10月福州樓市迎來(lái)反彈，時(shí)間來(lái)到11月，對(duì)于市場(chǎng)的延續(xù)是一大考驗(yàn)，從目前的市場(chǎng)來(lái)看，分銷(xiāo)是主旋律，特別在這兩個(gè)月，真正的贏家是分銷(xiāo)，下面就看看樓盤(pán)數(shù)據(jù)。

特別說(shuō)明一下：數(shù)據(jù)是個(gè)人統(tǒng)計(jì)，由于時(shí)間偏差，所以數(shù)據(jù)會(huì)有偏差，這次統(tǒng)計(jì)時(shí)間是12月1日的11點(diǎn)，數(shù)據(jù)會(huì)略多一些。

網(wǎng)簽匯總

11月新盤(pán)網(wǎng)簽：1912套，環(huán)比10月減少30套，同比2023年11月，增加1078套。

分析：對(duì)于11月的數(shù)據(jù)，基本持平上個(gè)月，同比去年，依舊是增長(zhǎng)一倍，數(shù)據(jù)還是比較強(qiáng)勢(shì)。

看看五區(qū)明細(xì)差異：

從五區(qū)差異來(lái)看，倉(cāng)山區(qū)依舊強(qiáng)勢(shì)，晉安區(qū)出現(xiàn)下滑，鼓樓區(qū)反彈做到今年最多的一個(gè)月，原因比較簡(jiǎn)單，豪宅建發(fā)紫宸本月開(kāi)啟網(wǎng)簽。

最后看看個(gè)人統(tǒng)計(jì)的商品房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)（僅作參考）：

從數(shù)據(jù)來(lái)看，本月1017套，環(huán)比上個(gè)月略微下滑，不過(guò)對(duì)比今年的均值，依舊是翻倍的數(shù)據(jù)，可以說(shuō)11月的商品房數(shù)據(jù)還是強(qiáng)勢(shì)。

從五區(qū)明細(xì)來(lái)看，晉安倉(cāng)山都略有下滑，鼓臺(tái)有一定上漲，原因在于兩個(gè)改善新盤(pán)在本月開(kāi)啟了網(wǎng)簽。

總的來(lái)說(shuō)，11月的樓市數(shù)據(jù)依舊不錯(cuò)，國(guó)慶帶起的熱度，會(huì)延續(xù)多久，只能等12月的年度沖關(guān)看看。

樓盤(pán)明細(xì)

分析：本月的銷(xiāo)冠來(lái)自兩個(gè)樓盤(pán)，一個(gè)是本月領(lǐng)證上市隨后啟動(dòng)網(wǎng)簽的建發(fā)紫宸，網(wǎng)簽74套，拿下銷(xiāo)冠。

作為這幾年的頭部豪宅新盤(pán)，關(guān)注和爭(zhēng)議不少，特別在目前改善疲憊的市場(chǎng)，去化備受關(guān)注。

開(kāi)頭的數(shù)據(jù)還算不錯(cuò)，項(xiàng)目首批房源備案均價(jià)7.9W，刷新福州平層新高。

實(shí)際成交價(jià)，從克而瑞的數(shù)據(jù)來(lái)看，6.5W左右，依舊存在折扣。

項(xiàng)目是否真的能撐起改善市場(chǎng)的熱度，依舊值得關(guān)注。

第二個(gè)銷(xiāo)冠是來(lái)自晉安湖的榕發(fā)攬湖，同樣網(wǎng)簽74套，這也是目前東區(qū)今年的單月最強(qiáng)數(shù)據(jù)。

項(xiàng)目本月新樓棟領(lǐng)證，加上特價(jià)分銷(xiāo)加持，周邊競(jìng)品不少已經(jīng)進(jìn)入清盤(pán)，可以說(shuō)多重發(fā)力下，讓項(xiàng)目一下子引爆。

第三名來(lái)自高新區(qū)的悅湖，上個(gè)月項(xiàng)目98套拿下銷(xiāo)冠，本月55套的數(shù)據(jù)依舊不錯(cuò)，這個(gè)高新區(qū)的新盤(pán)，這2個(gè)月也算迎來(lái)了不錯(cuò)的時(shí)光。

第四名來(lái)自五四北的和頌錦原，本月54套，上個(gè)月55套，目前網(wǎng)簽510套，庫(kù)存102套。

領(lǐng)證網(wǎng)簽13個(gè)月，月均39套，目前開(kāi)始進(jìn)入尾盤(pán)，這樣的去化表現(xiàn)，在這一年的福州樓市里面算是非常搶眼。

特別項(xiàng)目在五四北板塊，目前無(wú)地鐵的剛需定位做到這個(gè)表現(xiàn)。

除此之外，緊隨其后的同樣來(lái)自五四北，板塊典型的滯銷(xiāo)盤(pán)代表，綠城柳岸曉風(fēng)，本月53套，對(duì)比前2個(gè)月，合計(jì)17套的數(shù)據(jù)，特價(jià)分銷(xiāo)的效果還是比較明顯。

項(xiàng)目目前庫(kù)存168套，終于看到了清盤(pán)的希望。

本月除了這幾個(gè)剛需盤(pán)外，排在前列的依舊是前幾個(gè)月的那幾個(gè)代表。

三環(huán)邊的城市之光，本月49套，今年11個(gè)月合計(jì)465套，不出意外的話，今年的五區(qū)套數(shù)銷(xiāo)冠還是它。

只能說(shuō)看空它的很多，項(xiàng)目的超級(jí)大盤(pán)、三環(huán)邊區(qū)位，確實(shí)屬性不算亮眼，奈何連續(xù)3年領(lǐng)跑福州樓市。

目前庫(kù)存686套，明年金山會(huì)迎來(lái)新盤(pán)爆發(fā)期，明顯明年一年預(yù)計(jì)也沒(méi)辦法清盤(pán)。

如果2025年的銷(xiāo)冠還是城市之光，以后這個(gè)盤(pán)就是剛需盤(pán)的大哥。

隨后的項(xiàng)目就是城南兩大存量盤(pán)，三江口的龍湖景粼天筑，這幾個(gè)月依靠特價(jià)分銷(xiāo)，迎來(lái)大幅反彈，目前也看到清盤(pán)希望，項(xiàng)目預(yù)計(jì)也成了龍湖入榕的絕唱。

還有一個(gè)項(xiàng)目就是榕耀之城，同樣連續(xù)兩個(gè)月大幅反彈，本月福州天量土拍，項(xiàng)目附近的福峽路純商，樓面價(jià)大幅下調(diào)，7K左右后，終于被本土三家國(guó)企兜底。

這些地塊看上去會(huì)擊垮榕耀之城的預(yù)期，不過(guò)從建工帝封江地塊來(lái)看，預(yù)計(jì)短時(shí)間內(nèi)兜底地塊都不會(huì)上市，后續(xù)可能也如同群友分析的會(huì)成為房票項(xiàng)目。

不管如何，榕耀之城這個(gè)TOD項(xiàng)目，要走的路還很長(zhǎng)，當(dāng)然周邊還有一個(gè)項(xiàng)目，已經(jīng)徹底躺平，那就是福州體量最大，劃片“名校”的大東海江山府。

除了這些項(xiàng)目外，排在排行榜中間段的剛需盤(pán)，基本調(diào)性都是分銷(xiāo)特價(jià)。

除了剛需盤(pán)外，本月的改善盤(pán)方面，除了紫宸首次網(wǎng)簽外，位于臺(tái)江的綠城芝蘭月華，在被質(zhì)疑后月末啟動(dòng)網(wǎng)簽，合計(jì)52套。

從樓棟房源來(lái)看，預(yù)計(jì)首次的數(shù)據(jù)表現(xiàn)不錯(cuò)。

這個(gè)項(xiàng)目看上去產(chǎn)品很亮眼，只不過(guò)綠城其他項(xiàng)目的交付實(shí)在爭(zhēng)議過(guò)大，加上房企目前也只有這一幅地塊，未來(lái)的管理等也難說(shuō)。

本月借著兩個(gè)改善新盤(pán)首次啟動(dòng)網(wǎng)簽，改善盤(pán)合計(jì)數(shù)據(jù)做到反彈，不過(guò)從實(shí)際明細(xì)來(lái)看，依舊不算理想。

在存量盤(pán)上，體量最大的建發(fā)灝云、保利屏西，本月都只有20套，環(huán)比上個(gè)月繼續(xù)下滑，整個(gè)國(guó)慶至今，數(shù)據(jù)都沒(méi)有強(qiáng)勢(shì)反彈，后續(xù)的壓力不低。

除了這些項(xiàng)目外，近期保利天瓚、榕發(fā)錦城大觀等也都開(kāi)始預(yù)熱，福州改善新盤(pán)的市場(chǎng)，壓力會(huì)越來(lái)越大。

除此之外，本月天琴灣交房，二手開(kāi)始密集掛牌，建發(fā)璽云等未交房也開(kāi)始掛牌。

當(dāng)新盤(pán)開(kāi)始互相比拼之時(shí)，又面臨兩年改善項(xiàng)目交房，內(nèi)外夾擊下，何去何從？

綜上，本月的樓盤(pán)，改善存量依舊表現(xiàn)一般，依靠?jī)纱笮卤P(pán)首次網(wǎng)簽拉高數(shù)據(jù)，剛需盤(pán)上，特價(jià)分銷(xiāo)的項(xiàng)目，數(shù)據(jù)表現(xiàn)依舊不錯(cuò)。

東區(qū)

分析：本月東區(qū)合計(jì)網(wǎng)簽有所下滑，銷(xiāo)冠來(lái)自榕發(fā)攬湖，74套大幅領(lǐng)跑。

從樓盤(pán)明細(xì)來(lái)看，不少項(xiàng)目進(jìn)入尾盤(pán)，天琴湖、君蘭和鳴、桂語(yǔ)映月等。

雖然樓盤(pán)數(shù)量不少，實(shí)際庫(kù)存也只在幾個(gè)項(xiàng)目身上：攬湖、星悅頌、三號(hào)院、香頌、璽樾、遠(yuǎn)山等。

本月的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，也主要來(lái)自這幾個(gè)庫(kù)存較多的項(xiàng)目，這也構(gòu)成了目前東區(qū)的現(xiàn)狀。

雖然價(jià)格預(yù)期不高，不過(guò)實(shí)際可選盤(pán)也就那兩三個(gè)，真正的考驗(yàn)可能還是后續(xù)的二手。

除此之外，就是三遠(yuǎn)的天量供應(yīng)，以及本月又拍出的兩幅純商地塊，當(dāng)然還有王莊周邊樓面價(jià)1.7W左右的兩幅純商，那兩幅都是國(guó)企兜底，如果給出剛需產(chǎn)品定位，價(jià)格會(huì)直接錨定東區(qū)這些項(xiàng)目。

南二環(huán)

分析：板塊本月四大金剛合計(jì)網(wǎng)簽76套，數(shù)據(jù)依舊不錯(cuò)，從樓盤(pán)明細(xì)來(lái)看，差異還是非常明顯。

榕發(fā)北源云筑，40套領(lǐng)跑，項(xiàng)目連續(xù)6個(gè)月領(lǐng)跑，表現(xiàn)算最突出的一個(gè)。

當(dāng)然對(duì)比庫(kù)存來(lái)說(shuō)，還有千套以上，壓力依舊很大。

作為對(duì)比，同時(shí)間拿地開(kāi)發(fā)的左海望悅，本月3套，今年11個(gè)月合計(jì)43套，庫(kù)存1257套。

這種數(shù)據(jù)如果算去化周期，可以賣(mài)到首批購(gòu)房者30年房貸還完。

除了這兩個(gè)庫(kù)存巨大項(xiàng)目外，剩余兩個(gè)，江南尚璟本月8套，項(xiàng)目連續(xù)4個(gè)月表現(xiàn)都一般，面對(duì)庫(kù)存大戶型產(chǎn)品，明顯預(yù)算和區(qū)位不太匹配，去化壓力不低。

項(xiàng)目近期也是現(xiàn)房展示，明年交房，當(dāng)初賣(mài)得非常亮眼，沒(méi)想到最后也要賣(mài)到現(xiàn)房。

對(duì)于房企后續(xù)就是高宅的新盤(pán)，在剛需地段做改善產(chǎn)品，加上體量大幾百套，預(yù)計(jì)比這個(gè)還難上無(wú)數(shù)倍。

最后就是新區(qū)項(xiàng)目，最晚上市，本月25套的表現(xiàn)，中規(guī)中矩，項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)就是庫(kù)存沒(méi)那么多，定位也貼合板塊。

無(wú)非差異是新區(qū)沒(méi)什么代表作，加上新區(qū)拿的其他地塊都一言難盡，會(huì)不會(huì)影響未來(lái)的品質(zhì)等，也難說(shuō)。

綜上，南二環(huán)項(xiàng)目不多，不過(guò)四大金剛近期來(lái)看，沒(méi)有哪一個(gè)看上去會(huì)比較舒服。

盤(pán)點(diǎn)總結(jié)

11月的福州樓市，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)依舊不錯(cuò)，延續(xù)了10月的大幅反彈。

這里面領(lǐng)跑的項(xiàng)目，基本都是以分銷(xiāo)+特價(jià)的為主。

在這兩個(gè)月，最幸福的不是購(gòu)房者、也不是房企，而是在這個(gè)被分銷(xiāo)捆綁的樓市里面的中介。

這才是它們真正的紅利時(shí)間。