還有3天的時(shí)間，2024年就要結(jié)束了，回顧這一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂是起起伏伏，各種利好政策相繼出臺(tái)，涵蓋了首付比例、房貸利率、公積金、限購(gòu)以及稅收等多個(gè)關(guān)鍵領(lǐng)域。

比如首付比例，已經(jīng)從原來(lái)的首套房30%降到了現(xiàn)在的15%；再比如房貸利率，也已經(jīng)從原來(lái)的4點(diǎn)多、5點(diǎn)多降到了現(xiàn)在的3點(diǎn)多；公積金貸款額度也相比原來(lái)有了大幅提高；限購(gòu)更是超乎想象，現(xiàn)在除了上海、深圳等一線(xiàn)城市的核心區(qū)域還在堅(jiān)守限購(gòu)的紅線(xiàn)，其余大多數(shù)城市都已經(jīng)全面放開(kāi)限購(gòu)；稅收調(diào)整也是讓很多人沒(méi)想到的，契稅和增值稅的減免，讓不少家庭的買(mǎi)房成本大大降低，不夸張的說(shuō)，這些舉措幾乎都是房地產(chǎn)市場(chǎng)前所未有的利好。

然而，事與愿違，這些利好政策卻并沒(méi)有帶來(lái)大家想象中的樓市回暖，但不可否認(rèn)的是，這些利好政策必然會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生轉(zhuǎn)向，展望馬上到來(lái)的2025年，如果沒(méi)有意外，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)“4大變化”，值得我們每個(gè)人提前洞察。

首先，房?jī)r(jià)或?qū)⒀永m(xù)“穩(wěn)中有降”的發(fā)展趨勢(shì)。我們都知道，從2021年開(kāi)始，房?jī)r(jià)就進(jìn)入調(diào)整周期，至今也沒(méi)有調(diào)整結(jié)束，過(guò)去的種種利好政策，雖然在短期內(nèi)讓樓市有些許上揚(yáng)，但都難以阻擋房?jī)r(jià)下行的大勢(shì)。2022年，環(huán)京樓市打響房?jī)r(jià)下跌的第一槍?zhuān)S后，三、四線(xiàn)城市以及部分二線(xiàn)城市緊跟其后，到了2023年，即便是上海、北京、深圳等一線(xiàn)大城市也未能幸免，紛紛出現(xiàn)房?jī)r(jià)下滑的走勢(shì)。

業(yè)內(nèi)一貫認(rèn)為，2025年，這種“穩(wěn)中有降”的房?jī)r(jià)發(fā)展趨勢(shì)大概率仍將延續(xù)，原因很簡(jiǎn)單，不管是人口結(jié)構(gòu)的變化，還是現(xiàn)在的住房總量，以及城市化的發(fā)展進(jìn)程，甚至包括大家的就業(yè)和收入變化，都決定了房?jī)r(jià)想要繼續(xù)上漲的條件已經(jīng)不滿(mǎn)足。

舉個(gè)最簡(jiǎn)單的例子，現(xiàn)在大家的就業(yè)和收入有什么變化？別人我不清楚，就拿我身邊來(lái)說(shuō)，降薪失業(yè)的情況比比皆是，手里沒(méi)錢(qián)，怎么買(mǎi)房？就算有買(mǎi)房的想法，經(jīng)濟(jì)實(shí)力也不允許，沒(méi)有人買(mǎi)房，房?jī)r(jià)怎么漲？這種簡(jiǎn)單的邏輯大家應(yīng)該都清楚！

所以說(shuō)，2025年，乃至未來(lái)幾年，房?jī)r(jià)延續(xù)“穩(wěn)中有降”的發(fā)展趨勢(shì)都是大概率事件，為什么說(shuō)是“穩(wěn)中有降”而不是“大幅下降”？因?yàn)檫€有市場(chǎng)調(diào)控托底，調(diào)控是不允許房?jī)r(jià)出現(xiàn)“大幅下降”的，因?yàn)榉績(jī)r(jià)大幅波動(dòng)，不管是向上，還是向下，對(duì)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)，甚至是民生，都是百害而無(wú)一利的，只有“穩(wěn)中有降”才符合大多數(shù)人的利益。

其次，保障房或?qū)⒋罅坑咳胧袌?chǎng)。從1998年商品房改革以來(lái)，房?jī)r(jià)一路高歌猛進(jìn)，雖然現(xiàn)在的城鎮(zhèn)居民住房擁有率已經(jīng)達(dá)到了96%，但沒(méi)有房子的人也不在少數(shù)，特別是低收入家庭，不是不想買(mǎi)房，而是真的買(mǎi)不起。為了彌補(bǔ)這一空白，去年開(kāi)始，國(guó)家宣布在未來(lái)5年內(nèi)要供應(yīng)至少600萬(wàn)套保障房，用來(lái)滿(mǎn)足低收入群體的住房需求，保障房的加速推進(jìn)，2025年是關(guān)鍵一年。

大家要清楚，保障房的大量涌入市場(chǎng)，除了能給低收入群體帶來(lái)福利以外，還有個(gè)明顯的作用，就是會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)進(jìn)行分流，這個(gè)很容易理解，一邊是價(jià)格高昂的商品房，一邊是價(jià)格低廉的保障房，配套、居住體驗(yàn)、社會(huì)關(guān)聯(lián)屬性基本都差不多，你們會(huì)選哪個(gè)？自然是保障房，誰(shuí)會(huì)有便宜不占？可以預(yù)見(jiàn)的是，保障房大量投入使用以后，周邊商品房的銷(xiāo)售速度必定會(huì)放緩，價(jià)格也會(huì)受到一定程度的壓制，這個(gè)基本是無(wú)解的。

還有，二手房或?qū)⒃絹?lái)越難賣(mài)。這兩年樓市調(diào)整，各地的二手房掛牌量持續(xù)攀升，像是上海、重慶等城市，二手房掛牌量高峰期已經(jīng)突破15萬(wàn)套，武漢、南京、廣州等城市，二手房掛牌量也在10萬(wàn)套左右徘徊，很多二手房業(yè)主為了盡快賣(mài)房，不惜大幅降價(jià)銷(xiāo)售，這也說(shuō)明，不少二手房業(yè)主對(duì)未來(lái)市場(chǎng)是沒(méi)有信心的，否則也不會(huì)大幅降價(jià)賣(mài)房。2025年，隨著新建商品房的增加，保障房的涌入，二手房的競(jìng)爭(zhēng)必定會(huì)越來(lái)越激烈，二手房越來(lái)越難賣(mài)也就不難理解了。

最后，商品房或?qū)⒄讲饺氍F(xiàn)房銷(xiāo)售。從2022年開(kāi)始，房企一個(gè)接一個(gè)的爆雷，爛尾樓問(wèn)題、延期交房的問(wèn)題，各種問(wèn)題層出不窮，嚴(yán)重打擊了老百姓對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，不可否認(rèn)的是，這些問(wèn)題的根源，都來(lái)自商品房預(yù)售制度。

為了重塑市場(chǎng)信心，各地從2023年開(kāi)始，紛紛要求開(kāi)發(fā)商削減期房銷(xiāo)售的比例，提高現(xiàn)房銷(xiāo)售的份額。還有，這幾天，取消公攤的事，在網(wǎng)上沸沸揚(yáng)揚(yáng)，有專(zhuān)家說(shuō)，公攤和預(yù)售，就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩大“毒瘤”，應(yīng)該盡快剔除，從當(dāng)下房地產(chǎn)的市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)看，取消預(yù)售確實(shí)應(yīng)該提上日程了，否則，市場(chǎng)信心不容易恢復(fù)，如果沒(méi)有市場(chǎng)信心，樓市回暖就是一句空話(huà)。

而且，取消預(yù)售，進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，可以讓購(gòu)房者實(shí)地考察住房的品質(zhì)和周邊環(huán)境，能夠做到心中有數(shù)再做決定，個(gè)人覺(jué)得，這也是樓市回歸常態(tài)化、正?；?、健康化的前提！從市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，2025年，商品房或?qū)⒉饺氍F(xiàn)房銷(xiāo)售，還是有極大可能的。

總之，2025年的房地產(chǎn)市場(chǎng)必定會(huì)面臨諸多挑戰(zhàn)，但從另一個(gè)角度來(lái)看，這也是市場(chǎng)自我調(diào)整，回歸理性的必經(jīng)之路，過(guò)去的粗放式發(fā)展模式已經(jīng)不適用了，調(diào)整勢(shì)不可擋！如果沒(méi)有意外，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)以上提到的“4大變化”。對(duì)此，你怎么看？