時(shí)至今日，深圳樓市越來(lái)越明朗，雖然多方心態(tài)依然在博弈廝殺，但新的樓市秩序已然重新確立——

很多普通房子已經(jīng)被淘汰，只有具備地段中心、鄰近名校等強(qiáng)勢(shì)優(yōu)勢(shì)且性價(jià)比很高的房子，才能成為資金熱捧的標(biāo)的，比如典型代表優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，已經(jīng)率先走出樓市下行泥潭。

很多人不知道，深圳優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房已經(jīng)逆勢(shì)上漲了1年！出現(xiàn)了成交量持續(xù)升溫、成交價(jià)最高上漲約46%、法拍房溢價(jià)超60%成交、有房源報(bào)價(jià)上調(diào)200多萬(wàn)等火爆現(xiàn)象。

01.

學(xué)區(qū)房成交均價(jià)最高漲幅約46%

估值修復(fù)力驚人

來(lái)看一下深圳優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房最近一年的市場(chǎng)表現(xiàn)。

1、成交量活躍，有真實(shí)需求支撐。

2024年9.29大救市后，成交量最先大幅反彈的就是名校學(xué)區(qū)房。

據(jù)樂(lè)有家數(shù)據(jù)，9.29新政后的10-11月，深圳六大名校片區(qū)二手房成交量暴漲：南山南二外片區(qū)環(huán)比漲162%、同比漲278%；龍華深高北片區(qū)環(huán)比漲71%、同比漲800%。

注：深圳六大名校片區(qū)為福田的百花片區(qū)、香蜜湖片區(qū)、羅湖的深中周邊（深圳中學(xué)初中部）、南山的南二外周邊（南山 第二外國(guó)語(yǔ)海德學(xué)校小學(xué)、初中部）、寶安的寶中周邊（寶安中學(xué)初部）、龍華的深高北周邊（深圳市高級(jí)中學(xué)北校區(qū)）。

事實(shí)上，9.29新政后，深圳的熱銷、日光盤(pán)，大部分也都有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)加持，比如去年國(guó)慶后日光的光明中建項(xiàng)目、龍華深業(yè)項(xiàng)目，分別在深實(shí)驗(yàn)光明科林學(xué)校、龍華深高北附近。

而且，名校學(xué)區(qū)房的成交熱度持續(xù)至今。

據(jù)了解，1月3日，深高南學(xué)區(qū)房香榭里花園，121平房源起拍價(jià)約913.8萬(wàn)，被29人搶拍93次，以1480萬(wàn)的總價(jià)成交，溢價(jià)率超60%。

此外，春節(jié)后的2月12-22日，福田百花+華強(qiáng)北區(qū)域的學(xué)區(qū)房成交量高達(dá)約50多套，非�；钴S。（數(shù)據(jù)源自鏈家團(tuán)隊(duì)）

百花部分成交截圖

2、價(jià)格率先+持續(xù)反彈。

早在2024上半年，也就是深圳樓市正處于房?jī)r(jià)普跌30-50%，香蜜湖、深圳灣頂豪也沒(méi)有幸免于難的樓市大環(huán)境下，以長(zhǎng)城花園、園嶺新村為代表的名校學(xué)區(qū)房就率先漲價(jià)了約10-20%。

比如園嶺新村，2024年5月，一套68平的2房，成交總價(jià)493萬(wàn)，折合單價(jià)約7.23萬(wàn)/平，比小區(qū)3-4月約5.85萬(wàn)/平的成交單價(jià)，上漲了約24%。（數(shù)據(jù)源于咚咚找房）

圖片來(lái)源：咚咚找房

緊接著9.29新政后的10-11月，深圳六大名校片區(qū)二手房?jī)r(jià)格又出現(xiàn)明顯上漲，相較于8-9月，漲幅都在10%以上。

時(shí)至2025年2月，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，相較于2024年3季度，深圳學(xué)區(qū)房成交均價(jià)漲幅TOP1已經(jīng)高達(dá)約46%。

3、掛牌價(jià)上調(diào)，業(yè)主信心大增。

在量?jī)r(jià)齊升的行情推動(dòng)下，學(xué)區(qū)房業(yè)主心態(tài)也非常樂(lè)觀，部分房源掛牌價(jià)出現(xiàn)了大幅上調(diào)。

比如東海花園建面約136平的4房，最低報(bào)價(jià)從2024年12月的1580萬(wàn)漲到了現(xiàn)在的1700萬(wàn)，漲了120萬(wàn)。

圖源深圳學(xué)位攻略

比如中信海闊天空建面約126平的3房，最低報(bào)價(jià)從1270萬(wàn)漲到了現(xiàn)在的1550萬(wàn)，漲了280萬(wàn)。

圖源深圳學(xué)位攻略

從量到價(jià)到未來(lái)信心，深圳名校學(xué)區(qū)房已經(jīng)形成堅(jiān)挺的新局面，而且在深圳9.29大救市的前夕，就率先上漲，這足以印證，深圳名校學(xué)區(qū)房才是高壓樓市環(huán)境下，最具反彈修復(fù)力的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的之一。

02.

學(xué)區(qū)房選籌攻略

頭部名校+新房+小戶型

不過(guò)，學(xué)區(qū)房雖然擁有驚人的反彈修復(fù)力，市場(chǎng)表現(xiàn)非常驚艷，但“閉眼買房”的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，就算買學(xué)區(qū)房，也要優(yōu)中選優(yōu)，最好遵循以下策略。

1、最好選第一梯隊(duì)的學(xué)區(qū)房。

目前，深圳樓市的分化已經(jīng)非常明顯，流通性和價(jià)格已經(jīng)呈現(xiàn)完全不同的走勢(shì)——比如學(xué)區(qū)房和非學(xué)區(qū)房，前者不僅熱銷、日光、扎堆成交，價(jià)格也逐步反彈、上漲，而后者去化艱難、成交周期長(zhǎng)、價(jià)格一降再降、沒(méi)有回升跡象。

未來(lái)，深圳房子的價(jià)值分化會(huì)更加劇烈，有些房子起不來(lái)了，但是以頂豪、頂級(jí)學(xué)區(qū)房為代表的稀缺、優(yōu)質(zhì)物業(yè)，前景還非常廣闊。

所以，如果現(xiàn)實(shí)情況允許，最好買第一梯隊(duì)的學(xué)區(qū)房，即深圳六大名校片區(qū)：福田百花、香蜜湖、羅湖深中周邊、南山南二外周邊、寶安寶中周邊、龍華深高北周邊。

這種頂級(jí)學(xué)區(qū)房就像香蜜湖、深圳灣、華僑城、寶中的頂級(jí)豪宅，是非常珍稀的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，目前已經(jīng)展現(xiàn)出不凡的“領(lǐng)漲”能力，待市場(chǎng)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，價(jià)值上升速度和空間會(huì)更加出色。

2、最好選新房。

首先，2024年建筑新規(guī)發(fā)布后，深圳新規(guī)產(chǎn)品實(shí)用率提升了10-20%，性價(jià)比秒殺過(guò)去5-6年入市的次新小區(qū)。

比如某新規(guī)住宅實(shí)用率90%，舊規(guī)住宅實(shí)用率80%，同樣建面100平，新規(guī)住宅實(shí)得90平，比舊規(guī)住宅多出10平，按8萬(wàn)/平計(jì)算，價(jià)值80萬(wàn)，宜居性和性價(jià)比都得到了大幅提升。

其次，相較于老舊小區(qū)，新房采用更先進(jìn)的材料、社區(qū)配置、設(shè)計(jì)理念，居住體驗(yàn)斷代領(lǐng)先，未來(lái)在二手房市場(chǎng)自然更受歡迎，流通性簡(jiǎn)直是碾壓級(jí)別。

再次，近兩年為了快速回流資金、緩解壓力，開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)會(huì)推出很多優(yōu)惠政策，備案價(jià)普遍會(huì)打9折左右，所以，目前深圳部分新房還擁有一定的倒掛空間，比買二手房更劃算。

高實(shí)用率+高性價(jià)比+居住體驗(yàn)斷代領(lǐng)先+價(jià)格有可能倒掛，深圳新房可謂擁有全方位的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

3、最好選建面60-90平的小戶型。

建面60-90平大概能做2-3房，相較于只能做開(kāi)間或1房的小面積房型，前者更具自住價(jià)值。

記住，雖然目前政策的最新基調(diào)是救樓市、促成交、止跌回穩(wěn)，但是這一切都建立在“房住不炒”之上，未來(lái)，只有擁有高自住價(jià)值的房子，才更安全、更容易漲。

既然高自住價(jià)值的房子才更安全、更有空間，為什么不直接選大戶型？那是因?yàn)樵趯W(xué)區(qū)房市場(chǎng)，小戶型流通性更好、溢價(jià)空間更大。

比如龍華深高北周邊的二手房，2024年10月-2025年2月，萊蒙水榭春天5期，建面約75-88平的小戶型，共計(jì)成交7套，同期，建面約136平大戶型僅成交了1套。（數(shù)據(jù)源自貝殼app）

再比如萊蒙水榭春天6期，2024年10月-2025年2月，建面約80多平的戶型供成交11套，同期，建面128平的大戶型僅成交了2套。（數(shù)據(jù)源自貝殼app）

綜合看，萊蒙水榭春天5-6期，大戶型和小戶型的成交比約為1:6，即成交6套小戶型，才能成交1套大戶型。

貝殼app萊蒙水榭春天5-6期成交截圖 以小戶型為主

有成交量的推動(dòng)，小戶型學(xué)區(qū)房的價(jià)格也更容易攀升。

比如深圳2025年漲幅TOP1的鼎太風(fēng)華7期，就是建面70平左右的戶型為主，總價(jià)低、易轉(zhuǎn)手、買家多，房?jī)r(jià)上漲就很快。

此外，近幾年，人們的生活觀發(fā)生了很大變化，之前，很多人為了美好的明天，愿意背負(fù)大額房貸�，F(xiàn)在，很多人更務(wù)實(shí)、更珍惜當(dāng)下，不想在房子上花費(fèi)過(guò)多成本、背負(fù)過(guò)多壓力，相較于買個(gè)大房子被房貸捆住手腳，更愿意縮減房貸壓力，自由、輕盈生活。

從這個(gè)方面看，小戶型學(xué)區(qū)房總價(jià)低、不占用太多資金，更能兼顧“安定”和“遠(yuǎn)方”，更符合主流生活觀。

綜上，買學(xué)區(qū)房最好選第一梯隊(duì)名校+新房+小戶型，那么，深圳目前符合以上選籌原則的樓盤(pán)有哪些？淘哥推薦重點(diǎn)關(guān)注3月9日即將開(kāi)放美學(xué)展示中心的紅山華府。

03.

紅山最后一塊宅地

約500多米就是龍華深高北

深圳樓市2025年最強(qiáng)黑馬

淘哥仔細(xì)研究了紅山華府，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目簡(jiǎn)直是深圳2025年的黑馬寶藏盤(pán)。

1、約500多米就是龍華深高北。

紅山華府步行距離約540米就是龍華深圳高級(jí)中學(xué)（集團(tuán)）北校區(qū)（以下簡(jiǎn)稱“龍華深高北”），步行距離約700米就是龍華深高北新園。

截圖自百度地圖

龍華深高北有多強(qiáng)？眾所周知，深圳市高級(jí)中學(xué)是深圳四大名校之一，而龍華深高北正是深圳市高級(jí)中學(xué)的市屬級(jí)分支機(jī)構(gòu)，不管是教育地位、還是教育資源，碾壓區(qū)屬學(xué)校。

成績(jī)是最直接的證明：龍華深高北2016年正式落地龍華，2019年首屆中考成績(jī)就卓越斐然、一舉成名，此后成績(jī)連續(xù)多年穩(wěn)居龍華榜首，2022年-2024年，公辦普高率分別高達(dá)95%、90%、97%。

此外，龍華深高北2022年甚至成為深圳公辦初中的TOP1。

有如此逆天的教學(xué)實(shí)力做背書(shū)，龍華深高北區(qū)域的新盤(pán)一直備受市場(chǎng)追捧，2023年11月，紅山印開(kāi)盤(pán)一個(gè)月售罄；2024年10月，深業(yè)項(xiàng)目332套房源被744人爭(zhēng)搶、開(kāi)盤(pán)3小時(shí)售罄；2025年，紅山華府大概率也會(huì)成為現(xiàn)象級(jí)熱銷紅盤(pán)，且是區(qū)域的最后一個(gè)。

2、地處龍頭核心地段，享市級(jí)優(yōu)質(zhì)配套。

紅山華府所在的民治街道，是龍華唯二被劃入深圳都市核心區(qū)的區(qū)域，與南山-前海中心、羅湖-福田中心并列，是深圳官方背書(shū)的正統(tǒng)核心，這就從根本上奠定了紅山華府的占位——深圳核心區(qū)域的住宅新盤(pán)。

同時(shí)，龍華配套規(guī)格最高、配套最齊全、生活氛圍最醇熟、樓市熱度最高、房?jī)r(jià)天花板最高的區(qū)域就是深圳北站-紅山，這里就像是福田CBD-香蜜湖、南山后海-深圳灣，聚集了頂級(jí)的產(chǎn)業(yè)+生活資源，是龍華毋庸置疑的龍頭區(qū)域。

而紅山華府就位于深圳北站和紅山之間，近地鐵4號(hào)線和6號(hào)線交匯的紅山站，1站直達(dá)深圳北站、4站直抵福田，在深圳北換乘，還可便捷到達(dá)南山、前海、寶中，未來(lái)通過(guò)深惠城際，從深圳北站更是約20分鐘就可到前海。

同時(shí)，紅山華府步行即達(dá)美術(shù)館新館、圖書(shū)館北館、紅山6979，龍華頂級(jí)市政配套觸手可及。

3、新規(guī)產(chǎn)品、實(shí)用率高，且是小戶型。

紅山華府按照建筑新規(guī)打造，推售建面約63-78平的2-3房，得益于新規(guī)帶來(lái)的高實(shí)用率，空間打造非常舒服。

此處推薦2個(gè)淘哥認(rèn)為設(shè)計(jì)比較出色的戶型，一個(gè)是建面約69平的2房，此戶型最大的特點(diǎn)是空間非常靈活，能實(shí)現(xiàn)2+1房，就算是二胎家庭，也能從容生活，生命周期很長(zhǎng)。

建面約69平戶型圖示意

另一個(gè)是建面約78平的3房，南向采光、朝向優(yōu)越，經(jīng)典的豎廳設(shè)計(jì)，帶來(lái)更通透的視野和更舒適的居家感，而且雖然是小面積3房，但是竟然帶入戶玄關(guān)，餐廳是獨(dú)立空間，衛(wèi)生間做到了干濕分離、能同時(shí)滿足多人使用，整體功能性非常完善。

建面約78平戶型圖示意

淘哥提醒，紅山華府的戶型面積非常符合學(xué)區(qū)房的選籌標(biāo)準(zhǔn)，總價(jià)低、好流通、價(jià)值空間大、更符合新一代生活觀，想必打造團(tuán)隊(duì)對(duì)于深圳樓市有非常深刻的研究。

4、極致稀缺。

紅山華府是紅山最后一塊住宅用地，且可售房源僅186套，如此稀缺的存在，非�？赡芙影艏t山印、深業(yè)項(xiàng)目，創(chuàng)造龍華深高北旁的又一個(gè)熱銷神話，也是最后一個(gè)神話。

淘哥提醒，紅山華府完全符合學(xué)區(qū)房選籌策略，是深圳2025年的黑馬寶藏盤(pán)，也是最大的財(cái)富機(jī)遇之一，項(xiàng)目3月9日即將開(kāi)放美學(xué)展示中心，感興趣的朋友切記把握機(jī)會(huì)。