01

問：前段時(shí)間，央行發(fā)布關(guān)于調(diào)整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知。通知提到：對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。隨后，各個城市開始陸續(xù)將首套房的最低首付比例調(diào)整到15%。

2008年金融危機(jī)之前，美國的最低首付比例是20%?，F(xiàn)在，國內(nèi)購房者僅需支付15%的首付，剩余的85%可以通過銀行貸款來解決。有人擔(dān)心這種高杠桿比例會造成類似美國次貸危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)，馮叔您怎么看？

馮侖：現(xiàn)在我們買房的首付比例降到了15%至20%，是史上最低。美國在次貸危機(jī)期間的首付實(shí)際上比這還高一點(diǎn)，大約是20%多一點(diǎn)。不過，這是兩碼事，兩者之間存在本質(zhì)的區(qū)別，不能直接比較。為什么呢？

因?yàn)槊绹钨J危機(jī)并不是由正常貸款引發(fā)的，而是一些零首付的房屋貸款。這些貸款主要面向低收入人群，他們在零首付買房后還會追加信用貸款。然后，這些貸款又被打包賣給證券機(jī)構(gòu)，并在市場上不斷交易。最終，由于底層資產(chǎn)出現(xiàn)問題，這些貸款無法償還，導(dǎo)致違約。這些貸款被稱為次級貸款，因?yàn)樗鼈兊男庞觅|(zhì)量較差，所以才導(dǎo)致次貸危機(jī)。而美國正常貸款購買的房子并沒有出現(xiàn)這些問題，也沒有卷入次貸危機(jī)。

現(xiàn)在我們的首付比例降低到15%至20%，我認(rèn)為這對于新入市的購房者來說，貸款壓力沒什么變化，因?yàn)樗麄兊馁彿啃袨槭呛褪杖霋煦^的。具體來說，首付的壓力減小了，如果同時(shí)貸款利率降低了，那么購房者的整體負(fù)擔(dān)并不會增加太多。此外，如果購房者選擇的是長期貸款，并且是固定利率，那么在就業(yè)穩(wěn)定的情況下，貸款的負(fù)擔(dān)也不會增加太多。

貸款買房的最大挑戰(zhàn)是就業(yè)穩(wěn)定性，而不是首付或利息的多少。如果就業(yè)穩(wěn)定，貸款問題不大，就像在日本曾經(jīng)的終身雇用制下，普通人貸款買房不會成為問題，因?yàn)槔习鍟總€月給你發(fā)薪水，你也有穩(wěn)定的收入來源。目前我們出現(xiàn)的問題，不是房貸問題，而是就業(yè)問題。如果家庭成員中的一個人突然失業(yè)，貸款就會變成一個很現(xiàn)實(shí)的問題。如果兩個人同時(shí)失業(yè)，貸款問題就會變得非常嚴(yán)重，可能導(dǎo)致斷供。

所以我覺得在中國，房地產(chǎn)市場的貸款風(fēng)險(xiǎn)來源既不是首付多少，也不是利率高低，而是就業(yè)穩(wěn)定性。

對于個人來說，只要你對自己的就業(yè)前景和穩(wěn)定收入有信心，那么你就可以貸款；如果你對就業(yè)前景感到不確定，或者本身壓力較大，就應(yīng)該謹(jǐn)慎貸款，避免承擔(dān)過多貸款帶來的風(fēng)險(xiǎn)。這樣的話，租房可能是一個更好的選擇，可以減少生活壓力，避免因失業(yè)或收入減少而面臨貸款違約的風(fēng)險(xiǎn)。

02

問：今年，杭州、成都、西安和重慶等城市取消了購房限制，首套房首付比例也持續(xù)下調(diào)。然而，市場反應(yīng)似乎并不積極，購房者數(shù)量減少，而賣房者數(shù)量增加，尤其是杭州的賣房量顯著上升。許多人希望借助當(dāng)前的利好政策來實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)解套。

您如何看待這一現(xiàn)象？為什么頻繁出臺的政策并未帶來預(yù)期的市場回暖？哪些政策措施可能更有效地提振房地產(chǎn)市場？

馮侖：我覺得不需要頻出政策。為什么？因?yàn)轭l繁出政策反而會降低人們的信心。以教育培訓(xùn)行業(yè)為例，政策可以允許行業(yè)發(fā)展，也可以禁止其發(fā)展。這種反復(fù)無常、來回翻燒餅的政策只會讓大家越來越?jīng)]信心。如果沒有過多的政策干預(yù)，可能市場反而會更穩(wěn)定，大家也會更踏實(shí)。

過多的政策會讓企業(yè)家和普通百姓都感到困惑和不安。企業(yè)家尤其敏感，他們需要一個穩(wěn)定的政策環(huán)境來規(guī)劃和運(yùn)營業(yè)務(wù)。對普通百姓來說，政策出臺得越多，他們反而會保持觀望態(tài)度，期待有更多更好的政策。這種期待反而增加了不確定性，現(xiàn)在最好不要有這個期待。

為什么？我們有完善的市場經(jīng)濟(jì)法律體系。

我們現(xiàn)在的營商環(huán)境可以分為三個層次，最底層是法律層面。目前，我們有298部與市場經(jīng)濟(jì)相關(guān)的法律，這是自2002年特別是加入WTO以來建立的市場經(jīng)濟(jì)法律體系。具體包括298部法律，大約5000到6000條法條，以及430個刑事罪名。法律最穩(wěn)定，只有全國人大才能修改，在這方面，我們與國外的差異并不大。這也是我們經(jīng)常談到的營商環(huán)境的基礎(chǔ)，即第一層。

在這之上是第二層，我們叫行政法規(guī)。國務(wù)院及其各部委、各部門頒布了約1100個行政法規(guī)。比如，我從事房地產(chǎn)行業(yè)，需要遵守國土部門的法規(guī)，現(xiàn)在屬于環(huán)境部的法規(guī)，以前是土地部的法規(guī)。此外，還有城鄉(xiāng)建設(shè)等部門的法規(guī)。如果我經(jīng)營酒店，還需要遵守旅游部門的法規(guī)。這些法規(guī)構(gòu)建第二層營商環(huán)境。

第三層的營商環(huán)境的關(guān)系是什么呢？就是大家所說的文件、政策決議、領(lǐng)導(dǎo)講話、內(nèi)部批示和窗口指導(dǎo)等。這一部分變化最快，有時(shí)給大家?guī)硇判?，有時(shí)則相反。

我們現(xiàn)在討論頻繁出臺政策的問題，事實(shí)上，并不需要天天出臺新政策，只要政策穩(wěn)定就好。比如說，如果20年前我們確定了住宅市場中40%由政府管控，60%由市場調(diào)節(jié)，那么現(xiàn)在就不需要再出臺新的政策。