繼續(xù)南二環(huán)話題，前幾年板塊有一家房企，在板塊做到了較好的去化，這家房企就是融僑，接連操盤了則徐道壹號(hào)，以及融僑星譽(yù)，都做到了較好的去化。

目前板塊遇冷，通過當(dāng)初的紅盤價(jià)格表現(xiàn)，可以更好的評(píng)估板塊走勢(shì)。

融僑則徐道壹號(hào)

項(xiàng)目位于三叉街，當(dāng)初融僑以樓面價(jià)1.75W拿地，配建30%安商房，分成AB區(qū)，其中AB，其中A區(qū)定位純商改善。

項(xiàng)目分批開盤，B區(qū)分棟安商先上市，毛坯均價(jià)3.2W，主打戶型90三房，110四房。

當(dāng)時(shí)的營銷話語，A區(qū)還沒開盤，預(yù)計(jì)開盤3.5W以上，最終B區(qū)的分棟安商，依靠不錯(cuò)的戶型設(shè)計(jì)，加上融僑的品牌底蘊(yùn)，做到跑量。

隨后A區(qū)純商開盤，備案均價(jià)3.2W左右，除個(gè)別樓棟外和B區(qū)基本一樣，后來遇到樓市回暖，項(xiàng)目搞出捆綁車位。

項(xiàng)目依靠A區(qū)純改善的產(chǎn)品定位，也成為板塊近年最典型的頭部產(chǎn)品。

從交房后的掛牌來看，盡管B區(qū)安商房低價(jià)不少，但是A區(qū)依然在3.5W左右。

不過隨著時(shí)間推進(jìn)，近期項(xiàng)目出現(xiàn)一套掛牌：

142平米，高層毛坯，單價(jià)2.88W，總價(jià)410W。

對(duì)比當(dāng)初的均價(jià)3.2W，房源跌了3K左右，當(dāng)然如果加上其他辦證和利息等額外支出，虧損更多。

這樣一套房源的出現(xiàn)，對(duì)于項(xiàng)目交房以后堅(jiān)挺的掛牌，無疑是直接擊穿信心。

目前房源還未成交，在一眾3W+的掛牌里面，也顯得非常耀眼，后續(xù)其他房源能否頂住壓力，可以說拭目以待。

融僑星譽(yù)

項(xiàng)目位于南二環(huán)郭宅周邊，當(dāng)初算板塊少有的純商新盤，融僑以樓面價(jià)1.59W拿地。

項(xiàng)目在2021年上半年樓市回暖期上市，依靠近地鐵+純商+低門檻戶型+得房率不錯(cuò)，匹配地緣剛需的產(chǎn)品特點(diǎn)，項(xiàng)目做到了非常好的去化。

項(xiàng)目備案均價(jià)2.7W，成交均價(jià)2.6W，去年開始交房，近期出現(xiàn)三套掛牌。

105平米，中層毛坯，單價(jià)2.15W，總價(jià)228W
60平米，中層毛坯，單價(jià)2.1W，總價(jià)128W

對(duì)比當(dāng)初的成交均價(jià)，下跌5K左右。

對(duì)于這個(gè)當(dāng)初賣得不錯(cuò)的紅盤，這樣的掛牌價(jià)格，下跌幅度并不小，也預(yù)示著周邊同期的其他項(xiàng)目，價(jià)格下跌也不會(huì)太少。

比如同樣是當(dāng)時(shí)紅盤的融信海納新潮B區(qū)，新盤精裝2.8W，目前二手掛牌2.18W，下跌6K

很明顯整個(gè)南二環(huán)以南的次新盤，從3年前2.6W-2.8W，已經(jīng)跌到2.1-2.2W。

基本下跌在5-6K，幅度20%-25%，這還沒算上額外辦證等支出，實(shí)際虧損幅度基本都達(dá)到30%左右。

次新二手

除了融僑的兩個(gè)紅盤代表外，板塊次新也不算多，比較有代表的南臺(tái)十六府，當(dāng)初濱海操盤。

目前項(xiàng)目精裝二手掛牌，2.1W-2.3W。

項(xiàng)目在2022年的時(shí)候，二手成交還高達(dá)2.7-2.8W，兩年時(shí)間不到，下跌了6-7K。

分析：通過這個(gè)二手案例的走勢(shì)，以及板塊新盤的表現(xiàn)，可以發(fā)現(xiàn)整個(gè)南二環(huán)，在全面遇冷后，二手市場的跌幅，已經(jīng)開始逐步顯現(xiàn)。

對(duì)比2021年樓市回暖期，板塊三叉街新盤均價(jià)3.2W，南二環(huán)郭宅后坂均價(jià)2.7W，如今的價(jià)格已經(jīng)來到三叉街2.9W，郭宅后坂2.1W。

從價(jià)格對(duì)比來看，很明顯郭宅后坂的跌幅更大，這里面可能也受到當(dāng)初這些區(qū)域的供應(yīng)量較大，加上大量安商房，以及同質(zhì)化的剛需產(chǎn)品過多。

目前四大金剛的產(chǎn)品同樣接近，區(qū)位優(yōu)勢(shì)更明顯，也直接打壓下游產(chǎn)品所致。

當(dāng)然隨著板塊新盤交房后二手價(jià)格走低，同樣也拉低了周邊二手房的市場，南臺(tái)十六府，2年時(shí)間出現(xiàn)大幅度的下跌，除了樓盤自身品質(zhì)一般外，也被周邊的新盤價(jià)格波動(dòng)影響。

此時(shí)如果換位思考，假如南二環(huán)沒有舊改，沒有這些新盤供應(yīng)，南臺(tái)十六府目前的價(jià)格會(huì)是多少？

板塊分析

對(duì)于南二環(huán)板塊，以舊改起步，從三叉街舊改、東升舊改、郭宅舊改、北園舊改等一路走來。

板塊正好遇上福州安商房盛行的時(shí)代，這里也成了安商房扎堆的區(qū)域。

為了讓大家更好的理解數(shù)據(jù)，整理看看：

分析：通過前幾年重點(diǎn)安商房的盤點(diǎn)，可以發(fā)現(xiàn)6個(gè)新盤合計(jì)供應(yīng)安商房達(dá)到9000套，其中南二環(huán)以南的區(qū)域，達(dá)到5500套。

在商品房已經(jīng)高達(dá)5000套的背景下，這個(gè)區(qū)域安商房同樣達(dá)到這樣的數(shù)量，換言之郭宅后坂，前3年供應(yīng)了上萬套近剛需的產(chǎn)品。

這可能就是目前板塊跌幅比較明顯的一大原因。

大家遇到超級(jí)大盤，覺得很難保值，可能對(duì)于一個(gè)板塊而言，短時(shí)間供應(yīng)天量房源，變向等于一個(gè)超級(jí)大盤，同樣保值難度也很大。

加上樓市遇冷，板塊在售的新盤去化低迷，直接打垮信心后，出貨的降價(jià)力度會(huì)變得越發(fā)強(qiáng)烈。

當(dāng)然南二環(huán)也僅僅是一個(gè)典型的案例而已，這樣的供應(yīng)和去化，導(dǎo)致的房價(jià)波動(dòng)，值得不少板塊參考。

除了價(jià)格波動(dòng)外，對(duì)于板塊而言，當(dāng)初的幾個(gè)熱點(diǎn)：機(jī)場、高湖、商圈。

近期福州鼓臺(tái)舊改進(jìn)一步推進(jìn)，部分外圍的三遠(yuǎn)、高宅舊改也都已經(jīng)完成，傳言多年的高湖舊改，卻一再沉默，可能也受到板塊去化影響所致。

商圈的話題，萬達(dá)、中駿、SM，目前的表現(xiàn)，萬達(dá)并不理想，中駿延期后，依然是板塊短時(shí)間的希望，能否帶出人流，值得關(guān)注，至于SM，何時(shí)建成看上去也沒個(gè)底。

至于機(jī)場的話題，沒有過多樓市營銷后，也沒人憧憬所謂的搬遷的希望了。

盤點(diǎn)總結(jié)

作為福州本土房企代表的融僑，在南二環(huán)的新盤價(jià)格走勢(shì)，也很好的反應(yīng)了區(qū)域的波動(dòng)。

當(dāng)然關(guān)于融僑這幾年在福州操盤的項(xiàng)目，整體的去化都不錯(cuò)，但是從新盤價(jià)格和最終二手價(jià)格來看，差異并不小。

除了上述兩個(gè)外，東區(qū)的融僑望云、金山奧體的融僑悅江南、悅公館，高新區(qū)的融僑譽(yù)江等。

這些項(xiàng)目的價(jià)格都出現(xiàn)了較大幅度的下跌，只能說融僑的保值光環(huán)，也僅僅是一個(gè)時(shí)代的紅利而已。

對(duì)于南二環(huán)而言，算是這幾年樓市比較典型的一個(gè)區(qū)域，依靠舊改面世，吸引多家房企進(jìn)場，遇上樓市回暖，配合不錯(cuò)的政策導(dǎo)向，以及較好的得房率，成為了剛需的一個(gè)主要選擇。

當(dāng)初在一眾板塊里面，個(gè)人最看好的幾個(gè)：高新區(qū)、南二環(huán)。

從去年開始的二手表現(xiàn)來看，都出現(xiàn)了較大幅度的下跌。

相比于其他更外圍的區(qū)域，可能也僅僅是它們跌的更晚一點(diǎn)而已。