周末福州舉行了四區(qū)今年的首次土拍，結(jié)果與以往沒有太大差別，核心地塊外來房企爭搶，剩余地塊國企兜底，整個過程開始即巔峰，下面聊聊。

土拍匯總

成功拍出：14幅地塊，（8幅純商、1幅安商、1幅公租、3幅商服、1幅工業(yè)），取消3幅。

成交金額：98.54億，面積515畝。

成交房企：綠城拿下狀元地塊，新榕2幅、建總3幅、左海2幅。

分析：在土拍前，大家也看到了各種版本的報名情況，最終誰真誰假，已經(jīng)一目了然。

從預(yù)期來看，沒有太大出入，核心地塊依然做到一定的溢價出讓，剩余地塊全部都是底價成交。

其中不乏光明港，樓面價1.8W的純商地塊。

這樣的表現(xiàn)，對于市場的預(yù)期，依然還是偏利空。

面對這樣的土地市場，近期的寧化舊改等，預(yù)計不用多久也會正式發(fā)布對外，外圍目前已經(jīng)全面淪陷，甚至可以說二環(huán)外，都已經(jīng)淪陷。

對于有意向的購房者，無非看看購房區(qū)域的土拍樓面價，對于后續(xù)的購房就相對明朗了。

綠城能破局嗎？

從最終成交情況來看，雖然多幅純商，但是真正算的上土地吸金的只有一幅，即臺江的狀元地塊，吸引了國貿(mào)、建發(fā)、綠城，三家房企爭奪。

最終綠城堅持到最后，以樓面價2.77W拿下，低于此前建發(fā)拿下的汽車南站地塊，2.87W。

這也是今天土拍關(guān)注度最高的一幅，跟以往一樣，放在第一場進行。

當(dāng)時接連叫價，從群友的反應(yīng)來看，期望綠城拿地的占了多數(shù)。

可能這幾年福州被保建國，壟斷改善市場后，大家是審美也有點疲勞。

對于綠城，入榕多年，表現(xiàn)并不理想，柳岸曉風(fēng)高價拿地，進場即套牢。

隨后拿下榕心映月，多家房企聯(lián)發(fā)開發(fā)，雖然搞出日光網(wǎng)紅盤，但是操盤的是陽光城，最終交房互相甩鍋，維權(quán)的時候市場記住了綠城。

后來運氣極佳拿下五四北的海棠映月，同樣做到熱銷，不過地塊面積太小，也沒有搞出加價等操作，回血能力有限。

跟風(fēng)改善，進入東區(qū)拿下桂語映月，開盤加價賣4W+，最后同期的建發(fā)養(yǎng)云、保利天悅二期，都做到清盤交房，項目依然還有不少庫存在賣，目前價格也比巔峰最少跌了5K+。

除此之外，房企在長樂也有項目，同樣被維權(quán)減配投訴，總而言之，綠城在福州這幾年，給大家的主要記憶點：減配、不保值、虧本、賣得差。

對于綠城，這2年也基本沒有在福州有什么動靜，在土拍前群友還在說，福州綠城已經(jīng)準(zhǔn)備撤離。

最終房企在臺江狀元地塊，非常強勢的競拍拿地，至少表明房企對福州市場依然還有信心。

不同于此前的項目，區(qū)位都在二環(huán)外，這一次面對相對核心的純商地塊，就看最終房企能否給出真正不一樣的產(chǎn)品，扭轉(zhuǎn)這幾年市場的負(fù)面。

對于購房者，面對單一的改善市場，有了新晉房企，不管最終表現(xiàn)如何，至少有競爭就有進步，對于福州樓市都是積極的信號。

國企壓力多大？

對于剩余地塊的出讓，與此前以往，本土國企分工明確的下場拿地，這也就印證了土拍前臨時下架的三幅地塊，應(yīng)該是無人認(rèn)領(lǐng)。

這樣的過程，也保障了沒有地塊出現(xiàn)流拍的尷尬局面。

這一次的土拍，建總、左海、新榕成為主力。

此前拿地最兇猛的榕發(fā)，這一次沒有出場。

就如同群友調(diào)侃，從金地哥變成榕發(fā)哥，就“不舉”了？

從拿地情況來看：

建總拿下3幅，全部位于高宅舊改純商，面積151畝，金額33億。
新榕拿下光明港、高宅，合計2幅純商，面積93畝，金額21億。
左海拿下金山北、北園，合計2幅純商，面積50畝，金額15億。

分析：對于2021年底最后一場土拍開始，面對樓市遇冷，福州本土國企開始全面進場。

這里面，榕發(fā)、建總、左海、新榕、新區(qū)等成為代表。

當(dāng)然從最終的拿地分布來看，還是有一定差異。

以2023年拿地情況為例，雖然都有拿地，但是真正承擔(dān)壓力的只有一家，即榕發(fā)。

房企拿下了6幅地塊，5幅純商，面積合計450畝，可售面積高達(dá)84萬方。

簡單對比，兄弟企業(yè)的建總，去年拿下4幅地塊，可售面積是0。

當(dāng)初國企已經(jīng)進場南二環(huán)，開發(fā)四大金剛，面對壓力，天量的三遠(yuǎn)、南湖，全部都給榕發(fā)操盤。

近期南二環(huán)的銷量，建總也是一馬當(dāng)先，房企2022年的地塊，也都是袖珍地塊，整體的庫存壓力反而很低。

面對土地財政，又要兼顧壓力均分，這一次高宅，跟三遠(yuǎn)一樣，都給了建總。

從此以后，城投的兩大子公司，東榕發(fā)、西建總，也不存在所謂的內(nèi)部客源競爭。

對于新榕簡單分析，兜底光明港，預(yù)計因為在三遠(yuǎn)有一幅福厝遠(yuǎn)山拾里，就近原則，當(dāng)初三遠(yuǎn)分了一幅純商，這一次高宅也分一幅，不做差別對待。

左海集團，拿下金山北純商，房企的金山總部大樓距離不遠(yuǎn)，西園的偏遠(yuǎn)地帶，新榕去年兜底2幅，這一次留給它。

至此，純商地塊分配完畢。

對于近期的外圍舊改，西園還有不少地塊下架后未出讓，只有三遠(yuǎn)和高宅，土拍是最順利的。

簡單做個分析：兩個區(qū)域都存在地鐵規(guī)劃線路，很明顯3、8號線，有了國企的土地背書，落地的不敢說100%，也有90%，至于是看好地鐵的預(yù)期，還是因為有土地開發(fā)，地鐵更好落地，這個就不得而知。

盤點總結(jié)

對于福州的土拍，可以看的點都非常鮮明，已經(jīng)連續(xù)2年多，都是這樣的極端成交情況。

經(jīng)過高宅這一役后，福州本土國企的土儲，大部分也都已經(jīng)比較飽和。

后續(xù)如何讓新地塊上市，避免出現(xiàn)四大金剛的低迷表現(xiàn)，這是一個擺在國企面前的現(xiàn)實問題。

面對外圍已經(jīng)拿不動地，土地財政如何延續(xù)的問題，很明顯市中心舊改只能繼續(xù)。

對于這一次綠城的強勢殺回，此前的保利、首開等，這次都沒有出現(xiàn)，鼓臺改善的市場氛圍，個人感受依然不算太樂觀。

房企拿地，依然還是相對小心，畢竟后續(xù)難免出現(xiàn)更多的核心地塊，屆時一旦客源遇阻，高地價的壓力就不言而喻。

綜上，第一場土拍，除了綠城回歸之外，沒有過多亮點，對于市場的信號依然不太理想。