昨天下午福州官媒發(fā)布了一個新政，福州上架“換新購”，這個政策的來襲，引起的熱議不少，下面聊聊。

政策內(nèi)容

我市的住房拆遷家庭，可以選擇將手中的拆遷安置房源，置換主城區(qū)商品房。

舉例：臺江排尾舊改的業(yè)主，將一套60.75平方米的安置房“置換”了一套106平方米的商品房。

報道：平臺整合福州市區(qū)近30個國企一手商品房樓盤，用于拆遷戶換購。拆遷戶看中樓盤后，商定置換的回收拆遷（安商）房價格并簽約，定向購買國企一手樓盤新房。

這些國企一手樓盤既有榕發(fā)、建總、左海、建工、新榕等福州本地市屬國企商品房，也有首開、國貿(mào)等國企商品房。

這個也是近期福州推出的政策里面，影響力相對足夠有份量的一個，不同于此前其他城市的房票政策，這一次福州給出的變化，安置房置換商品房。

這是一個有意思的話題。

原因分析

從安置房收購的目的來看，報道也特別指出，進入2024年，福州加速舊改，全年計劃安排征遷項目159個，完成征遷1.4萬戶、313.4萬平方米。

面對大量舊改，對于拆遷安置房的需求增加，放在以往就是大量建設(shè)高比例安商房，最終可售商品房減少。

特別在這幾年鼓臺尤其明顯，以鼓樓2018-2021年為例，供應(yīng)的住宅地塊高達24幅，其中比例超過80%安商房的地塊，高達15幅。

換言之，拆遷的收益偏低。

進入近2年，福州樓市遇冷，土拍也非常低迷，去年開啟的鼓臺舊改，供應(yīng)的地塊都受到了較好的熱度和溢價。

很明顯鼓臺舊改是短時間內(nèi)最好補充資金的最好來源，同時要如何解決拆遷安置的需求，讓可售商品房最大化，成為首個目的。

這次給出的置換方案，雖然不像房票那樣直接，但是也僅僅是退一步的選擇。

這樣的操作之后，回收的安置房，可以繼續(xù)給新的拆遷選擇，或者拿來做公租房等功能使用，最終減少新建配套房的需求。

當(dāng)然除此之外，還有一大目的就是解決了商品房的庫存問題。

特別是這幾年福州國企全面進場后，大部分去化都不算理想，這樣的政策出來，能夠很明顯改善部分房源的去化。

從最近很多相關(guān)的方面來看，也能看出福州面對庫存的自救。

比如此前鬧的比較嚴(yán)重的世茂云上鼓嶺，因為水源保護，最終給出的置換方案，就是山腳下國企左海的安商房左海望麓，給出248套商品房來給業(yè)主選擇。

從這個事件其實就可以看出，部分國企的商品房，已經(jīng)有被拿來做特殊功能的場景。

除此之外，就是近期鵝峰省直人才房，第二輪申購配售工作，共314套房源，售價15392元/㎡。

對比首輪的條件進一步放寬，群友也分享了不少調(diào)查申請表等。

從樓盤來看，位于五四北外圍，新店外環(huán)路以外，很明顯區(qū)位情況很一般，甚至說偏差。

給出的售價1.5W，周邊的商品房，價格差距也不大，如果是安商房，可能二手價格更低。

可以說對比以往的部分特價人才房，可能確實存在價格吸引力，只不過目前的樓市，這樣的售價，很明顯不是條件放寬的問題，是價格的問題。

這個價格，即便面市不受限，預(yù)計也不好賣。

預(yù)計最終的情況，那些符合條件的單位和人才，特別是無房的，會面臨一些無奈的強迫選擇。

最終的變化，以前特價房搶著，如今是逼著。

綜上，當(dāng)樓市不理想后，一切有助于樓盤去化，回籠資金的政策都會相繼出現(xiàn)，只不過是鼓勵還是其他，都很難說。

結(jié)果分析

對于這個政策，目前最大影響除了庫存外，就是哪些樓盤入圍名單，給出的是30個國企一手商品房樓盤，包括本土國企以及首開、國貿(mào)等。

簡單羅列目前這些房企的新盤以及地塊：（不是最終名單）

從樓盤來看，主要還是集中在本土國企的項目身上，這也是這個政策的主要目的之一，緩解目前國企儲備過多，去化不理想的背景。

當(dāng)然最終入圍名單，預(yù)計也有差別，個人感受，會以偏外圍的項目為主，部分優(yōu)質(zhì)地塊并不一定會在內(nèi)。

至于大家關(guān)注的一個話題，這些新盤，如果是純商，最終被拆遷戶置換過來后，是不是變成安商房？

這應(yīng)該是目前話題最大的一個。

關(guān)于安商房的這個話題，一切的矛盾并非是群體差別，經(jīng)常出現(xiàn)所謂拆遷戶和商品房業(yè)主的爭端。

從具體情況來看，比如前幾年貨幣舊改的時候，那些拿著大量貨幣的拆遷戶同樣購買了周邊的純商，換言之，當(dāng)初那些純商是不是就是安商房？

個人感受：這里面最大的關(guān)注就是安置房置換的價格計算，即拆遷戶在這個政策里面，最終的購房成本會達到多少？

如果商品房同樣以備案價出售，拆遷戶的安置房以市場評估價回收，可以說這樣的置換，并不意味著就是安商房。

安商房的最大的矛盾，是購入群體的獲得成本不同，這才引發(fā)了矛盾。

所以最終這個置換方案，如何執(zhí)行是最大的關(guān)注點，也是核心要素，它也決定了那些入圍名單未來的二手市場。

瞎猜：置換成本并不低，僅僅是提供一個平臺和一個機會。

盤點總結(jié)

對于這個新政，看上去可以說是一舉兩得，核心舊改急需安置房源擴大可售商品房，大量新盤庫存急需去化。

一個置換，讓這些庫存滿足了核心區(qū)舊改的部分安置需求，只不過政策相對溫和。

這也是福州這幾年一貫的作風(fēng)，最終的結(jié)果，個人感受不會太明顯，對于市場的影響不會過大。

后續(xù)如何去庫存，預(yù)計還會有其他方案，比如大家常說的國企公務(wù)員等購買國企新盤給優(yōu)惠等。

預(yù)計初期都是溫和的推進，如果實在無法解決，就會變得比較強烈。