周末綠城芝蘭月華的發(fā)布會受到不少關(guān)注，其中價格是最大熱點，除此之外，刷到關(guān)于建發(fā)紫宸項目的相關(guān)信息，今年鼓臺幾個改善新盤也開始相繼面世，下面借此聊聊改善的話題。

改善現(xiàn)狀

首先是綠城芝蘭月華，發(fā)布會的圖片顯示：5.5W（24套）、4.6W（56套）、4.5W（64套），折扣9%，借鑒村長朋友圈的圖。

對于項目而言，已經(jīng)備案兩棟：

1#樓 ：56套，備案均價5.3W，面積175平
3#樓 ：24套，備案均價5.9W，面積217平

從數(shù)據(jù)對比來看，如果按照圖片顯示，相當于項目部分樓棟4.2W，樓王5W。

對比備案價，不僅僅是折扣9%，而是16%-21%，接近8折的力度。

這是什么樣的價格情況，最簡單的對比，這是3年前，綠城在五里亭操盤桂語映月的開盤價。

如今的桂語映月業(yè)主，面對綠城在新盤不遺余力的投入營銷，相信內(nèi)心也是有苦難言。

同樣的價格，3年前二環(huán)外的福州綠城偽改善，3年后鼓臺核心區(qū)的浙江綠城新改善。

這感受，只有局中人才能體會。

回到項目的定價，如果真如宣傳所言，這個售價最好的對比就是隔壁已經(jīng)在售的建發(fā)瑞云，基本售價持平，甚至略低2K。

從兩個項目的定位來看，雖然建發(fā)在福州口碑更甚，但是綠城這次的投入度是更高的。

回到項目樓面價，2.77W，扣除樓王，差價1.5W左右。

按照目前的產(chǎn)品定位，實際的利潤并不大，如同群友說的，要是賣得慢，可能不一定能回本，除非走桂語老路，后面降配。

不管如何，福州目前的改善新盤，已經(jīng)沒了當年高溢價的腔調(diào)。

除了這個項目外，今年的高改，鼓樓高工地塊的建發(fā)紫宸，也發(fā)布一些資料，信息來自公眾號《福州地產(chǎn)筆記》。

題外話：一個新的公眾號，預(yù)計是業(yè)內(nèi)人士，資料和樓盤講解個人感受還是很專業(yè)到位，最少比本人強不少，在這個自媒體擺爛的時代，這樣的新血液，值得推薦。

對于項目而言，放出全民營銷，雖然對比這個高改盤的總價，這個獎勵不算多，但是按照以前幾個類似的新盤，都是低調(diào)神秘的上市，高工的腔調(diào)也弱了不少。

簡單對比，項目樓面價3.8W，目前放風價是6.5W，差價2.7W，對比前兩年的項目：

天琴灣：樓面價3.08W，售價5.5W+溢價車位
朗云：樓面價2.6W，售價4.8W以上+車位

項目的差價接近天琴灣，不過這還僅僅是放風價，按照市場規(guī)律，放風價一般都遠高于實際售價。

換言之，高工的售價預(yù)計在6-6.5W之間，借鑒當時文章分析，個人瞎猜的6.2W。

高工的實際溢價已經(jīng)不如當時的天琴灣，而天琴灣神秘低調(diào)的上市清盤，目前看高工已經(jīng)做不到這種局面。

聊到土拍差價，上面的瑞云、芝蘭月華，都是2.8W樓面價，土拍開發(fā)商溢價而來，售價4.2-4.5W左右。

去年的上海西兩大改善新盤，樓面價都在2.68W左右，還是底價拿地，最終售價4.85W，做到較好的去化。

很明顯對比土拍市場，看上去回暖了，實際的銷售市場還遠不如去年。

前2年底價拿地，最終躺贏，近期競價拿地，最終可能背鍋。

綜上，前幾年的樓市，改善新盤一直以來都是高腔調(diào)，隨意的高溢價，短時間的熱銷。

來到今年，更多投入的精力，換來的也僅僅是迎合市場的定價，還未上市就開啟的全民營銷，中介分銷等。

改善盤的高昂的頭，終究也低下了。

去化盤點

聊完現(xiàn)狀對比，順便看看一個數(shù)據(jù)，就是這幾年改善新盤的去化，個人手動統(tǒng)計，憑借個人感受，把部分剛改盤+改善盤，做了去化統(tǒng)計，漏了個別項目望見諒。

分析：從數(shù)據(jù)統(tǒng)計來看，2024年截至前三季度，909套的銷量，如果簡單換算，一整年大概1200套左右。

從年份對比來看，2021年是福州樓市近期的巔峰，其中改善盤更是瘋狂，大部分項目由于備案價壓制，在當時都搞出額外加價+車位的做法，不過最終都是熱銷。其中代表就是建發(fā)養(yǎng)云，3.8W的備案價，實際4.5W+的售價，500多套，每次開盤都是短時間清盤。

隨后的2022年，福州改善供應(yīng)下滑，不過不乏亮點盤，當年的高改盤，天琴灣、朗云，都以低調(diào)的做法，做到短時間清盤，甚至市場還未清楚實際售價，就已經(jīng)賣得差不多了。

2023年，福州正式全面的進入第四代住宅爆發(fā)期，上海西的兩個新盤，底價拿地，最終都做到高去化，其中建發(fā)璞云更是代表，貼合周邊客源的面積段，搶跑市場上市，對比樓面價，差價高達2.2W，可以說贏麻了。

時間來到2024年，截至目前，沒有一個改善盤是熱銷代表，即便有清盤的建發(fā)臻園，賣得還過得去的建發(fā)瑞云等，但是從實際的上市數(shù)據(jù)和營銷手段來看，都差強人意。

除此之外，2024年的新晉改善盤，也是近年之最，目前統(tǒng)計還漏了芝蘭月華、建發(fā)紫宸、保利天贊等，一年內(nèi)福州的改善新盤，能供應(yīng)接近10個。

區(qū)位也從當初的東二環(huán)、鼓樓北、金山等逐步回歸到，不少改善夢寐以求的鼓臺核心區(qū)。

只不過區(qū)位越來越好，產(chǎn)品力越來越卷，銷售市場卻一去不復(fù)返。

盤點總結(jié)

福州改善新盤，一直是這幾年的市場香餑餑，改善=溢價，改善=保值，改善=熱銷，也是市場墨守成規(guī)的感受。

當鼓臺開啟供應(yīng)后，短短時間，雖然改善談不上滯銷，但是也已經(jīng)沒了當初的腔調(diào)。

不少項目拿地后，開盤初期市場給予的感受是很強烈的，覺得能夠隨便賣。

奈何最終的走勢卻一反常態(tài)，沒有一個做到前3年的大范圍熱銷，基本都踏入了開盤即打折，高額分銷是常態(tài)的現(xiàn)狀。

對比拿地價，也沒了之前閩系暴雷后，幾家房企壟斷后，隨意操盤就能大賺的歡快時光。

即便如此，福州的鼓臺供應(yīng)還未停止，后續(xù)的核心地塊還在持續(xù)，改善沒了腔調(diào)也僅僅是開始。

后續(xù)的市場，改善是否比剛需還好賣，可能都要打算問號。