年后南京新房來了一波降價(jià)潮，哪怕是號(hào)稱南京頂級(jí)板塊的南部新城也扛不住了，房價(jià)從開盤的5.3萬/平直降到如今的3.6萬/平。

即便南京各大板塊紛紛跟進(jìn)降價(jià)，但河西板塊房價(jià)還是很穩(wěn)的。目前小編比較關(guān)心的是被稱為生態(tài)科技島的江心洲。

江心洲哪怕是身在建鄴區(qū)，卻被排除在河西之外，人們一提起江心洲，它就是建鄴獨(dú)立于河西的存在。

江心洲可以分為島北、島中、島南三個(gè)板塊，島北開發(fā)相對(duì)較早（2014-2016年），也因?yàn)橄薷叩脑?，打造的樓盤大部分為低密豪宅，有升龍?zhí)一▓@著、銀城長島觀瀾等，產(chǎn)品主要以改善戶型為主。

島中的配套在江心洲是最好的，商業(yè)配套有仁恒置地廣場、江島新天地等，江心洲大橋和地鐵10號(hào)線的站點(diǎn)也在島中。島中知名的樓盤有仁恒綠洲新島和江島華庭，而且江島華庭一直占據(jù)著江心洲二手房價(jià)的頭把交椅。

目前江心洲在售的新房項(xiàng)目絕大部分集中在島南，島北的新盤水沐和瑞園目前處于收官狀態(tài)，島中暫時(shí)也沒有新盤在售，但今年會(huì)有一個(gè)新盤上市。

繼仁恒江灣世紀(jì)收官之后，島南陸續(xù)迎來了大開發(fā)時(shí)代，江心印、江尚紫薇、星葉棲悅灣、中海江灣境等新盤的輪番上市。

價(jià)格方面，目前江心洲新盤的價(jià)格普遍在4.5萬/平起步。前期4.3萬/平上市的江心印、棲悅灣等樓盤，還需要另外掏錢購買裝修包；目前島南賣的最貴的是中海江灣境，最新加推的4號(hào)樓單價(jià)為52569元/平。

戶型方面，江心洲隨著這幾年板塊價(jià)值的攀升，購買客群也在悄悄地發(fā)生變化。多數(shù)樓盤的戶型面積段都穩(wěn)定在140㎡-160㎡及200㎡以上。目前僅島南的星葉棲悅灣有119平的小戶型在售。

把時(shí)間拉長，我們能看到從2017-2023年江心洲開發(fā)的新盤，主力戶型面積段慢慢的從120平以下躍遷至140-160平。

交通方面，江心洲規(guī)劃有4條地鐵、4條過江通道和多條公交線路，出行將更趨便捷。

其中地鐵10號(hào)線江心洲站已開通運(yùn)行，地鐵4號(hào)線二期在建，還有兩條地鐵13和17號(hào)線在規(guī)劃中；

在過江通道方面，已通車的有應(yīng)天大街過江通道和江心洲過江通道，最近傳的火熱的夢(mèng)都大街獨(dú)立通道據(jù)說已被納入規(guī)劃，還有一條漢中路過江通道也被納入2023-2025省重點(diǎn)項(xiàng)目。

前面也提到過今年江心洲會(huì)有兩個(gè)新盤上市，一個(gè)是島中的中北G70，另一個(gè)是島南的建鄴國資G54。

江心洲G70地塊在去年11月25日被中北置業(yè)以底價(jià)拿下，成交總價(jià)9.2億元，成交樓面價(jià)30518元/㎡。

從已經(jīng)曝光的消息看，G70項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)8棟8-10F洋房，打造純洋房社區(qū)，規(guī)劃有下沉庭院、大面積水景，部分樓棟，做了首層架空的設(shè)計(jì)，外立面轉(zhuǎn)角弧形元素設(shè)計(jì)。

建鄴國資G54目前還沒有動(dòng)靜，有消息稱該項(xiàng)目會(huì)對(duì)標(biāo)中海江灣境，起步面積為143平。

新房去化方面，目前江心洲賣得最快的是島北的水沐和瑞園，據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，一共推出了160套房源，目前已經(jīng)去化了9成，還有16套未售。

在了解一下島南的樓盤，最早上市的江心印一共加推了780套房源，還有178套未售，整體去化率為77%；江尚紫薇目前加推了4幢還有97套未售，整體去化率72%；星葉棲悅灣所有樓棟都已加推，目前還有143套未售，整體去化率為62%；中海江灣境目前加推了4棟樓共170套房源，目前還有65套未售，整體去化率為62%。

江心洲的新盤會(huì)不會(huì)效仿南部新城，降價(jià)大促銷呢？

南部新城前期的大部分夠房人都是沖著升值去的，當(dāng)時(shí)也是搖號(hào)一房難求。但南部新城有個(gè)弊病，當(dāng)開發(fā)的樓盤集中開建之后，對(duì)應(yīng)的配套卻遲遲沒有落地，隨著這幾年樓市下行之后，買房人在買房時(shí)更看重樓盤的居住屬性，去化難就成為擺在南部新城各家樓盤面前的頭等大事，不降價(jià)很難吸引買房人的青睞。

相對(duì)南部新城而言，江心洲的購房人投資屬性沒有那么強(qiáng)，近幾年大部分買江心洲的購房人都是沖著島上的環(huán)境去的。而且從2014年正式啟動(dòng)江心洲的開發(fā)至今，不論是交通、教育、商業(yè)、公園配套都已經(jīng)慢慢成型了，所以江心洲的居住屬性在當(dāng)下更受買房人的歡迎。

而且江心洲的樓盤競爭壓力遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有南部新城那么大，南部新城同時(shí)有17個(gè)新盤在售，而江心洲僅5個(gè)，所以說江心洲的新盤還沒有徹底卷起來！

二手房降價(jià)正在倒逼新房

雖然說江心洲的新房間沒那么內(nèi)卷，但因?yàn)榻闹扌路康亩▋r(jià)還是很高，導(dǎo)致和周邊的二手房價(jià)對(duì)比，就會(huì)發(fā)現(xiàn)新房比二手房貴的不只是一點(diǎn)點(diǎn)。

借用河西南的華僑城天鵝堡為例，目前的成交單價(jià)已經(jīng)低于4萬/平了，而江心洲新房價(jià)格比其高出不少了。

2月25日，河西南的華僑城天鵝堡成交一套161.31平的四房，成交價(jià)620萬，成交單價(jià)38436元/平。

再橫向?qū)Ρ冉闹薜亩址績r(jià)，3月3日，島中的仁恒綠洲新島水木園成交一套128.23平的三房，成交價(jià)485萬，成交單價(jià)37823元/平。

在此之前的2月29日，仁恒綠洲新島水木園成交另一套128.23平的三房，成交價(jià)475萬，成交單價(jià)37121元/平。

江心洲及周邊的二手房價(jià)快速回落，正在倒逼江心洲新房價(jià)格。如果買房人想體驗(yàn)江心洲人居的環(huán)境，便宜的二手房正在擠壓新房的生存空間。

江心洲的新房門檻起步500多萬，不是年輕的剛需能拉動(dòng)的，這部分的購買力正在被南京多個(gè)板塊的高端樓盤集中爭搶。如果下半年還看不到行情走高的話，江心洲的新房不會(huì)擺爛的，降價(jià)還是必經(jīng)之路，但眼下還是能撐下去的。