剛剛結(jié)束的政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要實(shí)施更加積極有為的宏觀政策，擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，穩(wěn)住樓市股市，防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)和外部沖擊，穩(wěn)定預(yù)期、激發(fā)活力，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好。政治局會(huì)議同時(shí)強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)超常規(guī)逆周期調(diào)節(jié)，打好政策“組合拳”。客觀分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，評(píng)估前期政策的實(shí)施效果，研究、出臺(tái)超常規(guī)、更有針對(duì)性、更有力度的調(diào)控措施，已成為制止市場(chǎng)狀況繼續(xù)惡化、扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)困局的必然選擇。

一、前期調(diào)控未達(dá)目標(biāo)，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)尚未穩(wěn)住

近三年來，中央和地方政府出臺(tái)了一系列救市政策，以應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷、開發(fā)商資金鏈緊張及購房者信心下降等問題。

中央層面的救市措施主要集中在四個(gè)方面：（1）放松購房限制。首先，除京、滬、深等個(gè)別城市外，全國(guó)都取消了限購政策。其次，全國(guó)大部分城市首套房和二套房最低首付比例一降再降，目前首套、二套都降至15%。（2）出臺(tái)金融支持措施。首先，通過降準(zhǔn)，不斷擴(kuò)大信貸資金規(guī)模；其次，房貸利率一降再降，連存量房貸利率都降了，減少了購房者成本；再次，推出開發(fā)商“白名單”制度并不斷擴(kuò)大實(shí)施范圍，增加開發(fā)貸款；最后，推出保障性性住房再貸款政策。（3）出臺(tái)保交樓措施。一是加大對(duì)停工項(xiàng)目的金融支持，確保已售商品房的順利交付；二是改善預(yù)售制度，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，避免資金被挪用和項(xiàng)目停工。（4）出臺(tái)財(cái)稅支持措施。出臺(tái)稅費(fèi)減免措施，減輕企業(yè)和購房者負(fù)擔(dān)，并鼓勵(lì)地方政府為開發(fā)商、購房者提供稅費(fèi)優(yōu)惠和購房補(bǔ)貼。

地方政府也累計(jì)出臺(tái)了數(shù)百項(xiàng)救市措施，主要集中在三個(gè)方面：（1）提供購房補(bǔ)貼與優(yōu)惠。很多城市推出了針對(duì)首套房和改善性住房的購房補(bǔ)貼，部分城市出臺(tái)了契稅減免政策。一些地區(qū)嘗試減免新房交易的增值稅，以開發(fā)商的成本。（2）建設(shè)與收購保障性住房。各地結(jié)合實(shí)際需求，推動(dòng)保障性住房建設(shè)，還通過專項(xiàng)債收購存量商品房改做保障房，為低收入群體提供更多選擇。（3）將住房政策與人才引進(jìn)、生育鼓勵(lì)結(jié)合在一起。如深圳、武漢和重慶推出吸引青年人才的住房政策，以提升城市吸引力和人口流入量；北京、杭州、南京、義烏等多個(gè)城市將房地產(chǎn)政策與生育政策聯(lián)系起來，以鼓勵(lì)生育和促進(jìn)房地產(chǎn)交易的恢復(fù)。

在此調(diào)控過程中，到2024年9月時(shí)，中央和地方政府發(fā)現(xiàn)前期政策未達(dá)預(yù)期，于是紛紛對(duì)政策加碼，追加發(fā)布了降準(zhǔn)、降息、降首付、降存量房貸利率等一系列政策。同時(shí)，財(cái)政部等三部門也聯(lián)合發(fā)布新政，加大住房交易環(huán)節(jié)契稅優(yōu)惠力度。雖然加碼了一套看似很充實(shí)的政策“組合拳”，大部分城市交易量卻繼續(xù)下滑。只有京、滬、深等極少數(shù)大都市在交易量上有了好轉(zhuǎn)，但也很不穩(wěn)定，最近又有掉頭下滑跡象。房?jī)r(jià)則一直呈現(xiàn)下跌狀態(tài)，大部分城市的房?jī)r(jià)與高峰時(shí)期相比已經(jīng)下滑了30%-40%，以對(duì)信貸秩序形成致命威脅。有些區(qū)域下滑程度很深，如環(huán)京地區(qū)，因?yàn)榍捌跇O其嚴(yán)厲的政策，該地區(qū)房?jī)r(jià)下滑了60%-70%，大量業(yè)主被迫提前還貸或低價(jià)拋售。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局已經(jīng)公布的數(shù)據(jù)看，去年1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下滑了10.3%，顯示出繼續(xù)下滑傾向。全國(guó)新建商品房銷售面積和銷售額分別同比下滑了15.8%和20.9%，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金增速同比下滑了19.2%，國(guó)房景氣指數(shù)為92.49。數(shù)據(jù)顯示：市場(chǎng)狀況不但沒有好轉(zhuǎn)，反而在繼續(xù)惡化。行業(yè)內(nèi)從業(yè)人員感受到的情況比統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)更嚴(yán)峻。

二、若房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)下滑，則會(huì)嚴(yán)重威脅經(jīng)濟(jì)與社會(huì)安全

最近的觀察及統(tǒng)計(jì)指標(biāo)都表明：在這一輪救市過程中，現(xiàn)有的措施力度不夠，救市方案不完善，救市效果不達(dá)標(biāo)，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)明顯背離政府的救市愿望并繼續(xù)惡化。一旦這個(gè)趨勢(shì)延續(xù)下去，必然出現(xiàn)四個(gè)難以承受的后果——

首先，產(chǎn)業(yè)鏈上所有的企業(yè)和個(gè)人都不敢再投資，消費(fèi)也繼續(xù)萎縮，通縮必然由短期現(xiàn)象演化成日本那樣的長(zhǎng)期態(tài)勢(shì)；

其次，需求繼續(xù)萎縮，帶動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)下滑，出現(xiàn)住房的按揭貸款額高于房?jī)r(jià)本身的現(xiàn)象，并且越來越普遍，很多業(yè)主選擇違約棄供。這種情況進(jìn)一步蔓延，就可能導(dǎo)致信貸市場(chǎng)崩潰，金融體系無法運(yùn)轉(zhuǎn)；

再次，有更多的企業(yè)陷入困境或倒閉，更多類似恒大困局的大麻煩出現(xiàn)，更多的人失業(yè)，更多的地方政府財(cái)政狀況深度惡化、債務(wù)危機(jī)加??；

最后，過去三年積壓的、未就業(yè)的大量本科、碩士和博士畢業(yè)生以及明年的畢業(yè)生更難找工作——這是非常危險(xiǎn)的事情，會(huì)直接威脅到社會(huì)穩(wěn)定問題。

一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系是由許多行業(yè)共同組成的，這些行業(yè)通過各種關(guān)聯(lián)方式相互作用、相互影響，共同組成了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的有機(jī)整體。房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，在大多數(shù)國(guó)家，它不但是第一大產(chǎn)業(yè)，還表現(xiàn)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。同時(shí)具備這三種地位的僅有房地產(chǎn)一個(gè)行業(yè)——不是房地產(chǎn)業(yè)“綁架”了國(guó)民經(jīng)濟(jì)，而是它支撐起整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)。

房地產(chǎn)業(yè)的三大地位是由房地產(chǎn)這類產(chǎn)品巨大的價(jià)值量，復(fù)雜、綿長(zhǎng)、多層次、立體性的產(chǎn)業(yè)鏈，使用價(jià)值的必要性，使用范圍的廣泛性等共同決定的，我們必須認(rèn)識(shí)到并承認(rèn)這種客觀事實(shí)。房地產(chǎn)業(yè)通過前向關(guān)聯(lián)、后向關(guān)聯(lián)和側(cè)向關(guān)聯(lián)方式，把整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)深度勾連、嵌合在一起。從這個(gè)意義上說，房地產(chǎn)業(yè)是決定著整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性和安全性的最基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)。

有一種論調(diào)，即認(rèn)為“房地產(chǎn)業(yè)是虛擬產(chǎn)業(yè)，不是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，不能過分發(fā)展”。這是嚴(yán)重錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)——在房地產(chǎn)的融資、交易過程中，雖然會(huì)有虛擬資本的大量介入，但只是作為融資手段和風(fēng)險(xiǎn)管理工具出現(xiàn)的，房地產(chǎn)本身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并不具有虛擬經(jīng)濟(jì)性質(zhì)。房地產(chǎn)是橫跨第二、三產(chǎn)業(yè)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，其生產(chǎn)和交易的產(chǎn)品是以實(shí)物形態(tài)存在的建筑物、土地或其中一部分，租賃、估價(jià)等服務(wù)活動(dòng)也要以這種實(shí)物產(chǎn)品為基礎(chǔ)，不是徹底虛擬的。因此，房地產(chǎn)業(yè)不是虛擬經(jīng)濟(jì)，恰恰相反，它是典型的、最大的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，所以我們看到了房?jī)r(jià)下跌引起的遠(yuǎn)甚于股價(jià)下跌千倍、萬倍的破壞性和殺傷力。

在正常狀態(tài)下，房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)巨大，直接、間接提供了中國(guó)上億的就業(yè)機(jī)會(huì)和65%左右地方本級(jí)財(cái)政收入，以及決定著30%-40%的GDP總量的實(shí)現(xiàn)。當(dāng)房地產(chǎn)投資與交易暴跌時(shí)，影響的不僅是行業(yè)本身，還通過產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)，把整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)拖入困境，全社會(huì)可能因失業(yè)、收入下降、債務(wù)增加而陷入不穩(wěn)定狀態(tài)，GDP大幅收縮。

房地產(chǎn)業(yè)興，則經(jīng)濟(jì)興；房地產(chǎn)業(yè)衰，則經(jīng)濟(jì)衰——這是為世界各國(guó)發(fā)展實(shí)踐所證明的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。只要房地產(chǎn)市場(chǎng)不能有效恢復(fù)、健康發(fā)展，很多人就找不到工作，而更多人就沒有收入，信貸糾紛與質(zhì)量就會(huì)下降，通縮就會(huì)加劇，經(jīng)濟(jì)秩序就受到威脅。所以，沒有房地產(chǎn)開發(fā)與交易秩序的恢復(fù)，保不住當(dāng)前和今后的中國(guó)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)秩序。

三、沉疴猛藥：扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)困局的十條超常規(guī)、靶向性措施

鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)峻形勢(shì)，在繼續(xù)落實(shí)已出臺(tái)的救市政策的同時(shí)，必須再出臺(tái)一些超常規(guī)、靶向性強(qiáng)、有力度的調(diào)控措施，以便扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)繼續(xù)下滑的局面。

1、國(guó)家要釋放明確的救市信號(hào)，把救樓市、保樓市上升到國(guó)家安全高度。要通過中共中央和國(guó)務(wù)院的會(huì)議或文件，重新確認(rèn)房地產(chǎn)業(yè)的支柱、主導(dǎo)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位。前些年國(guó)家出臺(tái)了太多打壓樓市的政策，這方面的批示也很多，使得打壓演化成地方的政治正確，地方政府和官員在救市過程中總是心存顧慮、左右為難，生怕救市再引發(fā)房?jī)r(jià)上漲、輿論攻擊等，畢竟沒有文件宣布前期那些批示和政策已廢止。重新肯定房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用極其重要，可破除地方政府顧慮，引導(dǎo)輿論轉(zhuǎn)向，并恢復(fù)市場(chǎng)主體的信心。

2、盡快解除一線城市的限購政策。一定要想明白，無論誰進(jìn)入市場(chǎng)，都是對(duì)救市和經(jīng)濟(jì)、社會(huì)穩(wěn)定的貢獻(xiàn)。取消二、三、四線城市的限購政策沒有意義，因?yàn)榇蠖鄶?shù)三、四線城市的市場(chǎng)長(zhǎng)期看也基本飽和了，大部分二線城市處于階段性飽和狀態(tài)。只有取消一線城市的限購政策，市場(chǎng)交易才能大幅度恢復(fù)，因?yàn)樵谶@些大都市，還有很多外地人有購房需求。一線城市交易恢復(fù)了，才可能會(huì)帶動(dòng)二、三線城市交易的逐步回升。當(dāng)然，放開一線限購的同時(shí)，要加強(qiáng)住房保障工作。

3、堅(jiān)決清理限價(jià)政策。在限價(jià)情況下，開發(fā)商為確保有利潤(rùn)回報(bào)或不虧損，只能努力降低成本，這樣減少鋼筋用量、降低水泥標(biāo)號(hào)、更換綠化植物品種等偷工減料、降標(biāo)減配的行為必然大量增加，質(zhì)量的下降也成為必然。這種做法危害非常大，開發(fā)行業(yè)內(nèi)部都很清楚，但因限價(jià)政策存在，都選擇了違心應(yīng)對(duì)。必須取消限價(jià)政策，這有利于提高商品房質(zhì)量，也會(huì)激勵(lì)已躺平的開發(fā)商重新進(jìn)入市場(chǎng)，改善地方財(cái)政狀況。類似深圳二手房指導(dǎo)價(jià)的限制價(jià)格也必須取消。

4、緊縮未來幾年的開發(fā)建設(shè)用地供應(yīng)。中央政府一定要明確宣布緊縮全國(guó)性開發(fā)建設(shè)用地供應(yīng)，以改變市場(chǎng)預(yù)期。特別是三、四線城市的土地供應(yīng)，必須結(jié)合去庫存的情況嚴(yán)格控制供應(yīng)計(jì)劃。在去庫存壓力不大的城市，對(duì)新買地的開發(fā)商，其土地款的繳納可允許分期進(jìn)行，以提升開發(fā)能力和入市積極性。

5、對(duì)開發(fā)商的財(cái)稅政策進(jìn)行調(diào)整。土地增值稅的預(yù)征率一般是3%，這是1994年1月1日確定的；所得稅的預(yù)征率最高是15％，是2008年確定的，目前都已經(jīng)嚴(yán)重背離時(shí)代背景與市場(chǎng)要求，成為開發(fā)商的沉重負(fù)擔(dān)和不愿重回市場(chǎng)的原因之一，必須加以改革?？梢噪A段性取消土地增值稅、企業(yè)所得稅的預(yù)征制度，或降低稅率。要對(duì)恢復(fù)開發(fā)的項(xiàng)目，相關(guān)其他稅收也可以適當(dāng)延緩繳納時(shí)間。

6、優(yōu)化商辦物業(yè)的交易政策。對(duì)商辦物業(yè)交易，首付比例可考慮由50%降到30%或40%，貸款期限可考慮由10年延長(zhǎng)至最長(zhǎng)30年。通過降低首付比例，投資者可以減少一次性資金支出壓力，改善現(xiàn)金流安排，更有動(dòng)力進(jìn)入市場(chǎng)。延長(zhǎng)貸款期限等于拉長(zhǎng)了本金分?jǐn)偲?，能夠有效降低每月還款額，對(duì)買家形成更大的吸引力。特別是對(duì)于中小企業(yè)主或創(chuàng)業(yè)者而言，這樣的政策調(diào)整有助于他們以更低成本獲得經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，間接促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

7、對(duì)“三條紅線”，應(yīng)明確宣布變成中長(zhǎng)期管理目標(biāo)。比如十年要達(dá)標(biāo)，逐步推進(jìn)。僅僅依靠白名單制度還是不行的，畢竟以前很多限制性文件沒有宣布廢止，而且很多文件的規(guī)定互相矛盾。以公開文件方式改變銀行對(duì)“三條紅線”的管理，首先是向市場(chǎng)傳遞出救市的堅(jiān)定信號(hào)，同時(shí)明確了銀行信貸可以重新支持開發(fā)活動(dòng)，特別是有爛尾項(xiàng)目的開發(fā)商復(fù)產(chǎn)復(fù)工，以渡過難關(guān)。

8、可以考慮延長(zhǎng)住宅按揭貸款期限。按揭貸款期限一般為10至30年，若允許自愿申請(qǐng)展期，將顯著緩解借款人的還款壓力。對(duì)住宅最長(zhǎng)可延至40年，這樣可以大大減輕購買者按月的還本壓力。當(dāng)然，也應(yīng)允許在經(jīng)濟(jì)條件改善時(shí)提前還貸。不愿意延長(zhǎng)貸款期限的，仍可選擇10年、20年、30年的貸款期。

9、調(diào)整還款政策。在貸款的前五年內(nèi)，允許有壓力的人只還利息不還本金?；蛟O(shè)計(jì)如“氣球貸”般的產(chǎn)品，允許借款人在初期支付較低的本金與利息，待經(jīng)濟(jì)改善時(shí)逐步提高還款額。這對(duì)剛剛工作的年輕人意義重大。對(duì)暫時(shí)下崗失業(yè)又沒有存款積累的按揭業(yè)主，應(yīng)該考慮出臺(tái)一項(xiàng)特別政策：允許在親友擔(dān)保的條件下，給與其1-2年的月供緩繳期。銀行一定要有與貸款客戶共渡難關(guān)的意識(shí)。

10、調(diào)整征信管理規(guī)定。統(tǒng)一規(guī)定自2020年1月疫情開始至今，因疫情、企業(yè)倒閉影響而下崗、收入下降，發(fā)生還貸逾期的，在向銀行提交說明并做出承諾后，可以不納入征信記錄。此措施亦符合《合同法》第94條、117條、118條中關(guān)于不可抗力與合同履行之規(guī)定。涉及這個(gè)問題的人太多，若不調(diào)整，他們?cè)倬蜆I(yè)、創(chuàng)業(yè)、出差、住店都會(huì)遇到麻煩，不利于自身經(jīng)濟(jì)條件的改善，更不利于社會(huì)秩序的恢復(fù)。

注：本文原載《香港經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)》