今年第三次土拍結(jié)束，結(jié)果大家也已經(jīng)看到，趁還有點(diǎn)余溫，水一水。

土拍分析

8幅地塊，取消1幅，成交7幅（其中4幅商住），成交面積約150畝，成交總價(jià)27.23億。

分析：這一次土拍，相對(duì)而言體量偏小，關(guān)注度不算太高，唯一引起注意就是在土拍開(kāi)始前幾天，發(fā)布了4幅商住地塊的劃片。

其中一幅劃片金山小，一幅劃片鼓山苑小。

這個(gè)操作算是這場(chǎng)土拍最大的關(guān)注點(diǎn)，每個(gè)人都好奇，有了劃片會(huì)有多大用？

從土拍來(lái)看，本次第一個(gè)點(diǎn)，就是保建國(guó)，集體消失，除了本土國(guó)企外，沒(méi)有其他知名房企出現(xiàn)。

如何解釋原因，幾大房企在福州有一定土儲(chǔ)，近期開(kāi)盤(pán)表現(xiàn)也一般，福州還有不少核心地塊待供應(yīng)，后續(xù)可選項(xiàng)不少。

這次地塊，鼓樓的太小，外圍的不確定太高。

至于劃片臨時(shí)調(diào)整出臺(tái)，是否影響了房企報(bào)名，導(dǎo)致錯(cuò)過(guò)也難說(shuō)，總之是這場(chǎng)土拍，本土國(guó)企坐鎮(zhèn)。

從拿地結(jié)果來(lái)看，四幅商住用地，僅一幅底價(jià)成交，這個(gè)現(xiàn)象屬實(shí)難得。

福州商住底價(jià)成交，已經(jīng)是這2年的主旋律，除了個(gè)別核心地塊有溢價(jià)之外，基本能成交都算不錯(cuò)。

這一場(chǎng)土拍，溢價(jià)成交的頻率很高。

從房企來(lái)看，鼓樓袖珍地塊，個(gè)人買(mǎi)家舉牌，最終被宜福置業(yè)拿下，實(shí)際樓面價(jià)2.1W。

住宅計(jì)容面積是7308平，按套均144平計(jì)算，50套左右。

最終房企要做什么用途，只能關(guān)注后續(xù)的進(jìn)展，就像群友說(shuō)的，地處省府圈附近，給領(lǐng)導(dǎo)做養(yǎng)老房也是不錯(cuò)。

至于后續(xù)的三幅偏外圍的地塊，全部由本土國(guó)企拿下。

這里面有幾個(gè)看點(diǎn)，金山北的兩幅，都是左海PK建總，最終左海全部拿下。

配合此前1.63W拿下的陣坂地塊，左海已經(jīng)拿下3幅金山北純商，合計(jì)91畝。

作為對(duì)比，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手建總，金山南的高宅舊改，拿下3幅純商，合計(jì)152畝。

這里面有幾個(gè)點(diǎn)關(guān)注，建總和左海，接連舉牌，是真的看上了，還是演？

這應(yīng)該是目前最值得玩味的點(diǎn)，畢竟這個(gè)臨時(shí)劃片，看上去很臨時(shí)。

從成交樓面價(jià)來(lái)看，兩個(gè)地塊，差價(jià)3.7K，主要也就是劃片的差價(jià)。

依靠劃片金山小，這個(gè)周邊產(chǎn)業(yè)園的地塊，以接近1.7W成交，比第一次上架的樓面價(jià)還高了一些。

可以說(shuō)劃片還是有一點(diǎn)用。

當(dāng)然這個(gè)樓面價(jià)，要賣(mài)多少？

按常規(guī)計(jì)算，比如目前的四大金剛，北源+望悅，也差不多這個(gè)價(jià)格，最終售價(jià)：精裝2.7W，賣(mài)的一般。

那換句話(huà)說(shuō)，假如這個(gè)劃片金山小的新盤(pán)，賣(mài)精裝2.7W，后續(xù)周邊的二手要怎么走？

當(dāng)然有了劃片，在樓盤(pán)的戶(hù)型規(guī)劃上，是直接走小戶(hù)型賣(mài)學(xué)位，還是走常規(guī)的剛需戶(hù)型，也是關(guān)注點(diǎn)。

不管如何，這個(gè)地塊的出現(xiàn)，對(duì)于金山依靠劃片的二手，多多少少都有一定影響。

這里借鑒一下藍(lán)房網(wǎng)的圖：

對(duì)于金山北，目前還有一些地塊，此前取消的陣坂地塊50畝，還有城市之光東南側(cè)的八箴路舊改，按規(guī)劃是120畝，容積率3.0左右。

換言之，金山北目前能看到的就有170畝的高容積率地塊。

如果劃片金山小真的有用，那八箴路舊改，是否有希望沖擊三附小。

當(dāng)然這個(gè)地塊劃片金山小，還能依靠金山明星的劃片，八箴路要是劃片三附小，那就是史無(wú)前例。

不過(guò)在目前低迷的市場(chǎng)，只要能促進(jìn)，一切都有可能。

相比于金山兩幅地塊，不管是演的舉牌，還是真的有吸引力。

作為對(duì)比，東區(qū)這幅樓面價(jià)不足1W，劃片鼓山苑小的，最終結(jié)局僅僅是榕發(fā)兜底。

這幅地塊的成交，讓劃片都顯得有點(diǎn)廉價(jià)。

旁邊的君蘭和云上，當(dāng)初兩倍多的樓面價(jià)，2.7-3.2W的新盤(pán)售價(jià)，不知道未來(lái)要如何面對(duì)天量的三遠(yuǎn)庫(kù)存。

綜上，土拍劃片，帶來(lái)的作用，看上去有點(diǎn)用，（當(dāng)然這個(gè)用也要打上問(wèn)號(hào)）但是不多。

舊改加速

聊完土拍看看后續(xù)，今年的三場(chǎng)土拍，合計(jì)吸金約151億。

做個(gè)簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)對(duì)比：

2023年：349億，2022年：374億，2021年：411億，2020年：728億。

還剩下4個(gè)月時(shí)間，今年的吸金不到去年一半。

如果對(duì)比2020年，僅20%。

所以很容易猜想，今年的目標(biāo)估摸最少也要300億左右，還有一半的缺口。

所以后續(xù)，預(yù)計(jì)還有2場(chǎng)以上土拍，核心地塊要加速了。

目前能預(yù)知的金屏檔地塊，今年基本是要上架了。

近期舊改發(fā)布很密集，鳳凰新村已經(jīng)啟動(dòng)，這個(gè)巨型舊改對(duì)于土拍吸金最有幫助。

除此之外，晉安王莊的原絲綢廠(chǎng)南側(cè)地塊，鼓樓的省林業(yè)廳宿舍、市三建宿舍、物構(gòu)所宿舍、省黨委校住宅區(qū)、社科院宿舍等。

這些地塊都在短時(shí)間發(fā)布了公告。

先不關(guān)注最終地塊的規(guī)劃指標(biāo)，這樣的操作，很明顯表明，舊改又要提速了。

近期的改善新盤(pán)，上市表現(xiàn)也算一般，屆時(shí)鼓臺(tái)核心的廝殺也會(huì)更加慘烈。

盤(pán)點(diǎn)總結(jié)

關(guān)于土拍市場(chǎng)，一直是風(fēng)向標(biāo)，目前來(lái)看不止是風(fēng)向標(biāo)，更是能?chē)?yán)重影響樓市的走勢(shì)。

新盤(pán)賣(mài)不完的背景下，土拍又不能停，那就被迫卷。

最終的情況，可以預(yù)計(jì)，那些庫(kù)存盤(pán)，只會(huì)更難賣(mài)。

應(yīng)該很好理解吧？

新規(guī)發(fā)布，前2年的盤(pán)得房率沒(méi)優(yōu)勢(shì)了。

劃片出臺(tái)，旁邊沒(méi)有劃片的悶逼了。

鼓臺(tái)供應(yīng)，外圍的改善只剩下地緣了。

目前的市場(chǎng)，那些庫(kù)存盤(pán)已經(jīng)不會(huì)受到過(guò)多關(guān)注了，如何推進(jìn)土拍吸金，新地塊能順利上架是當(dāng)務(wù)之急。

只不過(guò)這樣的背景下，要如何愈演愈烈，也是難以預(yù)估。

股市跌多了，股民期望叫停IPO，樓市跌多了，誰(shuí)會(huì)期望叫停土拍？