近期有網(wǎng)友詢問，祥浦苑還有一些房源，聽說要上市，知道哪里可以購買嗎，由于非從業(yè)人員，也不太關注樓市，不懂購買渠道，也不知消息是真是假，不過看到近期備案，看樣子是真的，下面聊聊。

項目情況

2013年10月30日，福州建發(fā)（榕發(fā)）以2.84億元競得宗地2013-24號地塊，樓面價2709元/平方米。當時地塊要求：競買人須為注冊地在福州的國有一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，企業(yè)2010-2012年在福州市區(qū)開發(fā)量超過300萬平方米以上（以發(fā)展改革部門立項并簽訂施工合同為準）。

分析：地塊當時的定位就是給為東部新城商務辦公區(qū)配套周轉(zhuǎn)房，只不過2019年上市，僅僅是給了團購優(yōu)惠，依然是對外銷售，2.4W的備案價，面都閩江世紀城2.8-3.2W的二手掛牌，很明顯優(yōu)勢足夠明顯。

最終項目一次性推出870套，搖號開盤，3011人認籌搖號，也創(chuàng)造了福州的搖號記錄。

后來的發(fā)展大家也知道，項目經(jīng)歷了部分減配維權(quán)，配建房移動等，最終依靠東辦+地鐵口+福高小初的優(yōu)勢，二手成交也來到2.8-3.1W。

可以說是這幾年少有能漲價的新盤。

對于項目為何幾年前已經(jīng)清盤，還有房源拿出來賣，這里主要涉及的是限高問題。

當時的認籌公告，就做了說明，扣除空軍限高，這就是這次重新上架的房源，也即每棟樓的頂樓、次頂樓房源。

從備案數(shù)據(jù)來看，合計128套，各個面積段都有，下面聊聊具體情況。

備案情況

對于這次的128套房源，全部位于高層，備案均價2.92W。

分析：看到價格，相信大家也意識到不對，這次的房源，雖然是高層，但是對比當初的備案價，大幅上漲，除了1、2號樓漲幅不算太大外，其他樓棟房源漲幅基本都在3-4K左右。

簡單做個數(shù)據(jù)對比：

從11號樓的對比來看，可以發(fā)現(xiàn)新備案的房源，漲價4K，18還是樓市里面常規(guī)的敏感數(shù)字。

所以面對這個備案，如果實際市場沒有價格優(yōu)惠，可以預計性價比偏低，甚至不高。

二手情況

從項目的二手成交來看，近期成交的2套，一套中層精裝3.07W，一套毛坯高層2.58W。

分析：如果僅僅從成交價來看，二手存在一定差價，不過可以預估項目目前二手毛坯成交價，基本在2.7-2.8W左右。

由于項目交房已經(jīng)滿2年，所以很大可能也沒有所謂的高額稅費。

簡單的對比來看，新領證的房源，對比目前的二手，看不到所謂的價格優(yōu)勢。

此時也可以換位思考，項目的新房源上市，對于二手也存在一定的壓力，雖然有價格差，但是對于部分掛高價的，可以說也是壓制。

項目交房也蠻久，意向客源也消耗了不少，后續(xù)的二手可以看到掛牌壓力會進一步增大。

盤點總結(jié)

目前整個南二環(huán)，以及江南CBD，不管是新盤還是二手市場，承受的價格壓力都不低，前幾年的郭宅后坂，目前價格基本都是崩盤狀態(tài)。

祥浦苑，已經(jīng)算是整個板塊，唯一還在堅挺的項目。

從項目差不多配套的禹洲融信璽灣來看，項目的二手成交，已經(jīng)來到2.4W左右。

對于祥浦苑而言，得房率相對一般，土地也已經(jīng)過去10年，社區(qū)在目前的市場，也談不上優(yōu)質(zhì)，物業(yè)等問題，也爆出過幾次，未來的項目維護不確定性不小。

一個網(wǎng)紅盤的出現(xiàn)，肯定吸引了很多關注，這里面投資、剛需等有很多。

隨著時間推進，當周邊都已經(jīng)回落之后，一個項目要如何堅挺下去，值得思考。

對于福州這樣的案例也有，比如榕心映月，周邊的紫金九號，價格對比當初也已經(jīng)大幅回落，周邊劃片金山小的老房子，價格也是大幅下跌。

近期的劃片金山小純商出現(xiàn)，其實就是打破二手需求的契機。

后續(xù)可以關注這些次新，依靠自身的配套優(yōu)勢，到底能維持多久的一枝獨秀行情。

對于有意向的購房者，建議多評估價格看看，目前的二手談價空間很大，如果新房源沒有價格優(yōu)勢，根本沒有購買的意義。

5年前的祥浦苑，備案價2.4W，對面的閩江世紀城二手成交2.95W，現(xiàn)在的祥浦苑，備案價2.95W，對面的閩江世紀城二手成交1.95W。

以前靠倒掛，全城搖號，現(xiàn)在正掛，會如何？