事實上，筆者老早就在呼吁，房產(chǎn)持有人、買房人要緊跟房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，不要總是陷在老思維里不能自拔。一旦決策錯誤，或者猶豫不決，都是在跟自己辛苦奮斗半輩子的財富過不去。

那么，房地產(chǎn)發(fā)展趨勢是什么呢？

想必很多人知道，隨著樓市供求關(guān)系發(fā)生重大變化，越來越多的樓市庫存累積。為了化解樓市庫存，除了不斷加大需求端刺激外，另一個重要手段就是優(yōu)化供應(yīng)端。

其中，優(yōu)化供應(yīng)端又包含兩種方式，一個是庫存較多的地方暫停止供地，這沒啥好說的，就是千方百計賣掉庫存。另一個是供應(yīng)改善宅地。

關(guān)鍵就在“供應(yīng)改善宅地”這一方面，看了最近的各城市的土拍情況，一線城市容積率大降，而其他二十多個大城市供應(yīng)的地塊容積率降得更狠，起碼都是多層洋房級別，別墅也隨處可見，主打低密度。

這對未來房地產(chǎn)發(fā)展趨勢產(chǎn)生怎樣的影響呢？

從本意上來講，越來越多城市供應(yīng)改善宅地是因為存量房庫存大，而改善地塊供應(yīng)就是主打差異化，不與普通商品房起沖突，還可以帶動市場回暖，畢竟改善房價格高，其他房子價格理應(yīng)跟隨回暖才是。當(dāng)然，也為了地方財政，賣些地總能補貼家用。

但事情很可能不向期望的方向發(fā)展，而且可以肯定的說，不僅不能帶動市場，還在一定程度上打消市場各主體方的積極性。為什么這么說呢？

原因就在于，在這樣的市場情況下，低密度地塊賣出了“白菜價”，甚至比此前的高密度地塊價格還低，其后面成品房上市的價格不會太高。這樣的結(jié)果，對市場的影響是顯而易見的：

對房產(chǎn)持有者來說，不斷上市的低密房子，無疑會打消他們持有的高密度房子，對自己持有的房子沒信心，看不到未來，要賣的話，賣價只會越來越低。

對開發(fā)商來說，影響更是“致命”的。這輪改善宅地供應(yīng)后，有在此之前一直拿地的央企開發(fā)商明確向筆者表示，“我們也要壯士斷腕了”，意思就是再低密的地塊也不敢拿了，因為手中的存貨都是高密度地塊，占用的資金太多，說白了，不敢再拿地。

這個矛盾點就在于，開發(fā)商希望的去化樓市庫存，這下倒好，你低密地塊源源不斷上市，而自己的高密度樓盤就更難賣了，這庫存去的不就是一個笑話嗎？

實際上，不知道大家注意到?jīng)]有，不僅現(xiàn)在以及接下來供應(yīng)的宅地密度低，而且得房率還有明顯提升，從一些城市流露出來的規(guī)則看，即便與過去同樣都是低密度的房子比，得房率都有10%-20%的提升，很多房子最終得房率可以達到100%-120%，這讓開發(fā)商現(xiàn)在手中的房子庫存房怎么賣？這讓快速建設(shè)二十多年的房子怎么賣？不就相當(dāng)于讓這些房子在現(xiàn)有基礎(chǔ)上繼續(xù)貶值嘛。

現(xiàn)在一些人可能還感覺不到低密度地塊上市的效果，一旦持續(xù)不斷上市開賣的時候，你就會感受到對自己房子的沖擊，尤其是這兩類房子。

首當(dāng)其沖的就是高層住宅。無論大平層豪宅高層，還是普通商品房高層。你豪宅大平層再豪，你能比得過低密度的大平層豪宅？你能比得過別墅？除了個別城市、個別核心無競品地段，其他絕大多數(shù)大平層豪宅都會遭到降維打擊，過去能豪是因為稀缺，但隨著住宅低密化趨勢到來，后面則會被低密豪宅按在地上摩擦。至于普通商品房高層就不用說了，那玩意本身就不宜居，本身就是快速城市化的用于過渡的產(chǎn)物，沒有任何留戀的價值。

再一個就是“老破舊”。房子都有變老變舊的那一天，何況這些“高周轉(zhuǎn)”的建房模式，房子的質(zhì)量本身就難以經(jīng)受時間的考驗，折舊要比設(shè)計的時間快。而且，老房子有一個通病是，在戶型、節(jié)能、科技等方面，普遍不如不斷更新?lián)Q代的新房。加上前面提到的，得房率還遠不如未來不斷供應(yīng)的低密度房子。當(dāng)然，有人說，實在不行還可以拆遷嘛？理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感，因為我們已經(jīng)過了大拆大建時代。