繼續(xù)土拍數(shù)據(jù)分析，聊完各地金剛后，從房企角度看看目前福州國(guó)企的土儲(chǔ)情況，為了更好評(píng)估，簡(jiǎn)單計(jì)算了一下建筑面積，基本都扣掉網(wǎng)簽部分，實(shí)際還是會(huì)有一點(diǎn)偏差，存在商業(yè)面積等，同時(shí)給了個(gè)評(píng)分：（個(gè)人隨意）

難：不好賣，可以躺平那種
跑：沒(méi)搞頭或者降價(jià)跑量的意思
重點(diǎn)：不代表是好地塊，只代表房企的重視度

城投-榕發(fā)

首先就是代表企業(yè)榕發(fā)，前幾年房企可以說(shuō)是拿地最兇猛的一家，今年相對(duì)低調(diào)了一些。

從房企拿地情況來(lái)看，面積合計(jì)1081畝，建筑面積147萬(wàn)方，貢獻(xiàn)261億。

從南二環(huán)的北園開(kāi)始，房企在前幾年一直都是以那純商為主，對(duì)比其他幾家還是主打安商、公租，可以說(shuō)房企的趨勢(shì)也說(shuō)明了當(dāng)時(shí)被給予的厚望。

從操盤項(xiàng)目來(lái)看，當(dāng)初房企的商品房也有過(guò)紅盤，破記錄搖號(hào)的祥浦苑、熱銷的觀湖郡、悅樂(lè)郡等，這些項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)就是純商+低于當(dāng)時(shí)周邊的定價(jià)。

來(lái)到進(jìn)場(chǎng)大面積開(kāi)發(fā)，房企也已經(jīng)上市了6個(gè)項(xiàng)目，一開(kāi)始的去化并不理想，今年房企也算是迎來(lái)反彈，從轉(zhuǎn)型來(lái)看也是國(guó)企里面最明顯的，造公區(qū)、開(kāi)分銷、走特價(jià)，銷量逐步回升。

對(duì)于房企，還有過(guò)半土地未上市，這里面最頭疼的就是三遠(yuǎn)的純商，高容積率+大面積。

目前來(lái)看，重點(diǎn)項(xiàng)目就是即將上市的南湖舊改-錦珹大觀。

這個(gè)地塊爭(zhēng)議不少，位置不錯(cuò)，容積率較高，同時(shí)是這幾年少有的超高層住宅，特別在目前大家有點(diǎn)恐高后，要如何賣，以及要賣多少都備受關(guān)注。

就像6群網(wǎng)友說(shuō)的，錦珹大觀注定是榕發(fā)轉(zhuǎn)型最關(guān)鍵的項(xiàng)目，破千套的改善盤，這個(gè)壓力也必須讓它給出最高標(biāo)準(zhǔn)。

對(duì)于榕發(fā)的拿地總結(jié)，21-22年的地塊，雖然談不上非常優(yōu)質(zhì)，但也沒(méi)有到很差的地步，這2年的地塊才是真正的考驗(yàn)。

城投-建總

接著就是兄弟企業(yè)建總，兩家也是前4年參與商品房相對(duì)比較明顯的企業(yè)。

從房企拿地情況來(lái)看，面積合計(jì)621畝，建筑面積75萬(wàn)方，貢獻(xiàn)137億。

房企也是今年拿地最多的一個(gè)，2024年貢獻(xiàn)81億。

對(duì)于建總的拿地情況就差異非常大，房企21-23年，拿地并不多，過(guò)半還是安商、公租房。

其中商品房代表是江南尚璟、華林雍璟，都是主打偏改善的項(xiàng)目，特別是江南尚璟，在南二環(huán)的混戰(zhàn)里面，做到差異化定位，去化也是最搶眼。

本來(lái)很舒服的儲(chǔ)備情況，來(lái)到24年面對(duì)兄弟拿不動(dòng)后，也就只能大面積下場(chǎng)了。

年初就拿下3幅高宅舊改，基本是第二個(gè)三遠(yuǎn)，然后有在年尾拿下臺(tái)江鳳凰舊改的核心純商。

這里面還有一幅新店舊改的近百畝地塊，才是最可怕的一個(gè)，單幅91畝-容積率3.2，快媲榕發(fā)的錦珹大觀，奈何區(qū)位差異有點(diǎn)大。

從房企的整體情況來(lái)看，即將交房的尚璟、雍璟是品牌口碑的關(guān)鍵點(diǎn)，這一年拿的地塊，大部分壓力都非常大。

高宅三幅，評(píng)級(jí)各不同，目前一期主打改善產(chǎn)品，套數(shù)也達(dá)到850多套。

這個(gè)體量在浦上大道這個(gè)位置，很明顯定位和榕發(fā)南湖一樣，絕對(duì)是房企轉(zhuǎn)型最關(guān)鍵的一幅。

綜上，房企前2年的改善定位只是開(kāi)始，后面才是真正考驗(yàn)產(chǎn)品力和市場(chǎng)認(rèn)可度的時(shí)候。

左海集團(tuán)

這幾年除了城投的兩家外，參與度較高的一個(gè)就是左海集團(tuán)。

從房企拿地情況來(lái)看，面積合計(jì)959畝，建筑面積88萬(wàn)方，貢獻(xiàn)181億。

2024年，左海也是拿地最兇猛的另一家，貢獻(xiàn)71億。

對(duì)于房企從左海望岳開(kāi)始，也是一路拿地，雖然沒(méi)有一人獨(dú)攬一個(gè)區(qū)域的壯舉，但是新店?yáng)|區(qū)、金山北，都有房企不少項(xiàng)目，可謂難度爆表。

這也是個(gè)人感受，最極端的一家，要么是重點(diǎn)地塊，要么就是困難地塊。

從房企上市項(xiàng)目情況來(lái)看，只有袖珍盤和安商房做到高去化清盤，剩余地塊表現(xiàn)都一般。

對(duì)于前3年的土地，最難的就是鼓山邊的兩個(gè)，在東區(qū)房?jī)r(jià)走低后，這里即便做東區(qū)外溢，市場(chǎng)也不多了。

當(dāng)然真正的考驗(yàn)還是今年，拿下一些還算有看點(diǎn)的地塊，近期最受關(guān)注應(yīng)該是劃片金山小的純商，群友分享是改善定位，有點(diǎn)意思。

目前左海最大的困擾是在市場(chǎng)沒(méi)有代表作。

前幾年最受關(guān)注的煙山，上市過(guò)晚，還沒(méi)豎起一個(gè)代表盤，就要面臨大量?jī)?chǔ)地，可以說(shuō)壓力很大。

綜上，相比于兩家城投子公司，在市場(chǎng)已經(jīng)有了一定的落地項(xiàng)目，左海在同樣拿地背景下，卻沒(méi)有代表盤，加上這一年最佛系的賣房表現(xiàn)，要如何在明年破局，可以說(shuō)是最值得關(guān)注的一家。

古厝集團(tuán)

古厝集團(tuán)相對(duì)陌生，前身是文投，最具代表的子公司就是新榕，前幾年除了金城灣外就是幾個(gè)安商房，從目前項(xiàng)目名來(lái)看，也分成新榕、福厝。

從房企拿地情況來(lái)看，面積合計(jì)702畝，建筑面積84萬(wàn)方，貢獻(xiàn)118億。

如果說(shuō)左海還沒(méi)豎起代表作，那對(duì)于古厝的情況更是如此，堪稱躺更平的左海。

前幾年少量拿地，都以安商地塊為主，延續(xù)當(dāng)初的老本行角色。

唯一代表作就是三遠(yuǎn)的純商，遠(yuǎn)山拾里，上市后的表現(xiàn)較差。

對(duì)于這樣一家，商品房經(jīng)驗(yàn)不多，也沒(méi)有代表作的房企，在2024年依舊拿下多幅地塊，不同于前面3家，古厝集團(tuán)是拿下核心地塊最多的一家。

二環(huán)內(nèi)的純商就達(dá)到4幅，體量都不大，配合那個(gè)樓面價(jià)，可以說(shuō)簡(jiǎn)直是前幾年的保建國(guó)。

目前房企最大的壓力是新店?yáng)|區(qū)舊改，拿下三幅，面積不小，容積率不低。

綜上，古厝今年的拿地情況，只能用獎(jiǎng)勵(lì)來(lái)解釋，讓一家并沒(méi)有商品房經(jīng)驗(yàn)過(guò)多的企業(yè)大量入場(chǎng)拿地，為了鼓勵(lì)它，所以給了它幾個(gè)不錯(cuò)的地塊，但是最終的情況是否會(huì)變成浪費(fèi)好地塊，也值得關(guān)注。

新區(qū)集團(tuán)

最后就是新區(qū)集團(tuán)，拿地最少的一家。

從房企拿地情況來(lái)看，面積合計(jì)453畝，建筑面積50萬(wàn)方，貢獻(xiàn)62億。

對(duì)于房企而言，也就2022年拿地，2024年沒(méi)有意外兜底了三江口巨型純商，相比于其他承擔(dān)一個(gè)區(qū)域，新區(qū)集團(tuán)也成了三江口的代表。

房企雖然拿地不多，但是都堪稱災(zāi)難。

唯一有看點(diǎn)的也就是四大金剛里最晚上市的映南臺(tái)。

其他地塊，五四北澗田湖旁邊1.8W樓面價(jià)，三江口兩幅樓面價(jià)8K左右。

當(dāng)然房企此前就有代表作，那就是2018年，以樓面價(jià)1.2-1.4W，拿下兩幅三江口純商。

目前的情況，5年時(shí)間，這個(gè)洋房純商，網(wǎng)簽65套，剩余159套，去化率29%。

綜上，對(duì)于新區(qū)集團(tuán)，除了因?yàn)樽陨硎姑鼕^力兜底三江口地塊外，零星參與的地塊，也談不上優(yōu)質(zhì)。

房企總結(jié)

聊完5家房企的儲(chǔ)備情況，其實(shí)也可以又一個(gè)大體感知，前幾年除了榕發(fā)純商上市最多，建總在市場(chǎng)有2個(gè)改善代表，左海相對(duì)佛系，至于福厝堪稱入場(chǎng)新人，至于新區(qū)毫無(wú)看點(diǎn)。

可以說(shuō)即便3年多時(shí)間過(guò)去，福州本土國(guó)企其實(shí)轉(zhuǎn)型也并沒(méi)有達(dá)到一定階段，甚至對(duì)于個(gè)別企業(yè)而言，可能都還未開(kāi)始。

目前五家房企，合計(jì)純商達(dá)到55個(gè)，3816畝，可售444萬(wàn)方，貢獻(xiàn)759億，個(gè)人感受困難的面積237萬(wàn)方。

簡(jiǎn)單對(duì)比，2024年福州的商品房去化，月均650套，不到8000套，前2年好點(diǎn)，13000套左右。

按目前的儲(chǔ)量來(lái)看，套均100平，就有4萬(wàn)套，相當(dāng)于福州都在賣國(guó)企盤，也要3年多。

從剛剛地塊儲(chǔ)備來(lái)看，可以發(fā)現(xiàn)除了新區(qū)外，大部分房企其實(shí)都有部分重點(diǎn)核心地塊，基本都是定位改善產(chǎn)品。

至于改善產(chǎn)品，前幾年福州也不少，其中以外來(lái)房企為主，本土國(guó)企基本是配建房或者剛需盤，不過(guò)明年就不一樣了，這里面比如榕發(fā)南湖就有千套以上的改善，建總在高宅一期也達(dá)到800多套，至于左海福厝，預(yù)計(jì)也會(huì)有不少改善盤供應(yīng)。

其實(shí)對(duì)比一個(gè)數(shù)據(jù)，前幾年福州單盤超過(guò)125平的套數(shù)：（未校準(zhǔn)）

最多的也就金茂府、天二，700多套，所以明年已經(jīng)知道兩家，就給出了福州這幾年單盤套數(shù)最多的改善盤。

可想而知，明年的市場(chǎng)壓力會(huì)多大。

本土國(guó)企要如何逆轉(zhuǎn)這個(gè)市場(chǎng)，如何在短時(shí)間內(nèi)，讓市場(chǎng)認(rèn)可它們的改善產(chǎn)品，讓這些項(xiàng)目也有自身的品牌效應(yīng)，會(huì)是明年的核心問(wèn)題。

近期已經(jīng)出現(xiàn)部分房企降配降價(jià)等情況，對(duì)于外來(lái)房企可以賣完走人。

對(duì)于國(guó)企而言，天量庫(kù)存，降價(jià)僅僅是短期內(nèi)的效果，要解決這些天量庫(kù)存，還是需要市場(chǎng)信心。

至于什么是市場(chǎng)信心，用產(chǎn)品保障價(jià)格，打消市場(chǎng)一直降價(jià)的悲觀局面。