據(jù)說(shuō)廣州首套房貸利率最低可以做到3%了，這與最高峰5.8%，甚至6%相比，幾乎打?qū)φ?，相?dāng)于月供和30年房貸利息省了一半。

但為什么還有不少買家猶猶豫豫？

昨天，有位粉絲私信問(wèn)，現(xiàn)在買房除了防跌、防爛尾、防減配降標(biāo)之外，是不是還得防著保障房？

我覺(jué)得他說(shuō)的這種配售型保障房還挺新鮮的，就想拎出來(lái)說(shuō)一說(shuō)。

目前廣州中心城區(qū)的部分配售型保障房項(xiàng)目，如下：

7月10日，廣州有5個(gè)配售型保障房開(kāi)工了。好巧不巧，其中就有兩個(gè)項(xiàng)目在這位粉絲最近看房的天河?xùn)|和海珠濕地板塊附近……

按照粉絲的思路，原先他考慮的可能是地段、價(jià)格、小區(qū)配套的學(xué)校，還有區(qū)域未來(lái)的上升空間這些因素，現(xiàn)在突然冷不丁多出個(gè)“配售型保障房”，完全打亂了他的陣腳。

用他的話說(shuō)就是，誰(shuí)不想自己小區(qū)旁邊出地王，誰(shuí)又想自己樓盤附近有打五折出售的保障房呢？

什么是配售型保障房？可以看下面的截圖。

不得不說(shuō)目前這個(gè)節(jié)點(diǎn)還挺微妙的，上半年很多救市大招應(yīng)出盡出了，年中沖刺大促也收官了。進(jìn)入七八月的淡季，保障房新物種開(kāi)工了。

雖說(shuō)保障房和商品房原本就是兩條平行線，但如果量足夠大的話，就會(huì)聯(lián)動(dòng)到商品房市場(chǎng)

來(lái)自克而瑞的數(shù)據(jù)，截至6月底，全市商品住宅存量面積為1167.8萬(wàn)㎡，去化周期約21.27個(gè)月。

按道理說(shuō)，廣州計(jì)劃5年約1萬(wàn)套配售型保障房的量，不會(huì)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)造成沖擊。

只不過(guò)，在目前新房扎堆的天河?xùn)|和海珠中，也有兩個(gè)項(xiàng)目開(kāi)工，就會(huì)有部分原本打算買郊區(qū)的買家被分流。

所以，配售型保障房的價(jià)格大概率影響不到周邊商品房的價(jià)格，但市場(chǎng)的蛋糕會(huì)被做得更大，如果顧客的數(shù)量未增加，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)就會(huì)更加激烈啦。

這位粉絲還有一個(gè)腦洞比較大的問(wèn)題，相信也是大家都比較關(guān)心的，那就是如果我有購(gòu)買資格，可以買嗎？

畢竟，價(jià)格可能只要周邊商品房的一半。

目前廣州還未出臺(tái)配售型保障房的相關(guān)申購(gòu)細(xì)則，因?yàn)楝F(xiàn)在還未到售賣的階段，房子剛剛動(dòng)工。而國(guó)內(nèi)已經(jīng)有類似房源出售的城市，則有規(guī)定家庭的年收入范圍等。

最重要的一點(diǎn)，這類房子會(huì)封閉起來(lái)，只在內(nèi)部流轉(zhuǎn)。未來(lái)買家想退出的話，只能將房子賣回給政府，不能自由上市交易。

所以，這類房子擁有居住的所有屬性，可以入戶上學(xué)，但就不具備金融屬性，是真正的“房住不炒”。

可以拿來(lái)做類比參考的，就是廣州2008年前后推出過(guò)的限價(jià)房。

如保利西子灣和萬(wàn)科新里程等項(xiàng)目。房子發(fā)售的時(shí)候，售價(jià)約為市價(jià)的七折，五年后可以轉(zhuǎn)售，但房子增值部分70%的收益部分必須歸政府所有。

當(dāng)時(shí)的限價(jià)房，成為部分預(yù)算不多買家的一種選擇。不過(guò)，由于房子的增值會(huì)被打折，不及商品房多，因此也會(huì)導(dǎo)致業(yè)主未能最大化享受到樓市上升時(shí)期帶來(lái)的紅利，他們之后向上置換的通道會(huì)比商品房的業(yè)主窄。

當(dāng)然，廣州推出首個(gè)限價(jià)房是在2007年底、2008年初發(fā)售，后面經(jīng)歷的基本都是房地產(chǎn)市場(chǎng)的上升期。

現(xiàn)在2024年開(kāi)工的這批配售型保障房，大概2025-2026年發(fā)售。未來(lái)的商品房能否走出一個(gè)增量的市場(chǎng)，還比較難說(shuō)。

因此，只能說(shuō)無(wú)論商品房還是保障房，除了價(jià)格是關(guān)鍵因素，最終人們會(huì)不會(huì)埋單，也逃不了供求關(guān)系和“買漲不買跌”這些經(jīng)濟(jì)規(guī)則的影響。

與其說(shuō)現(xiàn)在買房要避開(kāi)保障房，更應(yīng)該要避開(kāi)的是商品房扎堆，但房?jī)r(jià)卻無(wú)法做加法的區(qū)域。