最近，深圳南山首個安居型商品房項目入市，備案均價僅4萬出頭，引發(fā)了市場對于安居房的高度關(guān)注和熱烈討論。

很多粉絲聯(lián)系淘哥，詢問現(xiàn)在樓市比較低迷，安居房能不能買？這種房子長期到底有沒有價值？買了怕降價、不買又不甘心，畢竟價格真的太劃算了，很是糾結(jié)。

今天，淘哥就圍繞粉絲的疑問，分享一些自己的感悟和認知。

01.

深圳住房自有率較低

安居房是打造幸福城市的民生福利

想搞清楚安居房的價值，首先要思考一個問題：深圳為什么要建安居房？

目前，從住房自有率來看，北京是約67%、上海是約70%，英國倫敦、美國分別約是47%、62%，日本、韓國分別約是61%、59%，新加坡則高達90%左右，而深圳不足北京的一半。（數(shù)據(jù)參考自北京社會建設(shè)分析報告、政府新聞稿、FRED、英國國家統(tǒng)計局、日本統(tǒng)計年鑒、中指研究院等）

可以發(fā)現(xiàn)，不管是和國內(nèi)一線城市，還是和全球發(fā)達經(jīng)濟體，亦或是和亞太地區(qū)主要國家相比，深圳的住房自有率都存在很大差距。

住房自有率過低始終是個隱憂，很多高校畢業(yè)生、年輕人、新市民沒有穩(wěn)定的居所，生活缺乏安定感、歸屬感，長期來看，對個人成長和城市發(fā)展都非常不利。

為了解決這一隱憂，實現(xiàn)居住有其屋、提升居民幸福感，深圳于2018年8月正式推出新一輪住房制度改革，規(guī)定住房供給中，商品房占4成、保障性住房（租賃住房、安居住房、人才住房）占6成。（來源：《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》）

這就是最近幾年深圳大量安居房、人才房密集入市的源頭。

而再往上追溯，其實，這個事情還是深圳建設(shè)特色社會主義先行示范區(qū)的要求。

2019年8月18日發(fā)布的先行示范文件提出，深圳要“構(gòu)建優(yōu)質(zhì)均衡的公共服務(wù)體系，建成全覆蓋可持續(xù)的社會保障體系，實現(xiàn)幼有善育、學(xué)有優(yōu)教、勞有厚得、病有良醫(yī)、老有頤養(yǎng)、住有宜居、弱有眾扶�！�

所以，深圳不僅在大力建設(shè)保障房補齊住房短板，同時還在大力興建幼兒園、九年一貫制公辦學(xué)校、高中，推進教育集團化，與名校、名院合作創(chuàng)辦醫(yī)院等，補足教育和醫(yī)療短板，全面打造幸福城市標(biāo)桿。

換言之，深圳安居房是深圳構(gòu)建示范、標(biāo)桿、民生幸福之城的重要一環(huán)，是國家對深圳實現(xiàn)長期可持續(xù)、高質(zhì)量發(fā)展的要求，有很大的社會意義，是政府在切切實實保障民生、給市民發(fā)福利。

對于這種福利，淘哥認為，只要有購買資格就沒什么好猶豫、糾結(jié)的，畢竟只要商品房5折的價格就能享受片區(qū)同等的教育、市政等配套，這種安家深圳的機會，不果斷抓住還等什么？

此外，需要注意的是，深圳產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)良，去年工業(yè)總產(chǎn)值超越上海成為全國總冠軍、每年的PCT專利數(shù)量與全德國相當(dāng)，連續(xù)十八年位居全國第一。

基于如此優(yōu)越的多維經(jīng)濟支撐力，深圳在四大一線城市中對土地財政依賴度最低，僅為18.9%，遠低于北京、上海、廣州的26.5%、32.6%，44.6%。（數(shù)據(jù)源自2022年）

這也是為什么深圳在本輪樓市松綁支持周期中，政策出臺比較溫和的重要原因之一，本質(zhì)上深圳不太依賴土地財政和房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟增長，所以也不存在要靠低價人才房、安居房維持房地產(chǎn)熱度、拉動房地產(chǎn)回升的必要。

而且，在住房雙軌制之下，保障房和商品房完全是兩個賽道。

這就決定，雖然目前商品房打折現(xiàn)象較為普遍，但人才房、安居房這種沒有承擔(dān)拉動商品房市場熱度必要、只是保障民生的福利住房不太可能出現(xiàn)打折、降價的現(xiàn)象，對此抱有擔(dān)憂的朋友，大可完全放心。

02.

安居房是時代級福利

可惜將退出歷史舞臺

申購政策或有調(diào)整？

探討過當(dāng)下，再展望未來，深圳安居房將如何發(fā)展？價值前景如何？淘哥認為，對于深圳安居房的未來發(fā)展可聚焦政策和價值兩個層面。

1、安居房有沒有放寬申購條件的可能？

從政策來看，深圳目前申請安居房需要深戶，單身居民需年滿35周歲，家庭單位需申請人和共同申請人均具有深圳戶籍（現(xiàn)役軍人、因讀書遷出本市戶籍的未成年子女除外）。

而且，深圳從2023年8月1日起，已經(jīng)關(guān)閉了安居房輪候庫的申請。

但是同為國內(nèi)重點城市的北京、上海、杭州，可購買和上市交易的保障房，并沒有戶籍限制。

比如北京和上海的共有產(chǎn)權(quán)房，就算是非本市戶籍，只要滿足在當(dāng)?shù)責(zé)o房、社保和個稅連續(xù)繳納5年等一系列特定條件，也可以購買。

再比如杭州的共有產(chǎn)權(quán)房，實行的也是非戶籍全覆蓋、分類確定準(zhǔn)入原則，取得不動產(chǎn)權(quán)證滿10年，可將自有產(chǎn)權(quán)份額上市交易。

參照北京、上海、杭州，深圳以安居房接下來有沒有可能打破戶籍限制？

此外，深圳人才房面世以來，就曾于去年接連兩次降低申購門檻，比如放寬了學(xué)歷要求、共同申請人的戶籍要求、單身申請者的年齡限制等。

參照深圳人才房，深圳安居房接下來有沒有可能放寬申購門檻？

根據(jù)淘哥掌握的數(shù)據(jù)，深圳目前輪候庫官方公布的選房家庭是18萬，市場上庫存的安居房數(shù)量約為2萬+。

雖然相對于前者，后者的供應(yīng)比較有限，但是，從現(xiàn)有安居房的銷售情況來看，深圳的安居房存在一個問題：輪候庫里的家庭需求和一些產(chǎn)品存在錯配。

比如深圳某在售安居房，首批產(chǎn)品的成交數(shù)據(jù)顯示，高達約38%的客戶在輪候庫中排名15萬以后。這說明很多早期進入輪候庫里的家庭，購買意愿或者購買能力并不是很強。

那么，為了讓安居房價值得到真正體現(xiàn)，把機會留給需求真正適配的家庭，政府像北京上海杭州一樣，打破安居房對戶籍的限制，或者像降低人才房申購門檻一樣，放寬安居房或者特定安居房的申購門檻，這種政策上的轉(zhuǎn)變也不是沒有可能。

2、政策端還需注意的一個變化是，可取得完全產(chǎn)權(quán)上市交易的人才房、安居房，是否將成絕筆？

此處涉及兩個文件，一是去年7月3日，深圳住建局發(fā)布了《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》，確認自今年8月1日上述規(guī)定實施之日起，“不再安排建設(shè)安居型商品房和人才住房”。

二是去年10月，國務(wù)院“14號文”被報道審議通過，此文件的意義相當(dāng)于1998年的第一次房改，需要關(guān)注兩個關(guān)鍵信息：

A）以后保障房劃分為兩大系統(tǒng)：配租型保障房、配售型保障房。而且要拓寬配售型保障房路子，建立租購并舉，實現(xiàn)和商品房的“雙輪驅(qū)動”。

相較于此前的“租強購弱”，這個變化等于提升了配售型保障房的重要性，其實是保障房從“居者居其屋”到“居者有其屋”、從“落地歸根”到“落地生根”的轉(zhuǎn)變。

B）封閉流轉(zhuǎn)。在保障“居者有其屋”、讓年輕人、新市民扎根深圳的的同時，減少了保障房上市套利的可能。

這兩個文件結(jié)合來看，第一個意味著，除了已簽訂土地使用權(quán)出讓合同的人才房、安居房，以后深圳將不會再有這一類型的房源。

第二個意味著以后可購買的保障房將會采取封閉流轉(zhuǎn)的配售型模式，深圳現(xiàn)有的這種可取得完整產(chǎn)權(quán)上市交易的人才房、安居房，大概率將永遠退出歷史舞臺。

3、怎么看待深圳安居房的長期價值？

從國際視角看，新加坡作為保障性住房模式的先驅(qū)，又是一個移民國家，和是移民城市的深圳具備一定相似性，可用以作為深圳安居房長期前景的參照。

新加坡的保障房被稱為組屋，和深圳人才房一樣，有購買門檻、5年限售等要求。近些年，新加坡組屋的轉(zhuǎn)售利潤從幾十萬新元到上百萬新元不等：

●比如去年，一套位于大巴窯The Peak @ Toa Payoh的五房單位，2018年的購入價格為116萬1000新元，轉(zhuǎn)售價格為156萬8888新元，漲幅約35%，賺了約40.8萬新元。

●再比如宏茂橋51街Cheng San Court鄰里的第591A座組屋，面積93平方公尺，購入價格約為43萬至51萬新元，轉(zhuǎn)手價格高達約100萬新元，翻了一倍。

●同時，新加坡建屋局公布的數(shù)據(jù)顯示，2022年組屋轉(zhuǎn)售價相比前一年增長了約10.4%，2023年又增長了約4.8%，為了控制組屋漲幅過高，新加坡甚至還要調(diào)節(jié)供給端對組屋市場進行降溫。

淘哥認為，新加坡組屋不僅保障了居住，還給了國民積累財富、落地生根的機會，給深圳安居房的未來價值提供了直接參考。

分析至此，淘哥要提醒目前在輪候庫中的家庭，深圳目前還有一定存量的安居房，還有低成本安家深圳的機會，未來隨著存量安居房日益減少、消失，加之存在輪候庫可能再度開放、降低申購門檻、競爭變大的可能，在這種變化面前，自己是不是還能有機會上車？是不是還能買到優(yōu)質(zhì)的地段和產(chǎn)品？這些問題值得高度重視。

同時，想買安居房但不在輪候庫的深圳人，也可以持續(xù)關(guān)注安居房的政策變化，不排除會有申購資格的可能。

03.

南山唯一在售安居房

地鐵口+優(yōu)質(zhì)學(xué)校+商品房品質(zhì)

4.26萬/平 安家南山前海

淘哥關(guān)注到，市場對于安居房有一些“偏見”，慣性以為“便宜沒好貨”，覺得安居房都是邊緣區(qū)域、品質(zhì)平平的項目。

其實不然，在商品房內(nèi)卷嚴重的當(dāng)下，一些全新安居房其實已經(jīng)具備了媲美乃至超越商品房的稟賦。

就比如山樾灣，就是一個極具顛覆性的安居房，不僅地段核心，位于深圳龍頭南山前海，品質(zhì)也非常出眾，起碼看齊南山中上等的商品房住宅。

南山的價值已不用多言，是深圳改革開放40多年建設(shè)成果匯聚成的璀璨明珠，擁有深圳頂級的山海、產(chǎn)業(yè)、教育、商業(yè)、文體配套、公共設(shè)施等資源。是騰訊、邁瑞等眾多知名企業(yè)總部的選址地，也是深圳灣1號、瑞府、半島城邦等20萬+豪宅的聚集地，更是無數(shù)深圳奮斗者安家深圳的終極目標(biāo)。

南山實拍

再聚焦看，山樾灣正好位于前海、蛇口雙自貿(mào)區(qū)交匯處。

蛇口是深圳改革開放的始發(fā)地，也是深圳早一代的國際豪宅區(qū)，生活氛圍非常成熟；前海則是深圳最后一個擁有從0到1成長性的中心，因為深圳一路向西，從福田到南山到前海，已經(jīng)止步了，畢竟深圳市中心不可能去到機場、去到東莞。

這種占位決定山樾灣兼具現(xiàn)實宜居+未來成長價值，確定性很強。

位置示意 僅為大致標(biāo)注

地處雙自貿(mào)區(qū)交匯的山樾灣，生活配套非常優(yōu)質(zhì)且便捷。

距離項目約700米就是“深圳一環(huán)”15號線西部物流站，此線串聯(lián)了騰訊大鏟灣科技島-寶中-南山科技園-后海-留仙洞總部基地-蛇口等龍頭片區(qū)，是能帶動沿線區(qū)域和物業(yè)實現(xiàn)價值增長的黃金環(huán)線。

項目東側(cè)就是一所規(guī)劃中的九年一貫制學(xué)校，已經(jīng)確定由承接南二外基因、前海血脈的南山區(qū)前海創(chuàng)新教育集團辦學(xué)，實力非常可期。

此外，項目還能便捷享受前海印里、萬象前海、海上世界、太子灣K11（在建預(yù)計年底開業(yè)）等商圈資源，以及小南山山體公園、前海16公里濱海長廊等生態(tài)資源，可以擁抱世界級的前沿生活。

萬象前海商業(yè)實拍

地段核心、配套便捷外，山樾灣的品質(zhì)也非常出人意料。

項目是南山唯一在售安居房，也是深圳少見的純安居大社區(qū)，總建面高達約58萬平，自帶約9500平商業(yè)，擁有約5萬平架空園林，打造了露天泳池、大草坪、慢跑道等設(shè)施。

主入口大門寬度超20米，采用干掛石鋁板打造，材質(zhì)和工藝手法比肩豪宅。

更重要的是，山樾灣使用率遙遙領(lǐng)先安居房市場，達到了約74-77%。

推售建面約70平2房和建面約90平3房2衛(wèi)兩種產(chǎn)品，整體方正通透、布局合理、尺度舒適、全明采光、精裝細節(jié)考究，居住體驗和商品房無異。

為什么深圳會有這樣一個地段核心、大規(guī)模、大園林、高品質(zhì)的安居房？淘哥了解到，是因為項目開發(fā)商非常有本土實力，在南山有很多土地儲備，而且有格局、有追求，對深圳奮斗者有關(guān)切、有情懷，愿意把這么規(guī)整的大塊土地拿出來做安居房，還能貫徹自身的豪宅經(jīng)驗和品控態(tài)度，才有了如今的山樾灣。

所以，山樾灣其實是種種巧合造就的“僅此一個”的存在，而且價格還低，配售均價僅約42640元/平、首付不到100萬起，用周邊商品房5折的單價，光明、龍崗的預(yù)算，就能安家南山、躍級置業(yè)，不得不感嘆身處輪候庫的家庭，真是時代的幸運兒。

目前，山樾灣已于4月29日正式啟動申購，看房預(yù)約通道同步開啟，點擊進入下方公眾號，了解更多官方最新通知。