剛剛結束的政治局會議強調，要實施更加積極有為的宏觀政策，擴大國內需求，穩(wěn)住樓市股市，防范化解重點領域風險和外部沖擊，穩(wěn)定預期、激發(fā)活力，推動經(jīng)濟持續(xù)回升向好。政治局會議同時強調，要加強超常規(guī)逆周期調節(jié)，打好政策“組合拳”?？陀^分析房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，評估前期政策的實施效果，研究、出臺超常規(guī)、更有針對性、更有力度的調控措施，已成為制止市場狀況繼續(xù)惡化、扭轉經(jīng)濟困局的必然選擇。

一、前期調控未達目標，房地產(chǎn)市場形勢尚未穩(wěn)住

近三年來，中央和地方政府出臺了一系列救市政策，以應對房地產(chǎn)市場低迷、開發(fā)商資金鏈緊張及購房者信心下降等問題。

中央層面的救市措施主要集中在四個方面：（1）放松購房限制。首先，除京、滬、深等個別城市外，全國都取消了限購政策。其次，全國大部分城市首套房和二套房最低首付比例一降再降，目前首套、二套都降至15%。（2）出臺金融支持措施。首先，通過降準，不斷擴大信貸資金規(guī)模；其次，房貸利率一降再降，連存量房貸利率都降了，減少了購房者成本；再次，推出開發(fā)商“白名單”制度并不斷擴大實施范圍，增加開發(fā)貸款；最后，推出保障性性住房再貸款政策。（3）出臺保交樓措施。一是加大對停工項目的金融支持，確保已售商品房的順利交付；二是改善預售制度，加強風險管理，避免資金被挪用和項目停工。（4）出臺財稅支持措施。出臺稅費減免措施，減輕企業(yè)和購房者負擔，并鼓勵地方政府為開發(fā)商、購房者提供稅費優(yōu)惠和購房補貼。

地方政府也累計出臺了數(shù)百項救市措施，主要集中在三個方面：（1）提供購房補貼與優(yōu)惠。很多城市推出了針對首套房和改善性住房的購房補貼，部分城市出臺了契稅減免政策。一些地區(qū)嘗試減免新房交易的增值稅，以開發(fā)商的成本。（2）建設與收購保障性住房。各地結合實際需求，推動保障性住房建設，還通過專項債收購存量商品房改做保障房，為低收入群體提供更多選擇。（3）將住房政策與人才引進、生育鼓勵結合在一起。如深圳、武漢和重慶推出吸引青年人才的住房政策，以提升城市吸引力和人口流入量；北京、杭州、南京、義烏等多個城市將房地產(chǎn)政策與生育政策聯(lián)系起來，以鼓勵生育和促進房地產(chǎn)交易的恢復。

在此調控過程中，到2024年9月時，中央和地方政府發(fā)現(xiàn)前期政策未達預期，于是紛紛對政策加碼，追加發(fā)布了降準、降息、降首付、降存量房貸利率等一系列政策。同時，財政部等三部門也聯(lián)合發(fā)布新政，加大住房交易環(huán)節(jié)契稅優(yōu)惠力度。雖然加碼了一套看似很充實的政策“組合拳”，大部分城市交易量卻繼續(xù)下滑。只有京、滬、深等極少數(shù)大都市在交易量上有了好轉，但也很不穩(wěn)定，最近又有掉頭下滑跡象。房價則一直呈現(xiàn)下跌狀態(tài)，大部分城市的房價與高峰時期相比已經(jīng)下滑了30%-40%，以對信貸秩序形成致命威脅。有些區(qū)域下滑程度很深，如環(huán)京地區(qū)，因為前期極其嚴厲的政策，該地區(qū)房價下滑了60%-70%，大量業(yè)主被迫提前還貸或低價拋售。

從國家統(tǒng)計局已經(jīng)公布的數(shù)據(jù)看，去年1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下滑了10.3%，顯示出繼續(xù)下滑傾向。全國新建商品房銷售面積和銷售額分別同比下滑了15.8%和20.9%，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金增速同比下滑了19.2%，國房景氣指數(shù)為92.49。數(shù)據(jù)顯示：市場狀況不但沒有好轉，反而在繼續(xù)惡化。行業(yè)內從業(yè)人員感受到的情況比統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)更嚴峻。

二、若房地產(chǎn)市場繼續(xù)下滑，則會嚴重威脅經(jīng)濟與社會安全

最近的觀察及統(tǒng)計指標都表明：在這一輪救市過程中，現(xiàn)有的措施力度不夠，救市方案不完善，救市效果不達標，主要經(jīng)濟指標明顯背離政府的救市愿望并繼續(xù)惡化。一旦這個趨勢延續(xù)下去，必然出現(xiàn)四個難以承受的后果——

首先，產(chǎn)業(yè)鏈上所有的企業(yè)和個人都不敢再投資，消費也繼續(xù)萎縮，通縮必然由短期現(xiàn)象演化成日本那樣的長期態(tài)勢；

其次，需求繼續(xù)萎縮，帶動房價繼續(xù)下滑，出現(xiàn)住房的按揭貸款額高于房價本身的現(xiàn)象，并且越來越普遍，很多業(yè)主選擇違約棄供。這種情況進一步蔓延，就可能導致信貸市場崩潰，金融體系無法運轉；

再次，有更多的企業(yè)陷入困境或倒閉，更多類似恒大困局的大麻煩出現(xiàn)，更多的人失業(yè)，更多的地方政府財政狀況深度惡化、債務危機加?。?/p>

最后，過去三年積壓的、未就業(yè)的大量本科、碩士和博士畢業(yè)生以及明年的畢業(yè)生更難找工作——這是非常危險的事情，會直接威脅到社會穩(wěn)定問題。

一個國家或地區(qū)的國民經(jīng)濟體系是由許多行業(yè)共同組成的，這些行業(yè)通過各種關聯(lián)方式相互作用、相互影響，共同組成了國民經(jīng)濟的有機整體。房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務的產(chǎn)業(yè)，在大多數(shù)國家，它不但是第一大產(chǎn)業(yè)，還表現(xiàn)為國民經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)和先導產(chǎn)業(yè)。同時具備這三種地位的僅有房地產(chǎn)一個行業(yè)——不是房地產(chǎn)業(yè)“綁架”了國民經(jīng)濟，而是它支撐起整個國家的經(jīng)濟。

房地產(chǎn)業(yè)的三大地位是由房地產(chǎn)這類產(chǎn)品巨大的價值量，復雜、綿長、多層次、立體性的產(chǎn)業(yè)鏈，使用價值的必要性，使用范圍的廣泛性等共同決定的，我們必須認識到并承認這種客觀事實。房地產(chǎn)業(yè)通過前向關聯(lián)、后向關聯(lián)和側向關聯(lián)方式，把整個國民經(jīng)濟深度勾連、嵌合在一起。從這個意義上說，房地產(chǎn)業(yè)是決定著整個國民經(jīng)濟穩(wěn)定性和安全性的最基礎的產(chǎn)業(yè)。

有一種論調，即認為“房地產(chǎn)業(yè)是虛擬產(chǎn)業(yè)，不是實體經(jīng)濟，不能過分發(fā)展”。這是嚴重錯誤的認識——在房地產(chǎn)的融資、交易過程中，雖然會有虛擬資本的大量介入，但只是作為融資手段和風險管理工具出現(xiàn)的，房地產(chǎn)本身的生產(chǎn)經(jīng)營活動并不具有虛擬經(jīng)濟性質。房地產(chǎn)是橫跨第二、三產(chǎn)業(yè)的實體經(jīng)濟，其生產(chǎn)和交易的產(chǎn)品是以實物形態(tài)存在的建筑物、土地或其中一部分，租賃、估價等服務活動也要以這種實物產(chǎn)品為基礎，不是徹底虛擬的。因此，房地產(chǎn)業(yè)不是虛擬經(jīng)濟，恰恰相反，它是典型的、最大的實體經(jīng)濟，所以我們看到了房價下跌引起的遠甚于股價下跌千倍、萬倍的破壞性和殺傷力。

在正常狀態(tài)下，房地產(chǎn)業(yè)貢獻巨大，直接、間接提供了中國上億的就業(yè)機會和65%左右地方本級財政收入，以及決定著30%-40%的GDP總量的實現(xiàn)。當房地產(chǎn)投資與交易暴跌時，影響的不僅是行業(yè)本身，還通過產(chǎn)業(yè)關聯(lián)，把整個國民經(jīng)濟拖入困境，全社會可能因失業(yè)、收入下降、債務增加而陷入不穩(wěn)定狀態(tài)，GDP大幅收縮。

房地產(chǎn)業(yè)興，則經(jīng)濟興；房地產(chǎn)業(yè)衰，則經(jīng)濟衰——這是為世界各國發(fā)展實踐所證明的經(jīng)濟規(guī)律。只要房地產(chǎn)市場不能有效恢復、健康發(fā)展，很多人就找不到工作，而更多人就沒有收入，信貸糾紛與質量就會下降，通縮就會加劇，經(jīng)濟秩序就受到威脅。所以，沒有房地產(chǎn)開發(fā)與交易秩序的恢復，保不住當前和今后的中國經(jīng)濟與社會秩序。

三、沉疴猛藥：扭轉房地產(chǎn)困局的十條超常規(guī)、靶向性措施

鑒于房地產(chǎn)市場的嚴峻形勢，在繼續(xù)落實已出臺的救市政策的同時，必須再出臺一些超常規(guī)、靶向性強、有力度的調控措施，以便扭轉市場繼續(xù)下滑的局面。

1、國家要釋放明確的救市信號，把救樓市、保樓市上升到國家安全高度。要通過中共中央和國務院的會議或文件，重新確認房地產(chǎn)業(yè)的支柱、主導和先導產(chǎn)業(yè)地位。前些年國家出臺了太多打壓樓市的政策，這方面的批示也很多，使得打壓演化成地方的政治正確，地方政府和官員在救市過程中總是心存顧慮、左右為難，生怕救市再引發(fā)房價上漲、輿論攻擊等，畢竟沒有文件宣布前期那些批示和政策已廢止。重新肯定房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用極其重要，可破除地方政府顧慮，引導輿論轉向，并恢復市場主體的信心。

2、盡快解除一線城市的限購政策。一定要想明白，無論誰進入市場，都是對救市和經(jīng)濟、社會穩(wěn)定的貢獻。取消二、三、四線城市的限購政策沒有意義，因為大多數(shù)三、四線城市的市場長期看也基本飽和了，大部分二線城市處于階段性飽和狀態(tài)。只有取消一線城市的限購政策，市場交易才能大幅度恢復，因為在這些大都市，還有很多外地人有購房需求。一線城市交易恢復了，才可能會帶動二、三線城市交易的逐步回升。當然，放開一線限購的同時，要加強住房保障工作。

3、堅決清理限價政策。在限價情況下，開發(fā)商為確保有利潤回報或不虧損，只能努力降低成本，這樣減少鋼筋用量、降低水泥標號、更換綠化植物品種等偷工減料、降標減配的行為必然大量增加，質量的下降也成為必然。這種做法危害非常大，開發(fā)行業(yè)內部都很清楚，但因限價政策存在，都選擇了違心應對。必須取消限價政策，這有利于提高商品房質量，也會激勵已躺平的開發(fā)商重新進入市場，改善地方財政狀況。類似深圳二手房指導價的限制價格也必須取消。

4、緊縮未來幾年的開發(fā)建設用地供應。中央政府一定要明確宣布緊縮全國性開發(fā)建設用地供應，以改變市場預期。特別是三、四線城市的土地供應，必須結合去庫存的情況嚴格控制供應計劃。在去庫存壓力不大的城市，對新買地的開發(fā)商，其土地款的繳納可允許分期進行，以提升開發(fā)能力和入市積極性。

5、對開發(fā)商的財稅政策進行調整。土地增值稅的預征率一般是3%，這是1994年1月1日確定的；所得稅的預征率最高是15％，是2008年確定的，目前都已經(jīng)嚴重背離時代背景與市場要求，成為開發(fā)商的沉重負擔和不愿重回市場的原因之一，必須加以改革?？梢噪A段性取消土地增值稅、企業(yè)所得稅的預征制度，或降低稅率。要對恢復開發(fā)的項目，相關其他稅收也可以適當延緩繳納時間。

6、優(yōu)化商辦物業(yè)的交易政策。對商辦物業(yè)交易，首付比例可考慮由50%降到30%或40%，貸款期限可考慮由10年延長至最長30年。通過降低首付比例，投資者可以減少一次性資金支出壓力，改善現(xiàn)金流安排，更有動力進入市場。延長貸款期限等于拉長了本金分攤期，能夠有效降低每月還款額，對買家形成更大的吸引力。特別是對于中小企業(yè)主或創(chuàng)業(yè)者而言，這樣的政策調整有助于他們以更低成本獲得經(jīng)營場所，間接促進實體經(jīng)濟發(fā)展。

7、對“三條紅線”，應明確宣布變成中長期管理目標。比如十年要達標，逐步推進。僅僅依靠白名單制度還是不行的，畢竟以前很多限制性文件沒有宣布廢止，而且很多文件的規(guī)定互相矛盾。以公開文件方式改變銀行對“三條紅線”的管理，首先是向市場傳遞出救市的堅定信號，同時明確了銀行信貸可以重新支持開發(fā)活動，特別是有爛尾項目的開發(fā)商復產(chǎn)復工，以渡過難關。

8、可以考慮延長住宅按揭貸款期限。按揭貸款期限一般為10至30年，若允許自愿申請展期，將顯著緩解借款人的還款壓力。對住宅最長可延至40年，這樣可以大大減輕購買者按月的還本壓力。當然，也應允許在經(jīng)濟條件改善時提前還貸。不愿意延長貸款期限的，仍可選擇10年、20年、30年的貸款期。

9、調整還款政策。在貸款的前五年內，允許有壓力的人只還利息不還本金。或設計如“氣球貸”般的產(chǎn)品，允許借款人在初期支付較低的本金與利息，待經(jīng)濟改善時逐步提高還款額。這對剛剛工作的年輕人意義重大。對暫時下崗失業(yè)又沒有存款積累的按揭業(yè)主，應該考慮出臺一項特別政策：允許在親友擔保的條件下，給與其1-2年的月供緩繳期。銀行一定要有與貸款客戶共渡難關的意識。

10、調整征信管理規(guī)定。統(tǒng)一規(guī)定自2020年1月疫情開始至今，因疫情、企業(yè)倒閉影響而下崗、收入下降，發(fā)生還貸逾期的，在向銀行提交說明并做出承諾后，可以不納入征信記錄。此措施亦符合《合同法》第94條、117條、118條中關于不可抗力與合同履行之規(guī)定。涉及這個問題的人太多，若不調整，他們再就業(yè)、創(chuàng)業(yè)、出差、住店都會遇到麻煩，不利于自身經(jīng)濟條件的改善，更不利于社會秩序的恢復。

注：本文原載《香港經(jīng)濟導報》