(wǎng)紅打卡點(diǎn)吧？

再加上，項(xiàng)目學(xué)位和產(chǎn)品力也非常不錯(cuò)！

學(xué)位，是和時(shí)代大家、觀瀾府、映瀾臺(tái)對口的同一所學(xué)?！Ｖ橥鈬Z實(shí)驗(yàn)中學(xué)附屬第二小學(xué)。

◆ 海外二小實(shí)景圖

而產(chǎn)品嘛，則是目前后航道一線南向望江樓盤中最好的。因?yàn)?，江灣潮起為超新?guī)戶型，實(shí)用率可以去到約120%！

所以，同樣是海珠的新盤，在戶型、實(shí)用率、書包資源都差不多的情況下，為啥不買更抗打，擁有南向一線望江的越秀·江灣潮起呢？

要知道，你選擇江灣潮起，不只是選擇了一個(gè)樓盤，更是選擇了一種全新的生活方式！

比如，天氣好的時(shí)候，你可以在家天天看到下面這樣漂亮的日落！

◆ 江邊實(shí)拍圖

晚飯之后，或者是周末閑暇時(shí)光，你也不需要擔(dān)心沒地方遛娃。

因?yàn)闃窍戮陀幸黄瑢儆诤⒆拥臉穲@！

◆ 江邊實(shí)拍圖

最最重要的是，選擇江灣潮起，你便為以后選擇了一條“更寬松的賽道”。

因?yàn)?，接下來，海珠還有新項(xiàng)目陸續(xù)而來。要么是新拍的地，要么是舊改項(xiàng)目。

但二娃研究了一下，這些項(xiàng)目能卷的，只有產(chǎn)品、地鐵和配套。他們都不具備一線南向望江資源！

所以，江灣潮起進(jìn)入二手房市場后，競爭便不會(huì)那么大，售價(jià)自然也更有保障！

你們認(rèn)同嗎？

° 二娃推薦閱讀 °