這幾天臨近年尾，有幾個(gè)新盤開啟交房，這里面有一個(gè)關(guān)注度較高的項(xiàng)目，就是前幾年豪宅的代表，位于閩北CBD的國貿(mào)天琴灣，項(xiàng)目剛交房就在二手平臺(tái)出現(xiàn)不少掛牌，下面聊聊。

項(xiàng)目情況

2021年12月1日，廈門國貿(mào)通過搖號(hào)+最高限價(jià)13.8億元（一次性付款）拿下宗地2021-60號(hào)北江濱中央商務(wù)區(qū)B12地塊，地塊面積：32畝，容積率：2.1，限高：80米。

成交樓面價(jià)為30805元/㎡，銷售指導(dǎo)價(jià)達(dá)42000元/㎡，由于溢價(jià)15%，可上浮至43890元/㎡，地塊要求100%精裝，以及所謂的第四代立體住宅。

項(xiàng)目也是這幾年為數(shù)不多，樓面價(jià)破3W的地塊，最近的一幅還是建發(fā)紫宸3.8W。

當(dāng)時(shí)拿地異常激烈，要不是限價(jià)機(jī)制，實(shí)際樓面價(jià)遠(yuǎn)不止3W出頭。

當(dāng)時(shí)給出的指導(dǎo)價(jià)4.2W，第四代住宅+精裝要求。

最終10月，項(xiàng)目規(guī)劃4棟高層住宅，面積主打238、268平，合計(jì)180套。

精裝備案均價(jià)55734元/平，其中車位390個(gè)，總價(jià)70W/個(gè)。

項(xiàng)目開盤即熱銷，按照當(dāng)時(shí)的消息，項(xiàng)目售價(jià)5.5W+2個(gè)車位，參考克而瑞的數(shù)據(jù)：

時(shí)間來到2年后，項(xiàng)目開啟交房，剛交房就吸引了無數(shù)中介進(jìn)場拍攝，目前二手平臺(tái)已經(jīng)掛出11套，掛牌單價(jià)6.3W-8.8W。

按照總量180套，剛交房就掛牌6%，對(duì)于豪宅而言這個(gè)比例并不低。

對(duì)于剛交房的二手掛牌都明顯溢價(jià)極高，這是市場通病，查看這些二手，蠻選一套看上去沒那么夸張的：高層，238平，單價(jià)7.77W，總價(jià)1850W。

對(duì)于這套房源，位于5號(hào)樓，查看當(dāng)時(shí)高層備案價(jià)6.3W左右，溢價(jià)1.4W，比例23%。

如果把車位等都算入，可能實(shí)際的溢價(jià)就要來到20%左右，甚至更低一些。

當(dāng)然這還僅僅是剛交房高溢價(jià)，沒有成交案例做基準(zhǔn)的情況下。

可以說這個(gè)熱銷豪宅的二手行情，可能并沒有想象的火熱，最終的實(shí)際成交價(jià)，對(duì)比當(dāng)初購入價(jià)，可能在保本邊緣而已。

產(chǎn)品情況

對(duì)于項(xiàng)目而言，關(guān)注度很高，作為第四代住宅，本來就備受爭議。

從一系列信息來看，項(xiàng)目最出彩的就是外立面，依靠鋁板+第四代的造型設(shè)計(jì)，對(duì)比之前縵云等，項(xiàng)目在第四代的打造算是做得比較出彩。

除此之外，由于社區(qū)偏小，沒有過多表現(xiàn)，精裝交付，雖然高端品牌不少，不過大部分精裝房的審美都感受一般。

除此之外就是第四代的露臺(tái)部分，這也是關(guān)注最多的一個(gè)，正好昨天群友發(fā)了建發(fā)縵云的照片，聯(lián)系起來看看。

從項(xiàng)目實(shí)拍來看，項(xiàng)目的第四代露臺(tái)主要集中在東西兩側(cè)，南向采光遮擋不算嚴(yán)重，不過凸出的露臺(tái)依舊對(duì)于整個(gè)空間產(chǎn)生較壓抑的感覺。

至于露臺(tái)種花草，按規(guī)劃是物業(yè)管理，不過從目前縵云的情況來看，已經(jīng)出現(xiàn)拆除改造的情況，甚至網(wǎng)絡(luò)上還出現(xiàn)《你在露臺(tái)養(yǎng)養(yǎng)花、我在露臺(tái)種絲瓜》。

只能說第四代住宅未來的居住考驗(yàn)壓力極大，按目前的市場物業(yè)的情況來看，不管多少物業(yè)費(fèi)，大部分物業(yè)最終還是中庸?fàn)顟B(tài)。

這2年福州第四代住宅井噴，造型也在改變，從最早的簡單陽臺(tái)凸出，到天琴灣做成左右兩端保障采光，再到璞云徹底貫通的使用。

可以說在這個(gè)新品上房企的嘗試不少，不管如何設(shè)計(jì)，第四代凸出部分，都無法避免對(duì)采光的遮擋，以及對(duì)視野空間的壓抑。

近期福州的改善新盤，相對(duì)而言第四代新品有所減少，取而代之，新規(guī)后大陽臺(tái)封包變多，特別是270度的大玻璃成為主打。

雖然第四代住宅還未消失，土拍還有個(gè)別供應(yīng)，不過供應(yīng)量確實(shí)放緩，這個(gè)產(chǎn)品是否如同安商房一樣，會(huì)成為時(shí)代的一個(gè)符號(hào)，也難說。

不管最終如何，第四代未來的管理都是一個(gè)難題，特別在目前的物業(yè)環(huán)境。

改善情況

對(duì)于福州這兩年隨著鼓臺(tái)供應(yīng)，改善新品也開始扎堆供應(yīng)，從目前改善上市情況來看，大部分去化都只能算一般，不少定價(jià)都遠(yuǎn)低于預(yù)期。

只不過當(dāng)大家期望改善新盤廝殺的時(shí)候，在二手市場可能已經(jīng)全面開啟。

除了天琴灣交房就大量掛牌外，同期的改善新盤不少也是如此。

建發(fā)璽云，掛牌15套，建發(fā)縵云，掛牌13套，保利天二，掛牌25套。

這還僅僅是一個(gè)二手平臺(tái)的數(shù)據(jù)，實(shí)際掛牌只會(huì)更多。

后期預(yù)計(jì)還有建發(fā)朗云、以及上海西的兩大第四代住宅等。

分析：面對(duì)改善新盤，在交房后迫不及待掛牌的情況，結(jié)合群友的思考，前幾年改善新盤的熱銷，可能并不一定是福州改善需求旺盛，而是不少投資客進(jìn)場。

原因?yàn)楹�，很簡單，前幾年改善次新漲幅明顯，比如鼓樓的保利天悅一期、融僑悅府、福州源等。

當(dāng)市場傳達(dá)出改善，供應(yīng)量不多，漲價(jià)預(yù)期后，自然也成了不少投資客的市場。

這樣的時(shí)機(jī)，面對(duì)部分改善需求，再加上投資預(yù)期，也就造就了福州改善市場的熱銷。

只不過，時(shí)間來到今年，區(qū)位更好的改善新盤開盤價(jià)遠(yuǎn)低于預(yù)期，甚至去化還不如以前，加上不斷供應(yīng)的核心地塊，甚至已經(jīng)淪落到，大幅降低起拍價(jià)，依舊是本土國企兜底，很明顯改善的預(yù)期已經(jīng)被打垮。

當(dāng)看到這樣的場景之后，交房搶跑也成常態(tài)，畢竟前車之鑒太多。

比如當(dāng)初的建發(fā)養(yǎng)云，交房前預(yù)期價(jià)格滿滿，最終被個(gè)別房源直接錨定了價(jià)格。

再比如最近的桂語映月，從4W到2.5W，打垮價(jià)格的背后，也徹底讓改善盤的光環(huán)沒了。

盤點(diǎn)總結(jié)

對(duì)于天琴灣這個(gè)代表豪宅，交房大量掛牌的背后，也算是撕開了改善的遮羞布。

改善預(yù)期消失后的市場，接盤俠實(shí)際并沒有想象的多。

即便降價(jià)，改善客源依舊只有那一堆，加上新盤更卷的產(chǎn)品，更好的新規(guī)，更低的售價(jià)，只會(huì)打壓前2年的改善新盤。

所以，改善保值不僅僅是偽命題，可能改善還更容易貶值。