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作為整個(gè)保障房體系中的有力一環(huán)，人才房剛開始出現(xiàn)在市場上時(shí)，其6-7折的價(jià)格被認(rèn)為是“背刺”同地段商品房，各個(gè)人才房項(xiàng)目的認(rèn)購數(shù)也反映了其火爆程度。

然而，時(shí)過境遷，局勢逆轉(zhuǎn)。曾經(jīng)備受矚目的人才房，如今卻面臨著“賣不出去”的尷尬局面。商品房的降價(jià)、打折反而開始“背刺”人才房。

近期，光明某人才房項(xiàng)目開盤，開盤均價(jià)27438元/㎡，總價(jià)約158萬元-253萬元，精裝修交付。

按理說，這個(gè)價(jià)格在深圳已經(jīng)非常有競爭力了。以現(xiàn)在2成首付計(jì)算，該盤最低首付31.6萬元、月供5900余元即可獲得1套光明兩房！

可是，即便價(jià)格低到這個(gè)水平，去化成績依然低到令人發(fā)指。

實(shí)際上，深圳市人才房的銷售一直處于“叫好不叫座”的局面。

此前的人才房項(xiàng)目，大多在認(rèn)購階段能夠達(dá)到1:5甚至1:10的認(rèn)購比，但最終的去化成績往往和認(rèn)購的火爆相比有所差距。

但是，能像這個(gè)項(xiàng)目一樣，去化直接掛零的的確還沒出現(xiàn)過。

根據(jù)深圳樂居的統(tǒng)計(jì)，今年至7月31日，共計(jì)入市13批次的人才房，覆蓋9個(gè)項(xiàng)目，共計(jì)5068套房源。

這些項(xiàng)目的首批次去化均在90%以上，甚至接近“日光”。二批次去化雖然有所下滑，但是認(rèn)購比也都非?；鸨?。

人才房突然就不“香”了？在這一局面背后，究竟隱藏著怎樣的市場邏輯和定價(jià)困境？

人才房的定價(jià)之痛

人才房去化的尷尬，首先源自市場的快速變化。二手房市場的溫度不斷下降，新房市場亦感受到了寒意。降價(jià)，成了眾多房產(chǎn)項(xiàng)目自救的手段。

在這種背景下，人才房的定價(jià)體系遭受了前所未有的沖擊。

隨著深圳房價(jià)的調(diào)整，原本以商品房價(jià)格六折推出的人才房，其價(jià)格優(yōu)勢正在不斷削弱，甚至，“周邊商品房價(jià)格6折”的殺手锏也開始名存實(shí)亡。

文章開頭的光明人才房項(xiàng)目去化掛蛋有一定特殊性，其位置距離目前最近的地鐵站約3公里，配套比較一般。但同在光明，另一個(gè)由國企開發(fā)的人才房項(xiàng)目就比較有代表性了。

該項(xiàng)目更靠近光明中心區(qū)，開盤均價(jià)約2.89萬元/㎡，開盤兩房戶型602套，648戶認(rèn)購，銷售75套，去化率12.45%；三房戶型共223套，545戶認(rèn)購，賣了81套，去化率36.32%。

而在距離項(xiàng)目步行距離不足1.5km（百度地圖測距），最新開盤了一個(gè)按照建筑新規(guī)設(shè)計(jì)的商品房，開盤85-113㎡的3-4房，其折后均價(jià)約4.35萬元/㎡，總價(jià)區(qū)間在343-529萬元。

因?yàn)樯唐贩宽?xiàng)目最低三房，所以我們僅比較三房戶型：

以總價(jià)計(jì)算，人才房三房起步價(jià)259萬，而商品房三房折后起步價(jià)343萬，大約是商品房的84折，根本不是6折。

兩廂比較，只有在以均價(jià)計(jì)算時(shí)，人才房才能達(dá)到商品房的66折多。

那站在購房者的立場上，總價(jià)上稍微加點(diǎn)錢，就可以不再接受“10年內(nèi)限制流轉(zhuǎn)，10年后補(bǔ)差價(jià)才能流通”的限定，豈不更好？

不僅如此，該商品房項(xiàng)目按照建筑新規(guī)設(shè)計(jì)，使用率達(dá)到80%，以套內(nèi)均價(jià)計(jì)算，人才房的價(jià)格優(yōu)勢可能更小。

周邊商品房的“折扣戰(zhàn)”，直接導(dǎo)致了前期以較高價(jià)格購買人才房的購房者面臨資產(chǎn)價(jià)值縮水的風(fēng)險(xiǎn)。

有意思的是，當(dāng)初正是以人才房和安居房為首的大量保障性住房的入市，壓制了商品房的市場需求，影響了商品房市場的穩(wěn)定。

2022年底，以星河開市客人才房為首的人才房項(xiàng)目開始入市，狠狠地給價(jià)格正在螺旋下滑的商品房“背刺”了一刀。

“目前來看，我們這個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該是這一批里面最火爆的，上千組是綽綽有余的，最終的總數(shù)甚至可能上萬”。

在當(dāng)時(shí)，星河開市客環(huán)球商業(yè)中心的銷售人員面對記者采訪時(shí)這樣表示。另外，龍崗安居玥龍?jiān)?、顥龍?jiān)穬杉业匿N售人員則表示，到訪量都挺不錯(cuò)，比星河開市客差一些。

最終，深圳首批入市的6個(gè)人才房項(xiàng)目兩房有3個(gè)項(xiàng)目全部選完，僅有位于龍崗寶龍的2個(gè)項(xiàng)目和一個(gè)位于大鵬的人才房項(xiàng)目去化寥寥。

當(dāng)時(shí)，不少地產(chǎn)從業(yè)人員都對商品房市場的未來產(chǎn)生了擔(dān)憂。在他們看來，面對人才房“市場價(jià)6折”這一殺手锏，商品房很難有什么還手之力。

只是沒想到，時(shí)光來到現(xiàn)在，原本以優(yōu)惠價(jià)格吸引人才的策略，在市場整體降價(jià)的大潮中卻顯得力不從心。人才房的定價(jià)，似乎成了一道難以逾越的坎。

定價(jià)機(jī)制：死板的數(shù)字游戲

如果說市場的快速變化是人才房困境的外因，那么定價(jià)機(jī)制的死板則是內(nèi)因。

去年7月，深圳市發(fā)布了《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》，明確表示不再建設(shè)人才房。

不過筆者致電深圳市住建局保障署，工作人員也表示目前尚未接到剩余人才房數(shù)量的相關(guān)通知。

而在定價(jià)機(jī)制方面，工作人員也表示沒有相關(guān)信息可以透露。

面對賣一套少一套的局面，可能官方也缺乏動(dòng)力針對這種局面進(jìn)行改變。

但是在這個(gè)過程中，我們可以看到，在一些地區(qū)，人才房的定價(jià)似乎成了一場數(shù)字游戲，一旦確定了價(jià)格，就如同刻在石碑上的文字，難以更改。

例如，如果一期人才房以3萬/㎡的價(jià)格出售，即便市場環(huán)境發(fā)生變化，二期人才房的定價(jià)也不敢輕易降至2.5萬/㎡或以下。

此外，我們也從未看到過像是商品房那樣的折扣規(guī)定，出現(xiàn)在人才房身上。人才房只會(huì)按照配售均價(jià)銷售，缺乏像是商品房那樣的市場銷售機(jī)制。

而在實(shí)際中，人們卻又會(huì)把人才房和商品房放在一起比較。

這種死板的定價(jià)策略，不僅限制了人才房的競爭力，更引發(fā)了潛在的維權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。

“團(tuán)建”風(fēng)波：交付質(zhì)量之殤

價(jià)格的剛性，看似維護(hù)了前期購房者的利益，實(shí)則是一把雙刃劍。一旦房價(jià)下調(diào)，便可能引發(fā)維權(quán)風(fēng)波，開發(fā)商和政府都可能陷入輿論的漩渦。

除此之外，人才房作為大量國央企，甚至市、區(qū)安居集團(tuán)直接參與開發(fā)的保障房類型，不少也在交房時(shí)被曝出質(zhì)量問題。

今年3月末，位于龍華區(qū)觀瀾片區(qū)的人才房安居峰景苑交房時(shí)被曝出質(zhì)量問題，一時(shí)間引起軒然大波。最終，龍華區(qū)人才安居集團(tuán)直接面向輿論公布補(bǔ)償方案，這起風(fēng)波才逐漸平息。

而在小紅書上，鍵入“深圳人才房質(zhì)量”，可以搜索到大量相關(guān)筆記，都是用戶曝光、吐槽人才房交房貨不對板和以次充好等質(zhì)量問題。

另外，在深圳城市留言板上，有關(guān)人才房質(zhì)量的留言同樣層出不窮。

這種“團(tuán)建”風(fēng)險(xiǎn)，無疑加劇了人才房銷售的難度，使得開發(fā)商在定價(jià)時(shí)更加謹(jǐn)慎，甚至寧愿選擇不降價(jià)，也不愿意面對可能的維權(quán)問題。

現(xiàn)有定價(jià)機(jī)制亟需改變

其實(shí)從上面的例子就可以看到，商品房作為純市場化的產(chǎn)物，可以根據(jù)市場情況進(jìn)行針對性的折扣和營銷。

但是人才房作為保障房的一員，本身就是政策產(chǎn)物，是“非市場化”（注意，不是“逆市場化”）的產(chǎn)物，卻又要在定價(jià)上強(qiáng)行和市場化的商品房連接。

當(dāng)你要把兩個(gè)本身涇渭分明的事物連接在一起，那必然會(huì)出現(xiàn)意想不到的問題。

面對人才房的困境，我們呼吁監(jiān)管層能夠重新審視定價(jià)機(jī)制，打破價(jià)格的剛性束縛。

筆者認(rèn)為，不妨考慮設(shè)置價(jià)格區(qū)間而非固定的價(jià)格節(jié)點(diǎn)，給予市場更多的自由度和彈性。

這樣，人才房的定價(jià)可以更加靈活地響應(yīng)市場變化，既能吸引人才，又能避免因價(jià)格問題引發(fā)的不必要糾紛。

房地產(chǎn)市場需要呼吸，人才房更需要在市場的浪潮中自由航行。通過改善定價(jià)機(jī)制，我們期待人才房能夠重?zé)ㄉ鷻C(jī)，成為城市吸引人才的亮點(diǎn)，而非市場的痛點(diǎn)。

只有這樣，人才房才能真正成為城市發(fā)展的助推器，而非負(fù)擔(dān)。