72小時(shí)之內(nèi)，上海樓市限購松綁，然后，廣州深圳默契跟進(jìn)，讓北京成為最后一個(gè)沒有懸念的懸念。?????????????

這兩天看了不少飽含情緒的文字，連董小姐自己也開始心旌搖曳。???????????????????

之前寫過香港樓市觀察：；

也看了下杭州樓市：

是時(shí)候觀察下此刻關(guān)注度巨高的上海了。??

上海樓市的真實(shí)水溫到底怎么樣？

我找了許多當(dāng)?shù)氐呐笥褋砹?，深聊下來感覺還是相當(dāng)受用。

現(xiàn)在，我把多方訪談匯為一體，分享出來，希望對你們有用。????????????????

歡迎文末評論，一起交流下你們的樓市觀察與購房觀哦。?????????

周期

上海這輪政策調(diào)整只是開始，不是結(jié)束。之前一點(diǎn)點(diǎn)先放外圍，然后是二手房放開，一步一步來，主打一個(gè)精細(xì)調(diào)控。

這一波長三角市場的下跌，是從江蘇開始，比如南京、蘇州。去年他們的核心區(qū)還有熱度，今年屬于加速下跌，幾乎完全沒有熱度。

然后浙江地區(qū)跟進(jìn)，先是寧波，接著杭州。寧波的抗跌性弱于杭州。去年寧波核心區(qū)有熱度，今年漸漸涼了。今年杭州相當(dāng)于裸奔了，郊區(qū)涼了，核心區(qū)也開始出現(xiàn)賣不完的跡象。

現(xiàn)在輪到上海，這就是周期。哪有什么獨(dú)善其身？如果這一輪樓市下跌，你不下跌，不是因?yàn)槟闶袌鲎銐蚝?，而是因?yàn)閯e的地方在下跌，暫時(shí)還沒輪到你而已。

目前的上海樓市格局，可以說，郊區(qū)基本走不動(dòng)，包括五大新城、臨港那邊，都開始上分銷，甚至打折了。這就是變化，你要知道，一年前的2023年，上海哪有什么打折的盤？?

現(xiàn)在的上海，外環(huán)以內(nèi)的熱度還是在的，但是，老破小的價(jià)格已經(jīng)開始滑落，購買比例直線下降，一些購房者開始選次新房了。

核心區(qū)依然倒掛。所以今年出現(xiàn)了中海順昌玖里這類核心區(qū)高端熱盤，開盤即售罄。

其實(shí)，上海樓市是長三角樓市最后的堡壘。上海的獨(dú)特經(jīng)濟(jì)地位決定了它其實(shí)是華東、乃至全國，很多人心向往之的地方。上海的資產(chǎn)肯定是有吸引力的。這一點(diǎn)，我們必須平心而論。

再加上，上海之前的限制政策全國最嚴(yán)之一，周邊的城市又多數(shù)是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，所以，始終有一波富裕群體愿意去上海買房。

上海樓市的天然支撐力要比其他城市更強(qiáng)。

冰火兩重天

今年，上海的市區(qū)豪宅之所以熱銷，不是沒有原因的。

董小姐你知道是誰在買嗎？當(dāng)然是有錢人，還不僅僅是上海本地有錢人，很多是江浙地區(qū)的小老板。你看中海順昌玖里有一半的客戶，就來自于非上海地區(qū)，包括江蘇和浙江。

江浙很多小老板在上海都注冊了很多公司，在上海都交了社保，加上企業(yè)也可以下場買，資格根本不是問題。

這些核心區(qū)豪宅之所以熱銷，核心原因是限價(jià)、倒掛。富人也要打新。中海順昌玖里均價(jià)17萬，可它周邊的二手房，都能賣到20萬以上。有錢人精明著呢。

作為長三角最后調(diào)整的城市，一邊是核心區(qū)熱點(diǎn)散點(diǎn)爆發(fā)，一邊是外環(huán)外走不動(dòng)。

那么，上海樓市為什么會有「冰火兩重天」呢？??

原因之一是，上海之前大規(guī)模的供外環(huán)以外的地，供應(yīng)量太大。隨著市場調(diào)整，外環(huán)外逐漸就賣不動(dòng)了。

其實(shí)我們也意識到了這個(gè)問題。所以，上海很早就啟動(dòng)了老舊小區(qū)的城市更新與改造，22年開始加速城更。當(dāng)23年開始，外環(huán)外難賣的時(shí)候，能讓上海樓市繼續(xù)熱起來，接棒的就是這些市區(qū)城市更新項(xiàng)目。?

中海也好，招商蛇口也罷，在上海是怎么抄底的？就是拿這種城市更新項(xiàng)目。純粹因?yàn)榈囟魏偷箳欤鋵?shí)產(chǎn)品不用發(fā)那么多的力，也賣得掉。一些開發(fā)商說他們產(chǎn)品有提升，真實(shí)提升幅度其實(shí)少得可憐。

這就相當(dāng)于炒股票一樣，市場是需要熱點(diǎn)的。如果所有人都告訴你，他炒股票虧了，沒有信心，那么就沒有人會買股票。樓市也一樣。

格局

上海主力銷售目前還是外環(huán)以外的項(xiàng)目，它們的開盤去化率在不斷的走低；而外環(huán)以內(nèi)新盤銷售的占比，有明顯的上升。尤其中環(huán)以內(nèi)的項(xiàng)目，今年，這類項(xiàng)目的開盤去化率還是很高的。

這就是上海新房的結(jié)構(gòu)性差異。

熱度還在縮圈。之前的熱度是以外環(huán)為分界線，今年已經(jīng)縮到中環(huán)了。

這是今年發(fā)生的變化。

根據(jù)開發(fā)商手里的儲備來推測，今年接下來還會有近1.3萬套3000萬以上的房子入市，都是大戶型，大多集中在內(nèi)環(huán)內(nèi)中心城區(qū)，都是舊改地塊，準(zhǔn)確說大多在北橫通道南側(cè)、中山南路北側(cè)的中心城區(qū)。

富人們的春天又要來了，到時(shí)候，看踩踏吧。

中環(huán)線以內(nèi)，新房市場依然很好，有一個(gè)前提條件，就是讓二手房業(yè)主站崗。倒掛是王道，本質(zhì)是在大規(guī)模犧牲二手房業(yè)主基礎(chǔ)上產(chǎn)生的熱度。?

因?yàn)?，市區(qū)核心盤倒掛，周邊二手房業(yè)主著急出售，有的就會進(jìn)一步降價(jià)，這樣一來，新房把周邊二手房價(jià)格也間接打下來了。????????????????

現(xiàn)在，上海外環(huán)以內(nèi)的二手房在跌價(jià)，中環(huán)以內(nèi)的新房價(jià)格堅(jiān)挺，倒掛的價(jià)差越縮越小。而外環(huán)外的二手房、新房都比較冷清。

這就是現(xiàn)在上海的市場格局。

分流

上海外環(huán)外五大新城，之前已經(jīng)政策松綁過一次，這次加碼松綁。打個(gè)比方，就像大家在看他們跳舞，都已經(jīng)深更半夜了，還沒跳完，觀眾們都要回家了。

政策釋放力度感覺不是很夠，像嘗試性政策，又有點(diǎn)「既要又要還要」的味道，還是挺矛盾的。

在我看來，政策的主要意圖，其實(shí)有兩個(gè)比較明顯的指向：一個(gè)是刺激市區(qū)老破小交易，激活置換鏈條；一個(gè)是拉動(dòng)外環(huán)外的交易。???????

哪一個(gè)都不容易。

先看外環(huán)外，到底誰會去買？上海外環(huán)外五大新城賣多少錢？4萬、5萬、6萬/平都有。

富人們真正想買的是上海中環(huán)以內(nèi)保值的產(chǎn)品，但凡松動(dòng)一點(diǎn)資質(zhì)，這幫人一定會沖進(jìn)去，價(jià)格越貴越擋不住。

中環(huán)內(nèi)，如果到長寧、閔行、徐匯這一片，基本上不低于10萬元/平。假設(shè)你買120平，也要1200萬。這個(gè)價(jià)格不是普通江浙滬打工人買得起的。可是對富人來說，市區(qū)120平得不到任何改善，不具有吸引力。要大面積，就要付出更高成本。???????

可以對比下，杭州現(xiàn)在新房限價(jià)比較高的項(xiàng)目，價(jià)格在5萬—6萬，1200萬可以買到200平米以上，而且是核心地段大平層。5萬5的單價(jià)在蘇州，也能買到頂級豪宅，4萬多價(jià)格能買到核心學(xué)區(qū)。

同樣的價(jià)格，你是在上海的大郊區(qū)買（插一句，上海的頂級學(xué)區(qū)沒有一個(gè)在五大新城），還是去杭州或蘇州買一個(gè)城市頂級核心地段的產(chǎn)品呢？

這就是上海外環(huán)外的矛盾之處，它面臨的是長三角樓市的競爭，而不是上海一城的競爭，需求到這里就被分流了。

五大新城最大規(guī)模的產(chǎn)品庫存面積大概在90—110平米之間。這個(gè)區(qū)域之前承接的是上海新白領(lǐng)，是新上海人，想吸引市區(qū)外溢客戶，他們的購買力有限。

但是，因?yàn)閮r(jià)格拉升的太快，直接拉到蘇州、杭州核心區(qū)高改的價(jià)格，這就比較尷尬了，一對比感覺資產(chǎn)沒有性價(jià)比。

除非把價(jià)格差繼續(xù)打下來，或者繼續(xù)放松門檻，否則外環(huán)外可能很難拉動(dòng)。本質(zhì)是，五大新城的產(chǎn)業(yè)集聚不達(dá)預(yù)期，部分企業(yè)流出了。

長三角的交通太便捷了，已經(jīng)密切變成一個(gè)城市群的概念。人的流動(dòng)性很強(qiáng)，工作在上海，家住在長三角附近城市的大有人在。

長三角城市的梯度差沒有那么大，但是房價(jià)變化很大。如果在乎學(xué)區(qū)，江蘇很多城市核心區(qū)的升學(xué)率不比上海差，買房成本卻低了不止一截。

因此，上海外環(huán)外面臨的局面是，江浙富人不來，江浙中產(chǎn)階級可能因?yàn)楹贾?、蘇州的資產(chǎn)性價(jià)比被分流了。

那上海老街坊呢，他們可能等著出手老破小，但是置換鏈條一定指向外環(huán)新房嗎？盡管能拿補(bǔ)貼，也不好說。

上海的老街坊，普遍覺得五大新城就不是上海。他們可能賣掉一個(gè)老破小，再在中環(huán)內(nèi)找一個(gè)稍好一點(diǎn)的房子，大概率繼續(xù)留在城區(qū)，到外環(huán)外會有抗性。

倒掛的磁石

上海目前的問題是，高端產(chǎn)品的限價(jià)。

大家私下里也經(jīng)常會討論，高端豪宅開盤即售罄，只能說明一件事，定價(jià)定低了，本質(zhì)是補(bǔ)貼富人去買豪宅。??

當(dāng)然，現(xiàn)在能感覺到上海限價(jià)已經(jīng)越來越松了，今年接下來有那么大的市區(qū)豪宅供應(yīng)，近1.3萬套大戶型，是需要密切關(guān)注的。供應(yīng)爆棚會怎樣？不能讓整個(gè)城市變成富人的小范圍狂歡吧。

我們覺得，中環(huán)內(nèi)只要倒掛限價(jià)不停止，外環(huán)外也會跟著變難。中環(huán)內(nèi)倒掛盤就像一個(gè)磁石，不停的吸。但凡有購買力的人，肯定是無腦沖核心區(qū)高端倒掛盤。他們覺得這是無風(fēng)險(xiǎn)的套利行為。

再看老破小的交易，這次政策松綁會帶來拉動(dòng)，同時(shí)也要看釋放出多少張房票。?????????????????????????

政策真正需要籠絡(luò)的是，那些在上海工作了幾年、有一定積蓄、試圖留在上海的人，這次為他們釋放了一些資格。從5年社保釋放到3年，五大新城的個(gè)別可以從3年釋放到2年社保。

現(xiàn)在鼓勵(lì)他們?nèi)ベI存量房。仔細(xì)算算，通過社保釋放出來的房票的量其實(shí)沒有那么大。

他們可能會瞄準(zhǔn)市區(qū)老破小，城里的房子雖然破，但是租金高。個(gè)別租金收益率能到2%—3%以上。相比外環(huán)外肯定是劃算的，尤其是對于還有學(xué)區(qū)需求的購房者。

唯一就是老破小價(jià)格一直在跌，很多人會有觀望情緒。次新房的砸價(jià)對它也會有沖擊。?

話說回來，核心位置的老破小，其實(shí)流動(dòng)性還是很高的。我之前掛牌了核心區(qū)的一套老破小，40幾平，一天就成交了。這種房子面積不是特別大，但是位置配套都是頂級的。

這才是真正的上海。

預(yù)期

政策已經(jīng)出了，力度不算小，接下來到訪量的提升肯定會有，交易會有點(diǎn)熱度，但持續(xù)性和后勁怎么樣還要觀察。藥力能持續(xù)多久真的不好說。??????

需要解決的核心問題是，增量客戶從哪里來，到底是誰在買？

畢竟，現(xiàn)在大家買房子，避險(xiǎn)意識也在發(fā)揮作用。雖然金融政策給到20%的首付了，但是很多買房人還是會控總價(jià)，選擇拉高首付，做低貸款。

有兩個(gè)因素影響。

一是，銀行放貸是有條件的，原則是月供不能超過月收入的40%—50%，一旦首付少了，貸款多了，很多家庭的月收入就不達(dá)標(biāo)了，不符合放貸條件。

二是，也有很多人，自己不愿意背大額房貸了，會考慮未來收入下降的問題，不確定性在增加。因此，首付比例下降對他們而言幾乎沒意義。

在上海這樣的一線城市，高房價(jià)、高首付才是主要特點(diǎn)。很多人要賣掉一套房子，湊下一套的首付。

上海真正的市場難點(diǎn)可能不在今年，在明年。除了大量二手房的供應(yīng)，當(dāng)越來越多的新盤開始正掛，明年的熱銷圈可能只能縮到內(nèi)環(huán)線了。

但是總體上看，上海畢竟是中國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市之一，也是GDP最高、提供就業(yè)最多的城市。這個(gè)城市的基本面和購買力都是堅(jiān)挺的，它的吸附力在全國，上海市場的泡沫性并沒有那么大，上海樓市總體還算平穩(wěn)。

當(dāng)前的一些新政策會短期內(nèi)活化交易，但長期來看還是受到經(jīng)濟(jì)人口的影響。它依然面臨下行的壓力。

因?yàn)榻?jīng)濟(jì)的均衡性發(fā)展，長三角地區(qū)其他城市的崛起，也導(dǎo)致了上海不再是一個(gè)唯一的選擇。對于很多中產(chǎn)階級或者一些新白領(lǐng)來說，他們可以去杭州、蘇州、南京、合肥，上海新增流入人口不足的問題是需要重視的。

現(xiàn)在，市場價(jià)格的波動(dòng)會誘導(dǎo)人們的行動(dòng)。很多人今天的行動(dòng)，是因?yàn)樽蛱炜匆姷默F(xiàn)象。

比如，董小姐你會發(fā)現(xiàn)五大新城的價(jià)格在跌跌不休，上海中環(huán)地區(qū)的價(jià)格還算企穩(wěn)，那你可能會得到一個(gè)結(jié)論，覺得核心區(qū)的房子是穩(wěn)的，這個(gè)結(jié)論不一定正確。你現(xiàn)在買房，不指望它漲多少錢，但也不希望買入就虧吧，你就會向市區(qū)選。

所以越到這個(gè)時(shí)候，你的預(yù)期是沒有扭轉(zhuǎn)的。而調(diào)控松綁的目的是想要扭轉(zhuǎn)人的預(yù)期。

出手時(shí)機(jī)

至于董小姐你問我們，現(xiàn)在是出手好時(shí)機(jī)嗎？真的不好說。

值得買的肯定是中心城區(qū)稀缺和好品質(zhì)的現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房，市中心的高端二手房也掉的厲害。外圍價(jià)格虛高，開始打折。?????????

避險(xiǎn)型選手會覺得時(shí)間點(diǎn)還不夠好，可能只會關(guān)注城市外環(huán)到中環(huán)線上的這些中端改善。這類產(chǎn)品有一定的限價(jià)、倒掛，雖然交付的時(shí)候可能也就沒什么倒掛了。但是，畢竟這種產(chǎn)品是稀缺的。

此外，還有那些市中心總價(jià)控制、適應(yīng)全新居住理念的產(chǎn)品，但目前這方面的供應(yīng)為零。

其實(shí)，上海掩蓋了大量的需求，在120—140平米區(qū)間。未來這個(gè)面積段如果能做，會賣的不錯(cuò)。

過去大量的產(chǎn)品都壓在90—100平米出頭，以及140平米以上這兩個(gè)面積段。110—120的三房，120—140平米區(qū)間的3+1產(chǎn)品，其實(shí)都很有需求。

開發(fā)商應(yīng)該不停地做好東西，滿足市場的需求，帶動(dòng)市場的活力?，F(xiàn)在是，買的起的人沒有想買的房子，買不起的人在等更大的讓利。

上海市場冰火兩重天，限價(jià)倒掛是發(fā)動(dòng)機(jī)。主要問題是結(jié)構(gòu)性問題——外圍供應(yīng)過大承壓重，?市中心貨不對板。

其實(shí)，上海中心城區(qū)總的需求以及購買力都是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供應(yīng)的，各種產(chǎn)品都有需求。但是，僅僅是首付減少還不足以刺激交易，可能還需要降價(jià)。新政會讓交易活躍一段時(shí)間吧，對預(yù)期的刺激更大。?

這次激活的大部分是之前就有需求的購房者，可以消化前期觀望的客戶，刺激下單。增量客戶要到后面才看出來，他們會開始看房，但不會輕易出手。

身邊一些人的心態(tài)是，自認(rèn)沒有抄底的命。等到市場有點(diǎn)溫度了再說吧，比低點(diǎn)貴一點(diǎn)都能接受，主要還是要看到趨勢才行。

上海本地居民都認(rèn)慫比較快，不盲目期待高房價(jià)預(yù)期了。連上海丈母娘也不說話了，都是精明人，女婿虧的錢也是女兒的錢呀。

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