周末福州舉行了四區(qū)今年的首次土拍，結(jié)果與以往沒(méi)有太大差別，核心地塊外來(lái)房企爭(zhēng)搶，剩余地塊國(guó)企兜底，整個(gè)過(guò)程開(kāi)始即巔峰，下面聊聊。

土拍匯總

成功拍出：14幅地塊，（8幅純商、1幅安商、1幅公租、3幅商服、1幅工業(yè)），取消3幅。

成交金額：98.54億，面積515畝。

成交房企：綠城拿下?tīng)钤貕K，新榕2幅、建總3幅、左海2幅。

分析：在土拍前，大家也看到了各種版本的報(bào)名情況，最終誰(shuí)真誰(shuí)假，已經(jīng)一目了然。

從預(yù)期來(lái)看，沒(méi)有太大出入，核心地塊依然做到一定的溢價(jià)出讓，剩余地塊全部都是底價(jià)成交。

其中不乏光明港，樓面價(jià)1.8W的純商地塊。

這樣的表現(xiàn)，對(duì)于市場(chǎng)的預(yù)期，依然還是偏利空。

面對(duì)這樣的土地市場(chǎng)，近期的寧化舊改等，預(yù)計(jì)不用多久也會(huì)正式發(fā)布對(duì)外，外圍目前已經(jīng)全面淪陷，甚至可以說(shuō)二環(huán)外，都已經(jīng)淪陷。

對(duì)于有意向的購(gòu)房者，無(wú)非看看購(gòu)房區(qū)域的土拍樓面價(jià)，對(duì)于后續(xù)的購(gòu)房就相對(duì)明朗了。

綠城能破局嗎？

從最終成交情況來(lái)看，雖然多幅純商，但是真正算的上土地吸金的只有一幅，即臺(tái)江的狀元地塊，吸引了國(guó)貿(mào)、建發(fā)、綠城，三家房企爭(zhēng)奪。

最終綠城堅(jiān)持到最后，以樓面價(jià)2.77W拿下，低于此前建發(fā)拿下的汽車南站地塊，2.87W。

這也是今天土拍關(guān)注度最高的一幅，跟以往一樣，放在第一場(chǎng)進(jìn)行。

當(dāng)時(shí)接連叫價(jià)，從群友的反應(yīng)來(lái)看，期望綠城拿地的占了多數(shù)。

可能這幾年福州被保建國(guó)，壟斷改善市場(chǎng)后，大家是審美也有點(diǎn)疲勞。

對(duì)于綠城，入榕多年，表現(xiàn)并不理想，柳岸曉風(fēng)高價(jià)拿地，進(jìn)場(chǎng)即套牢。

隨后拿下榕心映月，多家房企聯(lián)發(fā)開(kāi)發(fā)，雖然搞出日光網(wǎng)紅盤，但是操盤的是陽(yáng)光城，最終交房互相甩鍋，維權(quán)的時(shí)候市場(chǎng)記住了綠城。

后來(lái)運(yùn)氣極佳拿下五四北的海棠映月，同樣做到熱銷，不過(guò)地塊面積太小，也沒(méi)有搞出加價(jià)等操作，回血能力有限。

跟風(fēng)改善，進(jìn)入東區(qū)拿下桂語(yǔ)映月，開(kāi)盤加價(jià)賣4W+，最后同期的建發(fā)養(yǎng)云、保利天悅二期，都做到清盤交房，項(xiàng)目依然還有不少庫(kù)存在賣，目前價(jià)格也比巔峰最少跌了5K+。

除此之外，房企在長(zhǎng)樂(lè)也有項(xiàng)目，同樣被維權(quán)減配投訴，總而言之，綠城在福州這幾年，給大家的主要記憶點(diǎn)：減配、不保值、虧本、賣得差。

對(duì)于綠城，這2年也基本沒(méi)有在福州有什么動(dòng)靜，在土拍前群友還在說(shuō)，福州綠城已經(jīng)準(zhǔn)備撤離。

最終房企在臺(tái)江狀元地塊，非常強(qiáng)勢(shì)的競(jìng)拍拿地，至少表明房企對(duì)福州市場(chǎng)依然還有信心。

不同于此前的項(xiàng)目，區(qū)位都在二環(huán)外，這一次面對(duì)相對(duì)核心的純商地塊，就看最終房企能否給出真正不一樣的產(chǎn)品，扭轉(zhuǎn)這幾年市場(chǎng)的負(fù)面。

對(duì)于購(gòu)房者，面對(duì)單一的改善市場(chǎng)，有了新晉房企，不管最終表現(xiàn)如何，至少有競(jìng)爭(zhēng)就有進(jìn)步，對(duì)于福州樓市都是積極的信號(hào)。

國(guó)企壓力多大？

對(duì)于剩余地塊的出讓，與此前以往，本土國(guó)企分工明確的下場(chǎng)拿地，這也就印證了土拍前臨時(shí)下架的三幅地塊，應(yīng)該是無(wú)人認(rèn)領(lǐng)。

這樣的過(guò)程，也保障了沒(méi)有地塊出現(xiàn)流拍的尷尬局面。

這一次的土拍，建總、左海、新榕成為主力。

此前拿地最兇猛的榕發(fā)，這一次沒(méi)有出場(chǎng)。

就如同群友調(diào)侃，從金地哥變成榕發(fā)哥，就“不舉”了？

從拿地情況來(lái)看：

建總拿下3幅，全部位于高宅舊改純商，面積151畝，金額33億。
新榕拿下光明港、高宅，合計(jì)2幅純商，面積93畝，金額21億。
左海拿下金山北、北園，合計(jì)2幅純商，面積50畝，金額15億。

分析：對(duì)于2021年底最后一場(chǎng)土拍開(kāi)始，面對(duì)樓市遇冷，福州本土國(guó)企開(kāi)始全面進(jìn)場(chǎng)。

這里面，榕發(fā)、建總、左海、新榕、新區(qū)等成為代表。

當(dāng)然從最終的拿地分布來(lái)看，還是有一定差異。

以2023年拿地情況為例，雖然都有拿地，但是真正承擔(dān)壓力的只有一家，即榕發(fā)。

房企拿下了6幅地塊，5幅純商，面積合計(jì)450畝，可售面積高達(dá)84萬(wàn)方。

簡(jiǎn)單對(duì)比，兄弟企業(yè)的建總，去年拿下4幅地塊，可售面積是0。

當(dāng)初國(guó)企已經(jīng)進(jìn)場(chǎng)南二環(huán)，開(kāi)發(fā)四大金剛，面對(duì)壓力，天量的三遠(yuǎn)、南湖，全部都給榕發(fā)操盤。

近期南二環(huán)的銷量，建總也是一馬當(dāng)先，房企2022年的地塊，也都是袖珍地塊，整體的庫(kù)存壓力反而很低。

面對(duì)土地財(cái)政，又要兼顧壓力均分，這一次高宅，跟三遠(yuǎn)一樣，都給了建總。

從此以后，城投的兩大子公司，東榕發(fā)、西建總，也不存在所謂的內(nèi)部客源競(jìng)爭(zhēng)。

對(duì)于新榕簡(jiǎn)單分析，兜底光明港，預(yù)計(jì)因?yàn)樵谌h(yuǎn)有一幅福厝遠(yuǎn)山拾里，就近原則，當(dāng)初三遠(yuǎn)分了一幅純商，這一次高宅也分一幅，不做差別對(duì)待。

左海集團(tuán)，拿下金山北純商，房企的金山總部大樓距離不遠(yuǎn)，西園的偏遠(yuǎn)地帶，新榕去年兜底2幅，這一次留給它。

至此，純商地塊分配完畢。

對(duì)于近期的外圍舊改，西園還有不少地塊下架后未出讓，只有三遠(yuǎn)和高宅，土拍是最順利的。

簡(jiǎn)單做個(gè)分析：兩個(gè)區(qū)域都存在地鐵規(guī)劃線路，很明顯3、8號(hào)線，有了國(guó)企的土地背書(shū)，落地的不敢說(shuō)100%，也有90%，至于是看好地鐵的預(yù)期，還是因?yàn)橛型恋亻_(kāi)發(fā)，地鐵更好落地，這個(gè)就不得而知。

盤點(diǎn)總結(jié)

對(duì)于福州的土拍，可以看的點(diǎn)都非常鮮明，已經(jīng)連續(xù)2年多，都是這樣的極端成交情況。

經(jīng)過(guò)高宅這一役后，福州本土國(guó)企的土儲(chǔ)，大部分也都已經(jīng)比較飽和。

后續(xù)如何讓新地塊上市，避免出現(xiàn)四大金剛的低迷表現(xiàn)，這是一個(gè)擺在國(guó)企面前的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

面對(duì)外圍已經(jīng)拿不動(dòng)地，土地財(cái)政如何延續(xù)的問(wèn)題，很明顯市中心舊改只能繼續(xù)。

對(duì)于這一次綠城的強(qiáng)勢(shì)殺回，此前的保利、首開(kāi)等，這次都沒(méi)有出現(xiàn)，鼓臺(tái)改善的市場(chǎng)氛圍，個(gè)人感受依然不算太樂(lè)觀。

房企拿地，依然還是相對(duì)小心，畢竟后續(xù)難免出現(xiàn)更多的核心地塊，屆時(shí)一旦客源遇阻，高地價(jià)的壓力就不言而喻。

綜上，第一場(chǎng)土拍，除了綠城回歸之外，沒(méi)有過(guò)多亮點(diǎn)，對(duì)于市場(chǎng)的信號(hào)依然不太理想。