蛇年房地產(chǎn)第一雷，爆發(fā)在老牌粵系房企天譽(yù)置業(yè)身上。

假期尾聲，天譽(yù)置業(yè)發(fā)布公告稱(chēng)，公司業(yè)務(wù)持續(xù)惡化，債務(wù)重組計(jì)劃無(wú)法按照計(jì)劃開(kāi)展和完成付款義務(wù)，經(jīng)董事會(huì)認(rèn)定，不存在成功完成重組計(jì)劃的可能性，正式宣告終止重組計(jì)劃。

天譽(yù)置業(yè)不會(huì)反對(duì)臨時(shí)清盤(pán)人對(duì)公司進(jìn)行清盤(pán)，和申請(qǐng)法院聆訊進(jìn)一步延期。

不還錢(qián)，主動(dòng)進(jìn)行破產(chǎn)清算的房企中：

天譽(yù)置業(yè)算第一個(gè)。

天譽(yù)置業(yè)的資產(chǎn)狀況已經(jīng)是資不抵債，2024年中期，公司收益4.4億元，虧損9.1億元，總資產(chǎn)205.5億元，總負(fù)債為236.6億元，其中，欠銀行及其他貸款總額高達(dá)133.3億元，凈資產(chǎn)為-31億元。

也就是說(shuō)，天譽(yù)置業(yè)已經(jīng)沒(méi)有可以拿來(lái)支撐債務(wù)重組計(jì)劃的資產(chǎn)。

對(duì)債權(quán)人來(lái)說(shuō)，沒(méi)必要苦苦支撐和博弈，破產(chǎn)清算，反而是目前最好的選擇。

很多人并不知道，天譽(yù)置業(yè)是一家在廣州成立26年之久的老牌粵系房企，走向破產(chǎn)清算也是注定的結(jié)局。

都說(shuō)恒大債務(wù)破萬(wàn)億、資不抵債，但其實(shí)在天譽(yù)置業(yè)老板余斌面前：

許家印只一個(gè)弟弟。

余斌，畢業(yè)于廣中醫(yī)，在廣州黃埔中醫(yī)院做了3年醫(yī)生，1991年下海去了廣東國(guó)際信托公司擔(dān)任房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)理。這家公司很多本地人都稱(chēng)呼為“廣信”。當(dāng)時(shí)，它與珠實(shí)、越秀城建，在廣州形成了“三國(guó)爭(zhēng)霸”。

余斌跳槽過(guò)去時(shí)，由廣東省全資直屬的廣信正如日中天，地位僅次于國(guó)務(wù)院直屬的中信。

在余斌去之前的前2年，即1989年，廣信被納入全國(guó)對(duì)外借款窗口單位。這個(gè)資格連工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行都沒(méi)有拿到，僅中國(guó)銀行、廣信擁有。

靠著這個(gè)資質(zhì)，廣信海外融資快速膨脹，在1997年時(shí)總資產(chǎn)超過(guò)了300億元，屬于國(guó)內(nèi)信托行業(yè)的TOP2，海外債務(wù)也高達(dá)50幾億美元。

但1998年金融風(fēng)暴爆發(fā)了，外資投資規(guī)模迅速收縮，作為“對(duì)外窗口公司”的廣信，瞬間跌破神壇，遭到了130多家各國(guó)銀行追債，而被央行宣告破產(chǎn)清算。

廣信，有另一個(gè)稱(chēng)呼：廣東最大的地主。

它無(wú)法償債很重要的一個(gè)原因是，在廣東大肆投資拿地，僅在廣州的“廣信資產(chǎn)包”當(dāng)時(shí)評(píng)估值超過(guò)了500億元。

王石以為自己給萬(wàn)科留了一個(gè)豐厚的家底，但其實(shí)他低估了廣信房產(chǎn)拆解難度，比如融資合同糾紛、土地規(guī)劃遺留問(wèn)題等。時(shí)至今日，廣信資產(chǎn)包也沒(méi)有給萬(wàn)科創(chuàng)造太大收益。

余斌，只在廣信房產(chǎn)待了5年時(shí)間，1996年跳出來(lái)創(chuàng)立了廣州天譽(yù)。5年雖然時(shí)間不長(zhǎng)，但足以顛覆這位醫(yī)生的認(rèn)知。

天河天譽(yù)花園，天譽(yù)置業(yè)落地的第一個(gè)項(xiàng)目就爆出了炸裂消息。彼時(shí)，為了解決天譽(yù)花園教育配套問(wèn)題，項(xiàng)目公司廣州創(chuàng)譽(yù)向時(shí)任天河區(qū)教育局一把手，贈(zèng)送了一套90多萬(wàn)元的房產(chǎn)。

天譽(yù)半島，更難折射出余斌身上廣信房產(chǎn)資本運(yùn)作的影子。

2006年，天譽(yù)置業(yè)花了不到4億港元收了一家榮威集團(tuán)51%股權(quán)，剩余49%股權(quán)由保利香港全資子公司持有。

但天譽(yù)置業(yè)透過(guò)兩家子公司間接拿到了海珠區(qū)洲頭咀一宗面積超過(guò)10萬(wàn)㎡的地塊，后續(xù)開(kāi)發(fā)為天譽(yù)半島項(xiàng)目。

洲頭咀地塊也是一個(gè)拆遷項(xiàng)目，原本隸屬于越秀、廣州市港務(wù)局和洲頭咀發(fā)展公司。天譽(yù)置業(yè)拿到時(shí)，拆遷進(jìn)度僅完成80%。

當(dāng)時(shí)，為了拿下洲頭咀地塊，天譽(yù)置業(yè)特意發(fā)行了一筆2億美元債券，其中25%的額度被雷曼兄弟認(rèn)購(gòu)了。

對(duì)的，就是2008年金融危機(jī)標(biāo)志事件那家投資巨頭——雷曼兄弟。

這筆融資有將近一半的錢(qián)，用來(lái)購(gòu)買(mǎi)洲頭咀地塊項(xiàng)目公司的部分股權(quán)。不久后，天譽(yù)置業(yè)又向雷曼兄弟借了一筆2.2億元的過(guò)渡貸款，用來(lái)購(gòu)買(mǎi)天河一宗商業(yè)地塊。

余斌是整個(gè)華南開(kāi)發(fā)商中，通過(guò)香港市場(chǎng)融資或境外銀行貸款在內(nèi)地大舉圈地的代表人物。

他的通天本領(lǐng)，連許家印都深深折服。

2006年，余斌正在大舉開(kāi)展資本運(yùn)作，一邊以借殼完成天譽(yù)置業(yè)港股上市，另一邊看中了許家印手中的殼公司“瓊能源”。許家印認(rèn)為“他比我更合適”，便直接拱手相讓?zhuān)越?000萬(wàn)元賣(mài)給了余斌。

其實(shí)，余斌與許家印在廣州花都綠景、恒大廣州已經(jīng)有很深的業(yè)務(wù)往來(lái)。許家印的本領(lǐng)，或許也是從余斌身上學(xué)到的。

境外資本往往是吸血的。

購(gòu)買(mǎi)洲頭咀地塊的融資債券中，有1600萬(wàn)美元是利息。雷曼兄弟破產(chǎn)重組后，作為債務(wù)人的天譽(yù)置業(yè)也遭遇了危機(jī)，同時(shí)賣(mài)掉了洲頭咀地塊、天河商業(yè)地塊部分股權(quán)，用來(lái)償還雷曼兄弟的貸款。

余斌另一個(gè)本領(lǐng)，則是失去的又能拿回來(lái)。這是許家印沒(méi)有學(xué)到的。

洲頭咀地塊賣(mài)給廣州城啟集團(tuán)的楊樹(shù)坪，后又買(mǎi)了回來(lái)，之后又賣(mài)給了航海集團(tuán)，結(jié)果仍是自己持有。

2015年，天譽(yù)半島開(kāi)盤(pán)，售價(jià)不到4萬(wàn)元/㎡，到了2017年8月單價(jià)已經(jīng)飆升超過(guò)8萬(wàn)元，也曾一度超過(guò)14萬(wàn)元。如今，均價(jià)又跌回了8萬(wàn)元。

天譽(yù)置業(yè)也曾把借“高利貸”開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的方式，用在廣州舊改身上，向黃埔鳳尾村村委借款1.4億元，用來(lái)推進(jìn)拆遷事項(xiàng)，年利率高達(dá)14.8%。

事實(shí)證明，高利息理財(cái)項(xiàng)目，注定血本無(wú)歸。

況且天譽(yù)置業(yè)是靠借錢(qián)發(fā)跡的，本身沒(méi)有多少可以用來(lái)抵債的資產(chǎn)。早在2023年4月，余斌已經(jīng)辭任了天譽(yù)置業(yè)行政總裁職務(wù)。

對(duì)于余斌來(lái)說(shuō)，綠景控股是一個(gè)殼，天譽(yù)置業(yè)也可以是一個(gè)殼，該退市的退市，該清算的清算。

只要自身保全了，依然能東山再起。