作者：kangins

房地產(chǎn)9.26大禮包+9.26會議雙重支持下，作為房地產(chǎn)行業(yè)的老大哥萬科徹底爆發(fā)了！

9月30日，萬科H股盤中突破5.17前高達到7.98元年內(nèi)新高，累計最高漲幅：

119%！

而創(chuàng)造這一記錄所需的時間：

僅不到10個工作日！

這一飆升效率堪稱在萬科的歷史上相當(dāng)罕見！顯然，政策加持下的萬科如此表現(xiàn)，離不開其：

內(nèi)外兼修、始終如一的堅持！

01 內(nèi)外兼修，萬科管理層表決心

外部力量集體力挺萬科，顯然與萬科內(nèi)部的自救決心是分不開的！

7月15日，萬科公告，公司核心人員增持公司A股計劃已實施完畢！

當(dāng)康哥看到公告的那一刻，也是驚呆了：

7月9日晚，萬科才公布增持計劃，1862名核心人員增持4億，僅4日便光速完成。

這一速度也是創(chuàng)下A股“前無古人”的增持效率，是否“后無古人”？

至少在地產(chǎn)板塊短期內(nèi)尚難以看到，從萬科高科決絕的態(tài)度來看，眾將士與萬科共進退的決心可見一斑！

而萬科核心人員的集體增持，正是實現(xiàn)了：

要外部救助必先自救！

這是這一態(tài)度鮮明的管理層態(tài)度，讓外部感受到萬科真正是在全力為了：

活下去!

態(tài)度決定一切！顯然，萬科決絕又果斷的行動是所有陷入債務(wù)危機企業(yè)學(xué)習(xí)的楷模！

02 萬達在前，萬科在后

萬達在前，萬科在后！賣資產(chǎn)老王說第二，沒有人敢說第一，在經(jīng)過持續(xù)性六年不間斷地“賣賣賣”之后，雖然老王已經(jīng)距離首富太遠了，但是毫無疑問，相對現(xiàn)在還在四處救火的各大房企們來說：

老王顯然是當(dāng)之無愧的王者，率先安全著陸！

有了萬達示范在先，也有自己6年前的提前“活下去”的預(yù)警，萬科在賣資產(chǎn)自救方面顯然也是毫不含糊的，畢竟：

自助者天助之！

與萬達的老王是從最不優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)開始賣賣賣模式不同，萬科是一出手就將最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)直接甩賣：

除夕當(dāng)天，萬科將自己旗下最掙錢的上海七寶萬科廣場剩余的50%股權(quán)以23.83億賣給亞洲最大的不動產(chǎn)基金：領(lǐng)展基金，這一價格不僅低于評估的35%，而且還較此前2021年4月當(dāng)時50%股權(quán)的出售價27.7億低了約兩成。

而上海七寶萬科廣場在萬科體系內(nèi)那掙錢的能力幾乎就是一哥級別的存在，長期霸榜。

即使在疫情最嚴重的2022年，項目收入依然是神一般的存在，遠高于第二名深圳印力中心。

都是賣賣賣模式，都是江湖救急，但是從最差的資產(chǎn)開始賣還是從最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)開始賣，顯然說明了另一個深層次的問題：

聚焦主業(yè)的決心不同！

03 率先上岸：萬科ALL in

6年前萬科“活下去”的行業(yè)預(yù)警如今在自己身上率先落地！

上半年銷售收入1428億！

上半年實現(xiàn)新增融資和再融資612億！

上半年實現(xiàn)經(jīng)營性正向現(xiàn)金流42億！

上半年回款率超100%！

上半年負債下降約172億！

上半年甩賣大宗物業(yè)回現(xiàn)204億！

近期，萬科發(fā)布2024年半年報，作為房地產(chǎn)行業(yè)的帶頭大哥，這份年報可謂含金量十足。

財報一系列數(shù)字共同演繹著行業(yè)帶頭大哥如何高質(zhì)量完成“活下去”的目標(biāo)：

1、債務(wù)方面。經(jīng)過2024年上半年的努力 ，目前萬科年內(nèi)境外公開債余額為：

歸零！

在當(dāng)前頭部房企中，除了央企外，只有龍湖和萬科完成這一目標(biāo)；

2、銷售方面。上半年銷售收入1428億，同比下降28.93%;根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，上半年百強房企銷售收入同比下降39.5%。萬科大幅優(yōu)于同業(yè)。

3、新增融資方面。上半年新增融資612億，而且融資成本低得讓人發(fā)指，僅：

3.6%！

要知道，很多國企、城投的銀行融資成本都超過5%，這一檔利率下的企業(yè)資質(zhì)等同于超級央企的待遇！

而且更讓人意外的是，在年內(nèi)債務(wù)僅需償還不到600億的背景下，2024年7月單月新增融資近400億，1-7月總?cè)谫Y近1000億，根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，1-7月65家典型房企累計融資總量為2678.47億，這意味著光萬科一家就占了：

37.3%

這還僅僅是前7個月的新增融資，如果瘋狂地新增銀行低成本的融資，一方面說明萬科對活下去的求生欲望：

不僅要保當(dāng)下的流動性，也要保未來3年內(nèi)的流動性！

而銀行代表國家意志，銀行們集體輸血萬科正體現(xiàn)了高層對標(biāo)桿房企萬科行業(yè)地位的重視！

4、非住宅業(yè)務(wù)方面。上半年拋售大宗商業(yè)物業(yè)204億，流動性已然度過危機模式的背景下，對于非主營業(yè)務(wù)的住宅開發(fā)果斷拋售。

5、REITs和Pre-REIT基金創(chuàng)新的領(lǐng)先。補充流動性的活水，萬科算是：

馬力全開

不怕一萬，就怕萬一。上半年，萬科完成旗下角印力集團32.6億商業(yè)基礎(chǔ)reits發(fā)行，并且多只reits也在大力推進發(fā)行前的籌備工作。

寫在最后

當(dāng)前對于房地產(chǎn)行業(yè)的政策已日趨明朗，房企要活下去，必須要去杠桿，但融資對現(xiàn)在的房企來說，大多數(shù)是借新債還舊債，并不能解決債務(wù)壓力，只是把風(fēng)險推向未來，期待未來市場好轉(zhuǎn)來化解債務(wù)，以時間換空間。

2022年以來，監(jiān)管機構(gòu)出臺了大量支持房地產(chǎn)企業(yè)融資的政策：

1、去年雙十一出臺的“金融16條”：對房地產(chǎn)企業(yè)融資，國有、民企等房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁；

2、10月31日召開的每五年一次的中央經(jīng)濟工作會議中提到：“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求?！?/strong>

3、11月底，“三個不低于”+傳說中的“50房企白名單”+“向房企提供無抵押的流動性資金貸款”；

2024年伊始：

1、1月12日住建部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知》；

2、1月26日住建部發(fā)布要給房地產(chǎn)融資支持項目“白名單”；

3、截至2月28日，全國有276個城市已建立城市融資協(xié)調(diào)機制，約6000個項目入圍地產(chǎn)“白名單”，審批貸款超2000億元，總額預(yù)計將超萬億；

4、一線城市房地產(chǎn)紛紛“松綁”限購限售，到房貸利率下調(diào)；

5、5月17日，央行、國金總局史詩級的四箭齊飛；

此次9.24超級大禮包+9.26高層會議對房地產(chǎn)行業(yè)的定調(diào)：

上跌回穩(wěn)！

政策底已現(xiàn)，市場底也已現(xiàn)，但是誰能率先挺過這黎明前的黑暗？

作為老大哥、標(biāo)桿的萬科已經(jīng)給出了答案！