一天時(shí)間，萬科傳來了兩個(gè)消息：一個(gè)好消息，一個(gè)壞消息。

先說好消息吧，萬科還在保持100%的債務(wù)償付能力。

萬科6月5日發(fā)布公告稱，公司已將6.126億美元資金匯出到香港子公司的境外銀行賬戶，這筆錢會用來支付2024年6月7日到期的美元中期票據(jù)，今年還有105.57億元債券余額需要償還。

有錢還債，主要來源于：1、5月份銷售表現(xiàn)環(huán)比有所增加；2、陸續(xù)完成項(xiàng)目抵押申請貸款；3、賣掉了深圳灣超級總部；

之前，萬科高管在業(yè)績會、投資者活動上，承認(rèn)了公司存在階段性經(jīng)營性困難，流動性短期承壓，今明兩模，賣掉商業(yè)、物流等核心業(yè)務(wù)。

到底是賣，還是已經(jīng)被質(zhì)押換出流動資金，這是一個(gè)問題。

今年3月初，一份萬科紀(jì)要文件流出，詳細(xì)梳理了萬科在當(dāng)下融資環(huán)境、銷售市場面臨的債務(wù)壓力，以及商業(yè)物業(yè)、物流地產(chǎn)、上市公司股票3個(gè)方面的估值情況。

現(xiàn)金重新看這份文件，才恍然大悟：

資本市場永遠(yuǎn)是冷冰冰的，只有赤裸裸的利益。

這份文件去做萬科各項(xiàng)業(yè)務(wù)板塊估值，目的就是盤點(diǎn)有些可以用來抵押債務(wù)的。金融機(jī)構(gòu)這樣做的目的，也是萬科過往一直以“總對總”融資模式，這種模式本質(zhì)就是信用債。

別忘記了！萬科超融了，這也是萬科自己承認(rèn)的事實(shí)。在超融前提下，想要獲得新的貸款和抵押貸款，肯定需要拿一些業(yè)務(wù)和資產(chǎn)進(jìn)行置換。在原有債務(wù)規(guī)模下，繼續(xù)增發(fā)新的融資額度，顯然是不符合邏輯的。

現(xiàn)在來看，萬科陸續(xù)開始完成負(fù)債模式的轉(zhuǎn)變，安全邊際有所改善了。這是好消息。

對于廣州黃埔區(qū)劉村社區(qū)洋城村的村民來說，萬科保留基本面正常兌付，卻是一個(gè)“壞消息”。有所得，必有所失，把錢拿去還債，一些不能快速帶來現(xiàn)金的項(xiàng)目就會放緩。

最近，洋城村村民說，萬科已經(jīng)拖欠今年第二季度的臨遷費(fèi)有2個(gè)月時(shí)間，到現(xiàn)在也沒有收到萬科要繼續(xù)支付臨遷費(fèi)的消息，目前村委已經(jīng)發(fā)了通知將按照協(xié)議啟動保證金動用程序，用來支付村民的正常生活。

跟很多黃埔舊村不同，洋城村很早就敲定了萬科是合作開發(fā)商，即使沒有正式簽約，很多村民也同意簽字拆遷了。2020年左右，洋城村村民開始簽約交房，并陸續(xù)搬離，當(dāng)年5月中旬私宅簽約率已經(jīng)超過了6成，2022年拆遷已經(jīng)接近尾聲。

洋城村舊改也在2021年7月啟動了招標(biāo)，確定萬科聯(lián)合體為合作開發(fā)商。

遇到如此配合舊改拆遷的村民，萬科是很幸運(yùn)的。

洋城村，又叫洋城崗，顧名思義崗說明本身土地規(guī)模不大。相比周邊動輒百億投資的舊改來說，洋城崗舊改項(xiàng)目僅投資11億出頭，現(xiàn)狀建筑面積為19萬㎡，還同意合作改造模式。

就這樣一個(gè)項(xiàng)目，萬科還是搞砸了，僅剩少量房屋沒有完成拆遷，在2023年末已經(jīng)陷入了停工狀態(tài)。雖然在去年年中，洋城村舊改控規(guī)獲得了批復(fù)，而且建設(shè)量足足從129萬㎡增加到160萬㎡，其中包括不少住宅用地。

結(jié)果依然變成了我們看到的那樣。

上個(gè)月，萬科在黃埔區(qū)操盤的另一個(gè)項(xiàng)目文沖西也遭到了質(zhì)疑停工很久，說是2020年動工，但到2024年5月還是一塊平地。不過，官方則很快會動工。

那就再等等看吧。

從整個(gè)黃埔的供貨量來看， 即使洋城崗、文沖西加快拆遷腳步，可能會面臨更大的問題：銷售去化。

沙步村舊改而來的黃埔新城這個(gè)超大供貨盤就給萬科一個(gè)沉重的打擊。

當(dāng)時(shí)從中介口中得知，全廣州的同行都跑到黃埔新城樓盤幫忙退貨，說是開盤當(dāng)天推貨量有1100套，成交有1000套，去化率90%。但其中員工認(rèn)購就有200套，首開去化率不到30%。

現(xiàn)在的黃埔區(qū)廝殺更加激烈，在售有84個(gè)樓盤，加快拆遷建設(shè)、入市，無疑更加

所以，維持現(xiàn)狀可能是更好的選擇，只是又苦了村民了。