就成都樓市而言，用高新區(qū)在樓市的迅速崛起，套用在天府新區(qū)（本文天府新區(qū)均指成都直管區(qū)）上并不合理。

因為天府新區(qū)具備的條件，遠低于高新區(qū)。

房產(chǎn)，永遠繞不開供求二字，從三個比較直接的維度講天府新區(qū)和高新區(qū)的差距：

1、（供應(yīng)）區(qū)域大小的不同，意味著住宅供應(yīng)面積的不同。

2、（增加需求）兩區(qū)樓市高速發(fā)展處在不同時期，不同時期新增常住人口數(shù)量不同。

3、（存量需求）兩區(qū)位置的不同，對成都自身人口，吸引力強弱不同。

一、供應(yīng)

天府新區(qū)成都直管區(qū)多大？

564平方公里！

高新南區(qū)才多大？

89.82平方公里！

高新南區(qū)和天府新區(qū)，光面積就差了五六倍。

當(dāng)然，如果單看面積，對天府新區(qū)肯定不公平，因為我們分析的是樓市差別。

天府新區(qū)耕地與永久基本農(nóng)田占了很大的面積。

如果只看建設(shè)用地規(guī)模。

從天府新區(qū)的國土空間總體規(guī)劃草案公示看，至2035年，直管區(qū)中心城區(qū)139萬人，建設(shè)用地規(guī)模139.53平方公里。

不談高新區(qū)的建設(shè)用地，要知道高新區(qū)一共也才89.82平方公里！

更不要說高新區(qū)集中著大量的產(chǎn)業(yè)、商業(yè)用地，極大的壓縮了實際的住宅占比。

天府新區(qū)當(dāng)然也有產(chǎn)業(yè)、商業(yè)，但如果真要說密度，和高新區(qū)還是存在較大差距。

（對成都樓市有興趣的朋友，建議到微信公眾號“不魚說房”看歷史文章，里面有很多成都樓市的分析和規(guī)劃，很有幫助！）

更大的面積意味著什么？

是更大的住宅供應(yīng)面積。

起碼從我個人來看，未來天府新區(qū)的住宅面積應(yīng)該會超過高新區(qū)。

足夠大的面積，就需要足夠多的人口。

那么我們再來看人口情況。

二、增加需求

用近十年成都常住人口數(shù)據(jù)看。

高新區(qū)在樓市能快速發(fā)展崛起，離不開成都高速的常住人口增長，可以說高新區(qū)剛好趕上了人口增長最大的幾年。

一年五六十萬的增長，對樓市而言是潑天的流量。

相比起高新區(qū)，天府新區(qū)還沒有來得及過多享受人口快速增長，就趕上了人口增速放緩。

不僅如此，綜合出生率、老齡化等因素影響，國內(nèi)人口已經(jīng)處在了負增長中。

雖然成都作為核心城市，依然能保持人口增長，但想再重復(fù)曾經(jīng)的常住人口高速增長基本上不可能了。

三、存量需求

既然沒有趕上人口高速增長這趟車，那天府新區(qū)吸引成都其他區(qū)域的人口能力呢？

雖然和高新區(qū)一樣，兩個城區(qū)都處在城南方向。

但兩者的位置，交通通達性和對整個成都的區(qū)域輻射范圍卻天差地別。

如果說高新區(qū)核心是金融城，天府新區(qū)核心是商務(wù)區(qū)。

金融城到商務(wù)區(qū)直線距離大概是17公里。

知道17公里什么概念嗎？

金融城到天府廣場直線距離也才不到9公里。

并且，金融城在成都的交通位置更是優(yōu)越。

基本上處在城市建設(shè)的中心位置。

并以又剛好在半徑最短的南三環(huán)和南繞城中間，前后又被地鐵7號線，9號線兩條環(huán)線夾著。

而商務(wù)區(qū)已經(jīng)是五環(huán)以外的邊緣區(qū)域了。

交通通達性越強，區(qū)域輻射周邊能力越廣，所產(chǎn)生的住房需求自然就越多。

我們必須要承認，就位置而言，高新區(qū)對住房人口的吸引力遠大于天府新區(qū)。

甚至都不在一個量級。

四、個人觀點

發(fā)展的面積不同，經(jīng)歷的時代不同，所處的位置不同。

不如高新區(qū)所遇的時代好，不如高新區(qū)的位置好，卻有著比高新區(qū)更大的面積。

所以用高新區(qū)在成都樓市的表現(xiàn)，套用到天府新區(qū)頭上，不合理的根本原因是，二者在樓市上的先天條件有著本質(zhì)差別。

而這個差別也會直接導(dǎo)致天府新區(qū)和高新區(qū)的房價差距。

老讀者都清楚，這些年我對天府新區(qū)未來合理的房價趨勢分析，一直都是對標(biāo)主城區(qū)房價的7-6.5折。

（特別強調(diào)：1、一定是對標(biāo)地段和對標(biāo)品質(zhì)，不能錯位對比，天府新區(qū)的頭部區(qū)域，對標(biāo)主城區(qū)的頭部區(qū)域，高品質(zhì)樓盤對標(biāo)同水平高品質(zhì)樓盤。2、如果有人覺得主城的概念不清晰，那么我現(xiàn)在更準(zhǔn)確的說是5+1核心城區(qū)。）

以目前的市場情況看，我認為，目前階段天府新區(qū)的房價會調(diào)整到低于高新區(qū)房價6.5折的水平。

用超級低的價格，主打性價比去吸引足夠多的居住人口入住。

在聚集足夠的人口后，進入下一個階段，天府新區(qū)迎來更好的發(fā)展，房價逐步提升，保持在6.5-7折水平左右。

最后，我真心希望天府新區(qū)能有好的發(fā)展，我也相信天府新區(qū)會有好的發(fā)展。

但我希望大家能清楚一件事情。

希望天府新區(qū)好的和希望天府新區(qū)房價高，并不相同。

我認為天府新區(qū)需要依靠更低的房價，去吸引到更多的人口，以此推動發(fā)展。

我相信真心在天府新區(qū)自住居住的人，都希望天府新區(qū)人口可以快速增長，帶動各類配套發(fā)展。

但因為天府新區(qū)投資客過多，導(dǎo)致但凡有人說天府新區(qū)房價應(yīng)該便宜，涉及自身利益，往往他們張口就是仁義道德，給你扣上抹黑天府新區(qū)的帽子。

如果遇到這種人，你們只需要反問他們。

低房價是傷害了天府新區(qū)，還是傷害了天府新區(qū)的投資客？