來(lái)幾篇新盤(pán)分析，首先就是網(wǎng)友關(guān)注度比較高的左海煙山江翠，這個(gè)看上去像左海代表項(xiàng)目的新盤(pán)，下面聊聊。

樓盤(pán)規(guī)劃

左海煙山江翠：曾用名（灣上公館），地處：倉(cāng)山區(qū)橫江路與東尤溪洲路交叉口西南側(cè)，上渡建材市場(chǎng)邊。

項(xiàng)目占地約40畝，規(guī)劃10棟18-23高層住宅，合計(jì)403套住宅，沒(méi)有落地一樓，主打建面：130、150、170平，全部2T2板樓設(shè)計(jì)，其中150平的比例高達(dá)60%多。

土拍情況

2022年9月29日，左海以底價(jià)10.72億元競(jìng)得宗地2022-43號(hào)上渡地塊，成交樓面價(jià)16777元/㎡，銷(xiāo)售指導(dǎo)均價(jià)35000元/㎡。土地面積：39.94畝，容積率：2.4，建筑限高：70米。

分析：2年前的土拍，左海兜底了上渡的純商地塊，雖然當(dāng)時(shí)已經(jīng)大部分是國(guó)企兜底的情況，不過(guò)對(duì)于這幅純商而言，最終這樣的結(jié)局，還是出乎不少意外。

從地塊2年多時(shí)間，才開(kāi)始在市場(chǎng)宣傳就可以發(fā)現(xiàn)，本土國(guó)企操盤(pán)的進(jìn)度。

對(duì)比當(dāng)時(shí)同天拿地的項(xiàng)目：天珺、遠(yuǎn)山拾里、云璟未來(lái)、麓里、譽(yù)湖、華璽等。

這個(gè)地塊也是上市最慢的一幅純商。

從地塊屬性來(lái)看，面積適中還比較方正，限高70米、容積率2.4，指標(biāo)算不錯(cuò)，周邊供應(yīng)不多，部分有江景加持，可以說(shuō)外圍尚可。

最終兜底的的樓面價(jià)1.67W，當(dāng)時(shí)土拍還有指導(dǎo)價(jià)3.5W，價(jià)格空間尚可。

對(duì)于房企左海，這3年也是兜底大戶(hù)，從成交地塊來(lái)看，非公租、商務(wù)地塊，合計(jì)17幅、169億，面積高達(dá)877畝。

對(duì)于這些地塊，大部分都是純商屬性，而且從操盤(pán)來(lái)看，目前超過(guò)一半都未上市，唯一接近清盤(pán)的是高比例安商房左海華璽和袖珍盤(pán)左海璞宸。

從地塊屬性來(lái)看，房企受關(guān)注的也就煙山江翠、隱翠公館、以及金山小的純商。

整體來(lái)說(shuō)大部分地塊都不算出色，可以說(shuō)這個(gè)國(guó)企后續(xù)的操盤(pán)數(shù)量極多，壓力非常大。

戶(hù)型情況

130平：四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，一梯一戶(hù)，四開(kāi)間朝南，大面寬設(shè)計(jì)，目前布局采取北向看江設(shè)計(jì)，不過(guò)樓棟位于最南側(cè)，還是唯一兩棟17層的小高層，可以和南面的兩房做空間交換，整體得房率不錯(cuò)。

從戶(hù)型來(lái)看，四房設(shè)計(jì)，過(guò)道浪費(fèi)較多，兩個(gè)衛(wèi)生間都位于一側(cè)，動(dòng)線過(guò)長(zhǎng)，客餐廳橫廳設(shè)計(jì)，南北不通透。

整體來(lái)說(shuō)，在這個(gè)面積段做到四房設(shè)計(jì)，加上獨(dú)梯南北雙陽(yáng)臺(tái)產(chǎn)品，客源匹配度還是不錯(cuò)。

150平：四房?jī)蓮d三衛(wèi)，一梯一戶(hù)，這個(gè)面積占比最多，戶(hù)型與130類(lèi)似，由于層高變多，公攤更大，實(shí)際升級(jí)并不多，多了一個(gè)暗衛(wèi)，有兩棟位于北側(cè)高層有一定江景資源，整體來(lái)說(shuō)相對(duì)平庸。

150平：四房?jī)蓮d三衛(wèi)，一梯一戶(hù)，唯一沒(méi)有采取北向觀景設(shè)計(jì)的戶(hù)型，與目前主流布局類(lèi)似，多做的一個(gè)小書(shū)房和客廳聯(lián)合，整體的尺寸不錯(cuò)，餐廳獨(dú)立設(shè)計(jì)，也做到南北通透，缺點(diǎn)就是左側(cè)衛(wèi)生間是暗衛(wèi)，這個(gè)戶(hù)型的通病。

170平：四房?jī)蓮d三衛(wèi)，一梯一戶(hù)，150平觀景產(chǎn)品的升級(jí)，最大特色就是雙主臥設(shè)計(jì)，特別是右側(cè)主臥搭配書(shū)房，功能性拉滿(mǎn)，要說(shuō)不足，還是一個(gè)暗衛(wèi)，還是無(wú)法南北通透，雖然是橫廳設(shè)計(jì)，不過(guò)在這個(gè)面積段，公區(qū)的面積還是稍顯一般。

綜上，對(duì)于項(xiàng)目的戶(hù)型設(shè)計(jì)，整體來(lái)說(shuō)，2T2的板樓，都做了南北雙陽(yáng)臺(tái)，大面寬布局，得房率不錯(cuò)，不過(guò)三個(gè)類(lèi)型布局的公區(qū)都比較一般，都存在過(guò)道空間浪費(fèi)較多的情況。

區(qū)位情況

項(xiàng)目位于上渡，二環(huán)內(nèi)，周邊沒(méi)有地鐵，距離愛(ài)情海、萬(wàn)達(dá)商圈、煙臺(tái)山2公里，門(mén)口就是江濱，休閑購(gòu)物尚可，周邊目前還是建材市場(chǎng)，環(huán)境嘈雜界面較差，距離殯儀館1.2公里，影響不算太大。

周邊預(yù)期是劃片，倉(cāng)四小、南臺(tái)小，如果劃入水都中，算是一個(gè)優(yōu)勢(shì)。

對(duì)于項(xiàng)目最大的吸引力就是高層的江景，由于是北側(cè)看江，所以要是為了看江，公區(qū)的采光就沒(méi)了，這也是整個(gè)南江濱的通病。

對(duì)于項(xiàng)目由于不是一線江景，不過(guò)北側(cè)的羅馬佳洲并不高30米左右，所以北側(cè)首排的高層，有江景優(yōu)勢(shì)。

當(dāng)然對(duì)于這個(gè)江景到底值多少錢(qián)？

周邊融僑外灘，這幾年在樓市一直高光，所以江景也成了很大的宣傳點(diǎn)。

不過(guò)項(xiàng)目北側(cè)的江景，對(duì)比外灘壹號(hào)正對(duì)的閩北CBD，明顯差點(diǎn)意思，加上偏剛改的產(chǎn)品定位，更大的考慮點(diǎn)應(yīng)該還是配套。

至于項(xiàng)目社區(qū)內(nèi)部，采取陣列式布局，雖然容積率不算高，不過(guò)實(shí)際樓棟密度并不低。

部分樓棟還不是坐北朝南的布局，個(gè)別樓棟比如10#等，還存在采光問(wèn)題。

綜上，項(xiàng)目有一些特色存在，最大預(yù)期還是劃片，周邊沒(méi)有地鐵是一大硬傷，建材市場(chǎng)未來(lái)改造，即是完善也是沖擊。

價(jià)格情況

對(duì)于項(xiàng)目而言指導(dǎo)價(jià)3.5W，當(dāng)然對(duì)于指導(dǎo)價(jià)而言一直都是虛高，當(dāng)天一期土拍的麓里，指導(dǎo)價(jià)3.1W，樓面價(jià)1.45W，目前備案均價(jià)2.87W。

項(xiàng)目樓面價(jià)1.67W，如果換算過(guò)去，差不多3W左右。

當(dāng)然土拍的價(jià)格和實(shí)際售價(jià)本來(lái)也沒(méi)有太大的關(guān)聯(lián)性，不過(guò)地塊在當(dāng)時(shí)還不算非常慘淡的市場(chǎng)，還是由國(guó)企兜底，只能說(shuō)房企對(duì)于地塊預(yù)期并不高。

項(xiàng)目對(duì)比周邊看看：

1、江南水都蘭邑：劃片倉(cāng)四，二手2.3-2.8W左右
2、羅馬佳洲：劃片倉(cāng)四，一線江景，二手2.5-2.7W左右
3、禹州金輝里：次新二手，二手2.1-2.3W左右

分析：對(duì)于項(xiàng)目而言，周邊類(lèi)似的二手，房齡都在10年以上，優(yōu)勢(shì)是劃片倉(cāng)四，入讀水都中，前幾年保值強(qiáng)度較高，當(dāng)然今年也開(kāi)始下跌，目前二手整體在2.5-2.7W左右。

目前項(xiàng)目由于無(wú)法確定劃片，先按未劃入計(jì)算，項(xiàng)目的戶(hù)型房齡是最大優(yōu)勢(shì)。

綜合來(lái)說(shuō)，毛坯價(jià)格個(gè)人感受，非江景房2.7W以下，至于江景房看最終江景而定，不建議超過(guò)3.2W。

樓盤(pán)總結(jié)

項(xiàng)目位于上渡板塊，優(yōu)勢(shì)在于純商定位，周邊供應(yīng)不多，居住氛圍尚可，得房率尚可，部分高層有一定江景優(yōu)勢(shì)，劣勢(shì)在于房企沒(méi)有代表作，最終品質(zhì)存疑，周邊建材市場(chǎng)影響界面和居住，沒(méi)有地鐵、劃片未明確，采光需注意。

對(duì)于地緣剛改客而言，還是建議以最終的售價(jià)為準(zhǔn)，目前福州樓市改善新盤(pán)去化已經(jīng)逐漸走低，被所謂的江景搞出過(guò)高溢價(jià)，最終并不合適。

不是任何一個(gè)樓盤(pán)有了江景它就是外灘。