春節(jié)結(jié)束，整個樓市并沒有出現(xiàn)過于兇猛的營銷造勢，探房群最大的熱點就是東二環(huán)首開香頌，安商房的隔離爭議。

正好打開二手軟件，看到當初那套特價的榕發(fā)烏山郡，中介發(fā)來已經(jīng)成交的消息，借此聊聊安商房的三大問題，是否會越發(fā)明顯。

隔離問題

關(guān)于隔離問題，這個矛盾這幾年主要集中在安商房之前的樓盤，當初這些項目配建安置房，按當時的市場潛規(guī)則，默認通過鐵欄桿等隔離。

隨著安商房推出，隔離的違規(guī)，被更多的拆遷戶明白，也正因此造就不少隔離的爭議。

比如前幾年的世茂璀璨天城、魯一、金茂府等。

不同于這些項目，最近的首開香頌是完全的安商房項目。

房企為了能夠更好對外銷售，在當初銷售時候，就打算好了隔離，不同于其他的鐵欄桿、灌木等。

樓盤采取幾十米的假山，最終也造就了拆遷戶“愚公移山”的景象。

對于項目而言，由于還有不少商品房未賣，去化一直不理想，價格也出現(xiàn)較大下跌。

如今安商房隔離被拆除后，很明顯那些商品房在市場，預計只會越來越難賣。

對于這種隔離，之前也聊過多次，基本無一例外都是違規(guī)。

當爭議出現(xiàn)后，相關(guān)部門介入，拿出規(guī)劃圖紙，會發(fā)現(xiàn)全部都是違建。

最終，受到傷害的不是在售樓時隨意承諾的房企或者置業(yè)，而變成了最終的購房者。

面對勢如破竹的拆遷戶，理站不住，力也拼不過。

隨著這幾年，土拍遇冷后，舊改回歸最早的模式，地塊拆分成純商+純安置，以后這樣的隔離問題，預計也會少見。

當初買入安商社區(qū)的商品房業(yè)主，也基本成了時代的眼淚。

房價問題

對于安商房的隔離問題，為什么商品房業(yè)主有如此大的反感。

很明顯還是房價，簡單做個數(shù)據(jù)對比，就可以發(fā)現(xiàn)同一個項目，安商房和商品房的差價能達到1W左右。

這幾年安商房，每個板塊都有，其中東區(qū)、南二環(huán)、塔頭等是重災區(qū)，選取幾個成交案例：

融創(chuàng)福州府D區(qū)：純安商，高層毛坯，成交1.36W，當初商品房精裝售價2.7W
融信海納新潮C區(qū)：分棟安商，中層毛坯，成交1.32W，當初商品房C區(qū)2.4W，B區(qū)精裝2.8W
世茂云潮：混合安商，中層毛坯，成交1.84W，當初商品房售價3W
保利和光塵樾：分棟安商，中層毛坯，成交2.12W，當初商品房售價3.2W
旭輝榕宸天著：混合安商，高層毛坯，成交1.49W，當初商品房售價1.9W
濱江正榮府：分棟安商，高層毛坯，成交1.79W，當初商品房售價2.9W+車位
榕發(fā)烏山郡：混合安商，高層精裝，成交2.89W，當初商品房售價3.4W，高峰期二手4W

從這些安商房的成交案例，對比當初同小區(qū)的商品房，即便存在戶型差異，精裝差異，但是高達1W左右的差價，對于商品房業(yè)主而言，在二手市場無疑是暴擊。

這里面更大的隱患在于，這還只是初期，福州前幾年大量供應的安商房，還未集中辦證。

如果去查看掛牌情況，會發(fā)現(xiàn)安商房的特價案例，更是層出不窮。

這也是為何商品房業(yè)主，要極力與安商房保持隔離的最大原因。

部分安商房項目，通過分區(qū)隔離的，還會采取商品房使用推廣名，安商房使用備案名等。

不管什么樣的操作，都是盡量減小安商房的影響度。

物業(yè)問題

除了這兩個問題外，還有一個就是物業(yè)問題。

這里面涉及兩個點，在安商房時代下，不管是商品房還是安商房，物業(yè)費基本形成一致。

不過對于此前的安置房+商品房的小區(qū)，會出現(xiàn)物業(yè)費不同，安置房物業(yè)費偏低。

隔離拆除，享受同樣的管理，不同的收費，更加引爆矛盾，比如最近的金茂府。

當然即便物業(yè)費相同，同樣也會出現(xiàn)差異化。

比如融創(chuàng)福州府，純安商的BD區(qū)，被爆料配套用房被拿去出租做超市，社區(qū)保潔等也存在差異。

除了差異化問題外，最大的還是物業(yè)費標準。

近期從排尾兩大安商房，萬科金域國際、陽光城檀境，拆遷戶無法接受2.98元/平的物業(yè)費。

官方給出的答復：安商房實行市場定價。

關(guān)于物業(yè)費的話題，這幾年福州新盤，基本沒有低于3元/平，部分甚至高達4元以上。

至于所謂的物業(yè)服務，可能跟所謂的物業(yè)費，根本不成比例。

這點不管是安商盤還是純商盤，基本都是如此。

無非商品房業(yè)主，為了居住考慮以及未來的房價保值，最多讓物業(yè)整改，但是對于安商房業(yè)主而言，不少都是拿來出租，更多考慮的是資金成本。

可以預想，福州未來幾年，那些高比例的混合安商，或者分區(qū)的純安商盤，會出現(xiàn)集體停繳物業(yè)費，最終回歸原始的廉價物業(yè)方案。

影響分析

關(guān)于安商房這個產(chǎn)物，從出現(xiàn)到結(jié)束，時間并不長，當初對于樓市的高房價，確實起到了一定的抑制作用，讓很多地緣剛需，能夠低于板塊均價上車。

只不過在推行的時候，供應過大，區(qū)域過于集中，對于后續(xù)出現(xiàn)的隱患也沒有做到過多考慮。

目前來看，所謂的安置性商品房，看上去很理想，現(xiàn)實卻很矛盾。

強行把商品房業(yè)主和拆遷戶，兩種獲得方式不同的居住群體，混合在一個小區(qū)，引發(fā)了不少問題。

對于拆遷戶而言，在貨幣紅利之后，迎來安商房，再到如今的高容積率純安置。

可能如今對比過后，才發(fā)現(xiàn)原來安商房，也是拆遷戶觸不可及的紅利。

回到2年前的文章，當時海納新潮安商房低樓層1.4W，無證的特價刷屏。

當時部分人覺得，安商房業(yè)主為什么會低價甩賣？

如今當樓市遇冷，急于變現(xiàn)的拆遷戶，特別那些棚戶區(qū)舊改，一人多套房的區(qū)域，真正出貨的時候根本不會考慮獲得成本。

當然這些房源，不僅僅影響同一個小區(qū)，年前探房群聊到100多W預算買哪里的房子。

東區(qū)、南二環(huán)的安商房，成了最匹配的產(chǎn)物。

放在以前，這個預算買2-3房，估計只能去遠郊板塊，如今這些低價安商房，反而成了一個選擇。

對于低預算的剛需而言，配套一直都是首位。

即便安商房未來管理可能一般，但是至少大部分的社區(qū)建設、周邊配套，都遠強于遠郊盤。

可能這也是目前遠郊盤，即便房價下跌，依然有價無市的體現(xiàn)。

安商房，讓城市拓展停滯。