大家都知道，樓市發(fā)展到今天，房子已經(jīng)不僅僅是個(gè)供人居住的場(chǎng)所了，它還與婚姻、子女教育、落戶、養(yǎng)老、醫(yī)療、財(cái)富等社會(huì)行為有著密不可分的關(guān)系，不夸張的說(shuō)，我們這一輩子，幾乎都避免不了買房。特別是打算在城市里定居的年輕人，沒(méi)有房子，雖然不至于寸步難行，但困難重重總是不可避免的，比如結(jié)婚生子、孩子上學(xué)等等，這些哪個(gè)不需要房子？

但當(dāng)下樓市，房?jī)r(jià)持續(xù)下行，市場(chǎng)信心不足，利好政策接踵而至，凡此種種，都讓很多人心里不斷糾結(jié)，今明兩年還要不要買房？今明兩年買房，是“聰明”還是“糊涂”？關(guān)于這個(gè)問(wèn)題的答案，經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)一句話解釋清楚了，在馬光遠(yuǎn)看來(lái)，房地產(chǎn)作為中國(guó)最好投資品的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了，未來(lái)房子將會(huì)逐步回歸到居住屬性！個(gè)人認(rèn)為，馬光遠(yuǎn)的觀點(diǎn)還是非常有見解的，作為一個(gè)從業(yè)13年的地產(chǎn)老江湖，我更是舉雙手贊成馬光遠(yuǎn)的這番話。

為什么？我們用數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)話。根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2023年1~9月份，全國(guó)排名前100的房企，銷售額比去年減少了10.3%，其中，9月份的銷售額更是同比減少了24.1%，這個(gè)數(shù)據(jù)用“暴跌”來(lái)形容都不過(guò)分，同時(shí)，2023年9月份，全國(guó)百城二手房，有99個(gè)城市的價(jià)格出現(xiàn)下跌，而且，截止到2023年9月份，已經(jīng)是百城二手房連續(xù)第四個(gè)月房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)量超過(guò)90個(gè)。

另外，根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2024年1~9月份，全國(guó)排名前100的房企，銷售總額約為29699.4億元，同比下降了38.8%，其中，2024年9月份，單月銷售額同比下降了38.81%，環(huán)比下降了2.2%。從各陣營(yíng)房企的銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，TOP10房企的銷售額均值約為1442.9億元，較2023年減少了31.2%；TOP11~30房企的銷售額均值約為375.8億元，較2023年減少了43%；TOP31~50房企的銷售額均值約為173.4億元，較2023年減少了46.4%；TOP51~100房企的銷售額均值約為85.7億元，較2023年減少了45.6%。還有企業(yè)規(guī)模，2024年1~9月份，銷售總額超千億的房企只有6家，較2023年同期減少了8家；銷售總額超百億的房企更是只有65家，較2023年同期減少了31家。

通過(guò)以上這些數(shù)據(jù)，我們可以很明顯地看出來(lái)，2023年各房企的銷售數(shù)據(jù)就已經(jīng)夠慘了，但沒(méi)想到2024年會(huì)更慘！要知道，2024年可是利好政策層出不窮的一年，比如降低首付比例、下調(diào)房貸利率、提高公積金貸款額度、契稅減免、取消限購(gòu)、取消限貸、取消限售、甚至還降低了存量房貸利率，可即便如此，2024年的樓市還是沒(méi)有看到任何回暖的跡象，這說(shuō)明什么？說(shuō)明房地產(chǎn)的下行趨勢(shì)已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)，想繼續(xù)靠買房來(lái)實(shí)現(xiàn)財(cái)富的保值增值已經(jīng)沒(méi)希望了。

更需要注意的是，樓市的外部條件也不太樂(lè)觀！首先是城鎮(zhèn)化率。目前，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到了65%，接近歐美發(fā)達(dá)國(guó)家70%的水平，也就是說(shuō)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程已經(jīng)逐漸接近尾聲，以后農(nóng)村居民進(jìn)城買房的人會(huì)越來(lái)越少。其次是人口老齡化。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底，60歲及以上的老年人口已經(jīng)達(dá)到2.8億人，預(yù)計(jì)2025年會(huì)突破3億人，老年人都有房子住，不需要再買房。最后是新生兒出生率。去年的新生兒出生率只有902萬(wàn)人，今年預(yù)計(jì)比去年還低，新生兒越來(lái)越少，買房的自然也就越來(lái)越少了。

其實(shí)，有一點(diǎn)還沒(méi)說(shuō)，就是保障房的大量入市，比如保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房等等，不可否認(rèn)的是，保障房的大量入市，肯定會(huì)在一定程度上分流商品房的市場(chǎng)需求。

綜上各種數(shù)據(jù)和分析以及經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)的觀點(diǎn)，今明兩年還要不要買房也就有答案了，個(gè)人觀點(diǎn)，能等就等，不能等也要按需購(gòu)買，量力而行！也就是說(shuō)，今明兩年買房，“聰明”還是“糊涂”，不能一概而論，對(duì)于有迫切居住需求的剛需來(lái)說(shuō)，不買可能不現(xiàn)實(shí)，只要按需購(gòu)買，也是聰明的選擇，但對(duì)于那些盲目跟風(fēng)，依然把買房當(dāng)成是財(cái)富增值手段的人，那就是糊涂的選擇了。對(duì)此，你怎么看？