聊聊土拍，最近幾次土拍，體量太小連寫的素材都不夠，臨近年底，果不其然放出大招，福州土拍井噴供應(yīng)，創(chuàng)下了近年的紀(jì)錄。

這個特色就很福州。

土拍匯總

第7次土拍：11月15日舉行，

數(shù)量：共36幅地塊，其中住宅22幅（純商19幅）、商服11幅及工業(yè)3幅。

面積：出讓總面積約1250畝，其中住宅約803畝（純商703畝）

金額：起拍總價182.02億，其中住宅約161.3億（純商139.5億）

純商區(qū)域：鼓樓3幅（20畝），臺江2幅（62畝），東區(qū)3幅（56畝），五四北5幅（234畝），南二環(huán)1幅（20畝）、金山1幅(50畝)、城南3幅（124畝）、三江口1幅（137畝）。

分析：從數(shù)據(jù)來看，這是近年體量最大的一次，不過從實際的分布來看，大部分依舊是以回鍋肉為主，城南、五四北、金山、南二環(huán)、無一例外都是之前有過上架，或者有過機會上架的地塊。

所以這次的土拍，雖然體量很大，但是真正最終能成交的結(jié)局，不一定多理想。

除非，本土國企在面對兜不動的情況下，依舊強行下場。

從真正的核心地塊來看，鼓臺合計5幅，雖然位置都不錯，但是體量并不大，合計82畝。

做個對比，去年11月，福州也舉行了一場熱點極高的土拍，推出了多幅鼓臺核心地塊，其中建發(fā)兩塊，保利兩塊，4幅地塊面積合計137畝，即目前的瑞云、紫宸、屏西天悅。

順便簡單做一下福州今年的土拍回顧：

截止目前，福州規(guī)劃7場土拍，已經(jīng)舉行了5場，從成交結(jié)果來看，合計吸金172億，面積957畝，其中住宅21幅，純商17幅。

從成交結(jié)果來看，大部分都是底價成交，依舊是國企兜底為主，外來房企，僅綠城、保利拿下一幅，以及近期華潤的地塊再回歸。

從表現(xiàn)來看，土拍市場的熱度，相比于去年底核心地塊上市的熱度，降溫厲害。

為了彌補土拍的缺陷，在政策上也做出了調(diào)整，最明顯就是給土拍提前劃片，比如劃片金山小、鼓山苑小、怡山小等。

同時給出新規(guī)，地塊的得房率等有了提升。

只不過面對較大的土拍資金缺口，當(dāng)然全國都差不多這個情況，福州在年底，還是放出了全部庫存+部分新品。

這7次土拍，相當(dāng)于第7次=前6次。

關(guān)于樓市政策，最近官方放出：嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量。

確實很符合目前樓市的現(xiàn)狀，不過回歸福州樓市，本就疲軟的去化，在國慶看上去難得有一點反彈的背景下，面對收官，放出這樣的破紀(jì)錄土拍。

對購房者的信心真是又一次的沖擊。

鼓臺預(yù)期不高

對于這次地塊，數(shù)量較多，簡單選幾個類別做一下分析。

鼓臺樓面價預(yù)期不高

對于這次的鼓臺地塊，位置都算不錯，集中在西區(qū)。

前幾年福州的土拍定價都偏高，不過近幾次有所回落，對于這次的土拍，目前來看依舊如此。

對于鼓樓的三幅地塊，都非常袖珍，可開發(fā)空間實在過小，小柳附近的2幅，都只有幾畝，容積率也很低。

預(yù)計是怕對周邊存在影響，這種地塊，基本就是吸引個別不知名的房企或者個人買家。

對于稍大一點的省林業(yè)廳地塊，福州正統(tǒng)一環(huán)內(nèi)的純商地塊，面積13畝，容積率1.4，起拍樓面價2.46W。

去年的高工地塊，面積37畝，容積率2.5，起拍樓面價31241。

東西對比下，西門輸了，還輸?shù)暮芏唷?/p>

對于臺江地塊，鳳凰新村舊改，和上海西一樣的節(jié)奏，今年拆遷今年上架，同樣都是高容積率項目。

簡單對比：

鳳凰1：24.5畝，容積率3，起拍樓面價21814

鳳凰2：37.13畝，容積率3.4，起拍樓面價21861

鳳凰安置：53.66畝，容積率4.59，起拍樓面價7802

上海西1：35.6畝，容積率3.05，起拍樓面價26829

上海西2：45.1畝，容積率3.2，起拍樓面價26854

上海西安置：113.4畝，容積率4.35，起拍樓面價7971

從數(shù)據(jù)來看，最明顯的感受，未來這里的鋼鐵密度驚人，這次的鳳凰體量比上海西少了近一倍。

從樓面價來看，純商地塊，直接跌了5K。

當(dāng)時上海西的兩幅也是底價成交，最終都賣到精裝4.8W以上，還沒有滯銷。

面對鳳凰的定價，預(yù)計未來的定價，會直接背刺建發(fā)璞云和國貿(mào)天琴樾。

綜上，對于這次鼓臺的核心地塊，最明顯的感受定價預(yù)期不高，這可能也是去年底開始，集中供應(yīng)后，短時間就消耗了市場熱情，后續(xù)的改善市場，難度預(yù)計只會越來越大。

回鍋肉過多

下一個話題就是回鍋肉，這里面集中在城南、金山、南二環(huán)等。

從條件變更來看，最明顯的是金山這幅，容積率從2.6降到1.2，限高從80米降到30米，允許建四代宅。

樓面價從15022漲到16599元/㎡。

雖然樓面價漲了，不過降容厲害，吸金也少了一半。

這也是目前容積率最低的一幅第四代住宅，不過沒有了高層的江景優(yōu)勢，這個價格能否吸引房企，目前看也就期望建總或者左海了。

除此之外，南二環(huán)的郭宅地塊，基本沒有任何變化，重新上架，樓面價13179元/平，雖然容積率只有1.7，但是目前南二環(huán)的樓市，這價格的結(jié)局，大概率是后面取消。

至于這次體量最大的五四北西園舊改，5幅，234畝，部分地塊也是年初取消過，從指標(biāo)來看，也沒有太大變化，個人感受也是后面取消。

西園舊改，算是目前幾個大型舊改里面，結(jié)局最慘淡一個，不管是北園、三遠(yuǎn)、高宅，最終都有國企兜底，西園目前看不到苗頭。

除此之外，就是城南地塊，斷供快2年的城南，放出純商地塊，福峽路三幅，樓面價1W出頭，預(yù)期是十九中的校區(qū)，大概率也是取消。

至于三江口的巨型純商，136畝，容積率還是3.0，即便樓面價7K出頭。

誰拿下這幅，才是真的王者，從此見了面，都要叫一聲哥。

綜上，這些回鍋肉地塊，從目前情形來看，大部分都是拿來充數(shù)的，最終結(jié)局除非頭鐵強行兜底，否則基本都是流拍。

回不到過去的東區(qū)

最后聊聊東區(qū)，這次三幅純商，一幅在王莊，離2號線較近，容積率也不是之前南湖舊改那樣爆炸，樓面價1.5W。

最好的參考，就是大名城北側(cè)，年初左海拿下的純商，樓面價1.6W。

王莊這幅地塊的區(qū)位看上去更優(yōu)一點，不過南湖的天量供應(yīng)隨時上市，也就榕發(fā)有可能拿下了。

另外兩幅東區(qū)地塊，面積都不大，優(yōu)勢就是地鐵不遠(yuǎn)，樓面價都是1.4W，對比前幾年這個區(qū)域1.8-2.2W的樓面價。

雖然同樣下滑不少，不過目前東區(qū)的新盤去化難度也不低，周邊不少新盤都是走特價賣房的路線，對于拿地的壓力也不小。

綜上，東區(qū)的三幅，放在以往都不差，也能拍出不錯的價格，只不過目前的環(huán)境，即便樓面價下降，最終最好的結(jié)局，也是本土國企能否看上了。

盤點總結(jié)

對于這次井噴供應(yīng)，通過簡單的盤點，其實大部分地塊都不夠看，夠看的面積也不大，這次的劃片也沒有特別亮眼的存在。

看上去更像是年底了，把手上的貨到擺到臺面，看看有沒有人想認(rèn)領(lǐng)。

只不過這些回鍋肉，并沒有做到所謂的年底特價甩貨，所以最終的結(jié)局就兩種：帶有使命的拿，拍賣前取消。

綜上，這場土拍整體的定價預(yù)期不高，雖然看上去體量巨大，但是真正能成交的地塊面積預(yù)計不大。

最終房企拿地的熱度至關(guān)重要，如果鼓臺最終對比前2年也出現(xiàn)樓面價大幅下跌，那后續(xù)的改善盤的定價，只會越走越低。