為讓小孩入學(xué)，購(gòu)買學(xué)區(qū)房，但查詢卻發(fā)現(xiàn)學(xué)位被占用該怎么辦？ 隨著教育資源的緊張，學(xué)區(qū)房成為了許多家庭的必爭(zhēng)之地。 而學(xué)位鎖定問題，則成為了這個(gè)領(lǐng)域最復(fù)雜的法律難題之一。

為解決孩子入學(xué)問題，萬某今年7月通過成都鏈家以475萬的價(jià)格，向朱某夫婦購(gòu)買二手房半島城邦。雙方約定，以30萬元作為騰讓該房屋學(xué)籍的保證金，若甲方不能騰出學(xué)籍，就要退還保證金。

9月，萬女士從學(xué)校得知，原房主的孩子依然在該校上學(xué)，學(xué)校老師表示，學(xué)籍處于占用，后面的小孩是讀不了書的。

得知這一情況，萬某某要求朱某夫婦退還保證金。萬某在采訪中表示，當(dāng)時(shí)買賣房屋是在暑假期間，學(xué)校沒有上班，房東的孩子就讀3年級(jí)，但是房東一家計(jì)劃出國(guó)，承諾先辦過戶再遷走學(xué)籍。雙方就此簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，約定了30萬保證金和學(xué)籍問題?，F(xiàn)在孩子已明確不能正常入讀，萬某要求退還30萬甚至是全款退房。

對(duì)于此，朱某則認(rèn)為從始至終他沒有違約，房子產(chǎn)權(quán)過戶后，他一家三口按約辦理了戶籍遷移，孩子的學(xué)籍地址也進(jìn)行了更改，并不影響萬女士的孩子來年入學(xué)。是萬女士不履行購(gòu)房協(xié)議，致使他至今不能拿到30萬元的學(xué)籍保證金。

看到這里，案件十分明了，雙方就學(xué)籍和學(xué)位產(chǎn)生了誤會(huì)。專業(yè)人士表示，學(xué)籍和學(xué)位，很多人是沒分開的。學(xué)籍就是一個(gè)學(xué)生在某所學(xué)校他在法律上的一個(gè)身份，學(xué)位是什么？通俗來說就是坑位，一個(gè)蘿卜一個(gè)坑。該案件業(yè)主小孩上了三年級(jí)，他把學(xué)籍遷走了，但是學(xué)位還是6年一學(xué)位，這個(gè)坑還在，新的小孩也填不了這個(gè)坑。

同時(shí)專家提醒，每個(gè)區(qū)域教育局、每個(gè)學(xué)校招生條件不是完全一樣的，就讀問題你必須要到所在區(qū)域的教育局和學(xué)校去落實(shí)。

而就本案糾紛，律師提出了4種解決方法。除卻找賣家協(xié)商外，有一種解決方法是找中介，雙方買賣是通過中介，產(chǎn)生了中介費(fèi)，現(xiàn)在產(chǎn)生了矛盾，中介是有義務(wù)解決的。而中介方便也表示在積極找賣家律師協(xié)商解決方案。

近年來，因?qū)W區(qū)學(xué)位購(gòu)房產(chǎn)生的矛盾糾紛時(shí)有發(fā)生，為保證實(shí)現(xiàn)合同目的，應(yīng)事先對(duì)學(xué)區(qū)學(xué)位情況進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，避免產(chǎn)生不必要的損失。

01

查清招生簡(jiǎn)章關(guān)于同一住址幾年

注冊(cè)一個(gè)學(xué)籍的規(guī)定

對(duì)于“學(xué)區(qū)房”，由于其對(duì)購(gòu)房者具有重大的影響，對(duì)于房屋價(jià)值也具有重大的影響，簽約前，應(yīng)事先對(duì)此進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查核實(shí)，并在購(gòu)房合同中進(jìn)行詳細(xì)的約定。特別是對(duì)于違約金數(shù)額進(jìn)行明確的約定，因?yàn)椤皩W(xué)位”的價(jià)值以及“學(xué)位”對(duì)于房?jī)r(jià)的影響價(jià)值較難證明。

盡管“學(xué)區(qū)房”的學(xué)籍多數(shù)情況下允許重復(fù)使用，但相關(guān)公辦學(xué)校的招生簡(jiǎn)章里可能對(duì)同一住址幾年可注冊(cè)一個(gè)學(xué)籍次數(shù)有明確規(guī)定。

舉例來說，所售二手房源對(duì)口的六年制公辦小學(xué)采取了“同一住址六年注冊(cè)一個(gè)學(xué)籍”的政策，即表示該校在同一住址上每六年僅接受一名適齡兒童入學(xué)。如果原房主的孩子正是憑該套房入讀該校，且其尚處在校期間，那么學(xué)籍就是處于被占用的狀態(tài)。

即使房子完成過戶（所有權(quán)的轉(zhuǎn)移）、原房主一家搬離并辦理了遷走戶口的手續(xù)，只要孩子沒有轉(zhuǎn)學(xué)離校或正式畢業(yè)，學(xué)籍占用的狀態(tài)就不會(huì)有任何變動(dòng)。這就是意味著，購(gòu)房者即使已經(jīng)滿足了“有房有戶”的首要入學(xué)條件，其子女依然有可能面臨無法順利入學(xué)的困境。

02

明確所售二手房是否存在

學(xué)籍占用的情況

根據(jù)教育部《中小學(xué)生學(xué)籍管理辦法》規(guī)定，各級(jí)教育行政部門和學(xué)校要建立嚴(yán)格的保密制度，非經(jīng)學(xué)籍主管部門書面批準(zhǔn)，學(xué)籍信息一律不得向外提供，嚴(yán)防學(xué)籍信息外泄和濫用。因此，購(gòu)房者要想通過學(xué)?；蚪逃块T查詢房屋的學(xué)籍占用情況，往往會(huì)遭遇不小的阻礙，成功率較低。

那么，對(duì)于購(gòu)房者而言，采取一些既實(shí)際又可靠、能夠有效維護(hù)自身權(quán)益的策略顯得尤為重要。這些策略主要包括：

（1）要求房主出示戶口本，通過比對(duì)戶主的出生年月等信息，查看是否有適齡兒童在籍。若房主表現(xiàn)出合作意愿，購(gòu)房者還可隨同房主前往當(dāng)?shù)嘏沙鏊M(jìn)行進(jìn)一步的核實(shí)與查詢。

（2）仔細(xì)核查房主取得房產(chǎn)證的具體時(shí)間。若該時(shí)間不足九年，購(gòu)房者則需額外留意，追溯并排查過去九年間該房產(chǎn)的前幾任房主是否有可能存在學(xué)籍占用的情況。

（3）在雙方簽訂的房屋買賣合同中，明確列入一條關(guān)于房主保證未占用學(xué)籍的條款，并設(shè)定相應(yīng)的違約責(zé)任，以此作為法律上的約束與保障。至于那些已經(jīng)確認(rèn)存在學(xué)籍占用情況的二手房源，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)堅(jiān)決要求房主先行解決學(xué)籍占用問題，然后再繼續(xù)商討交易事宜，以免給自己帶來不必要的麻煩與損失。

案件來源： 黃金三十分欄目