2023年，福州不少板塊，不少房源出現(xiàn)了房?jī)r(jià)大幅下跌，年底沒(méi)有太多素材，正好匯總水一篇。

高新區(qū)房?jī)r(jià)領(lǐng)跌？

高新區(qū)這幾年作為福州較為火熱的板塊，房?jī)r(jià)一直堅(jiān)挺，不過(guò)今年房?jī)r(jià)直接出現(xiàn)大幅度下跌，不管是安置房，還是商品房，亦或地鐵盤(pán)，無(wú)一幸免。

這里面代表盤(pán)很多，選擇幾個(gè)案例回顧一下：

中海寰宇天下：板塊的房?jī)r(jià)天花板，前幾年2W+的成交價(jià)，讓很多人震驚，其中最典型的89平三房，最熱銷(xiāo)。

今年下半年開(kāi)始，房?jī)r(jià)直接跳水，跌幅6K左右，幅度達(dá)到25%。

高新苑：高新區(qū)地鐵安置房的代表，前2年部分有證的60平兩房，被炒到2W的單價(jià)，后來(lái)有證房源增加，隔壁兩個(gè)安置房也開(kāi)啟交房，整個(gè)炒作短時(shí)間內(nèi)就崩盤(pán)。

目前成交價(jià)來(lái)到1.1W左右，對(duì)比高峰期，接近腰斬。

融僑宜家：高新區(qū)旗山周邊的次新，近期高層精裝，成交價(jià)直接跌破1W，對(duì)比前幾年下跌7K左右，跌幅43%。

分析：今年高新區(qū)，以及整個(gè)閩侯，可以說(shuō)房?jī)r(jià)全面下跌，閩侯幾個(gè)遠(yuǎn)郊新盤(pán)，不約而同打出XXXX任選，當(dāng)時(shí)看上去覺(jué)得價(jià)格夠低。

如今看到次新成交后，可能會(huì)發(fā)現(xiàn)所謂的XXXX任選，實(shí)際性?xún)r(jià)比也不高。

對(duì)比前幾年，新盤(pán)熱銷(xiāo)，配套逐步落地，地鐵規(guī)劃+撤縣劃區(qū)，高新區(qū)的樓市異常火熱，也成為眾多新區(qū)里面最吸引人的一個(gè)。

今年板塊土地低迷，除了被個(gè)別房企低價(jià)拿地外，毫無(wú)亮點(diǎn)，新盤(pán)的去化也看不到熱銷(xiāo)的景象。

當(dāng)然這一切在其他板塊，同樣如此，只不過(guò)高新區(qū)的跌幅，遠(yuǎn)比不少板塊來(lái)的大。

這里面最突出的原因，板塊當(dāng)初依靠預(yù)期，帶來(lái)了過(guò)多的炒作，房?jī)r(jià)存在虛高。

樓市遇冷后，預(yù)期信仰不再，房?jī)r(jià)短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)缺口，就帶來(lái)一系列的連鎖暴跌。

東二環(huán)不再堅(jiān)挺？

今年除了高新區(qū)外，作為房?jī)r(jià)新貴的東二環(huán)，同樣在二手表現(xiàn)里面，出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌，不同于高新區(qū)的無(wú)一幸免，板塊波動(dòng)體現(xiàn)在幾種房源上面。

1、偽東二環(huán)

陽(yáng)光城檀悅：項(xiàng)目作為東2.5環(huán)的代表次新，近期中層精裝，成交2.28W，對(duì)比高峰期2.9W，下跌6K多，跌幅22%。

中聯(lián)東郡：項(xiàng)目作為東3環(huán)的代表次新，成交價(jià)來(lái)到2.1W，對(duì)比高峰期2.8W，下跌7K，跌幅達(dá)到24%。

2、小戶(hù)型偽學(xué)區(qū)

保利香檳國(guó)際：項(xiàng)目最典型的超級(jí)大盤(pán)，小戶(hù)型下半年成交2.88W，對(duì)比高峰期3.56W，下跌7K，跌幅20%。

香開(kāi)新城：項(xiàng)目77平米，近期成交2.57W，對(duì)比上半年3.33W，下跌8K，跌幅24%。

3、老舊安置房

鶴林新城：板塊最典型的安置房項(xiàng)目，近期成交1.65W，對(duì)比高峰期2.3W，下跌7K，跌幅30%。

分析：對(duì)于東二環(huán)今年的下跌，大體分成這三類(lèi)，這些項(xiàng)目的缺點(diǎn)也非常突出。

偽東二環(huán)的次新，一直以來(lái)配套都不充足，東側(cè)鼓山隔斷，周邊除了省兒童醫(yī)院外，其他生活配套都非近距離，前幾年依靠東二環(huán)的崛起，這里也成為溢價(jià)偏高的區(qū)域。

如今板塊熱度退卻，這里配套短缺，人口密度不高的問(wèn)題也開(kāi)始顯現(xiàn)，加上東區(qū)目前在售新盤(pán)不少，能夠接盤(pán)的客源，更加短缺。

對(duì)于核心區(qū)的小戶(hù)型，今年榕博小，提前三年的政策發(fā)布，直接成為壓死駱駝的最后一根稻草。

本來(lái)就沒(méi)有過(guò)多數(shù)據(jù)支撐的學(xué)區(qū)信仰，在今年中考數(shù)據(jù)面前，毫無(wú)亮點(diǎn)。

相比于六年一學(xué)位的長(zhǎng)期鎖定，提前三年的打擊力度更大，特別針對(duì)非學(xué)區(qū)房。（可以自行聯(lián)想）

以保利香檳，香開(kāi)新城為代表的小戶(hù)型房源，在政策打壓后，成交難度加劇，下半年短時(shí)間內(nèi)，也出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下跌。

除了這些項(xiàng)目外，板塊的安置房、安商房，也開(kāi)始在二手房亂殺，房齡偏大的鶴林新城，雖然一直房?jī)r(jià)低于核心區(qū)次新，不過(guò)目前成交價(jià)，已經(jīng)跌到一個(gè)新的下限。

除此之外，板塊部分安商房，還未開(kāi)始密集成交，不過(guò)從部分掛牌來(lái)看，對(duì)比新盤(pán)的售價(jià)，差值不小，后續(xù)也是一大看點(diǎn)。

金山新盤(pán)跌最狠？

除了高新區(qū)、東二環(huán)外，福州金山，整體樓市同樣下行，這里面不少老房齡，以及劃片金山小的房源都出現(xiàn)了一定幅度的下跌。

除此之外，就是近年上市的新盤(pán)，在交房后，對(duì)比前兩年巔峰期售價(jià)，二手跌幅較大。

名城紫金九號(hào)：今年交房后，成交價(jià)在2.8W左右，對(duì)比2021年巔峰期，備案均價(jià)來(lái)到3.2W，除此之外，還要額外加價(jià)30-50W，最終售價(jià)搞到3.5W左右。

如今交房后，對(duì)比巔峰期，二手直接下跌5-7K，幅度達(dá)到20%。

龍湖天序：金山的安商房項(xiàng)目，當(dāng)初新盤(pán)售價(jià)巔峰期高達(dá)3.2W-3.3W，依靠房企的園林景觀+氣派大門(mén)，讓很多購(gòu)房者進(jìn)場(chǎng)。

項(xiàng)目交房后，在二手房的表現(xiàn)，還未見(jiàn)到安商房砸盤(pán)，商品房就已經(jīng)大幅度降價(jià)成交。

前幾個(gè)月的成交均價(jià)2.7W左右，如果加上近幾個(gè)月的樓市表現(xiàn)，預(yù)計(jì)成交價(jià)還要再低不少。

對(duì)比巔峰期，下跌大概6-8K，跌幅25%。

分析：對(duì)于金山這兩個(gè)綠軸的新盤(pán)，交房后在二手對(duì)比巔峰期大幅度降價(jià)，可以說(shuō)是非常典型。

一個(gè)安商房、一個(gè)純商，在沒(méi)有周邊在售新盤(pán)降價(jià)擠壓的背景下，還如此大面積降價(jià)。

只能說(shuō)明2021年福州的小幅回暖期，溢價(jià)也虛高的可怕。

這兩個(gè)項(xiàng)目也只是代表，整個(gè)同時(shí)期的不少新盤(pán)，如今局面基本都如此。

比如，三環(huán)邊的旭輝江山云出、東二環(huán)的和光塵樾、南二環(huán)郭宅后坂的那些新盤(pán)等。

安商房隱患出現(xiàn)？

除了這些項(xiàng)目外，福州這幾年的安商房，也開(kāi)始在二手房嶄露頭角，這些房源都以較低的成交價(jià)，打擊同項(xiàng)目的商品房。

榕發(fā)烏山郡：項(xiàng)目依靠劃片怡山小，過(guò)渡楊橋中，加上鼓樓斷供，安商房交房后，不但沒(méi)有降價(jià)，成交價(jià)達(dá)到4W左右，不過(guò)目前安商房，直接掛出2.7W。

對(duì)比商品房的價(jià)格，直接下跌1W，不管最終成交價(jià)如何，已經(jīng)打垮商品房信心。

濱江正榮府：項(xiàng)目依靠清華附中，商品房在高峰期額外捆綁車(chē)位，價(jià)格達(dá)到3W+，如今二手，安商房成交價(jià)直接來(lái)到1.7W，可以說(shuō)商品房還未成交，價(jià)格已經(jīng)被擊碎。

分析：對(duì)于安商房的低價(jià)，除了這兩個(gè)項(xiàng)目外，還有不少案例存在，這些安商房對(duì)比商品房售價(jià)，差價(jià)基本在1W左右。

目前還有不少安商房未辦證，明年預(yù)計(jì)這個(gè)情況還未持續(xù)放大。

屆時(shí)那些安商房扎堆的區(qū)域，最終二手會(huì)給出什么樣的價(jià)格，值得關(guān)注。

至于安商房周邊的商品房，是否會(huì)被嚴(yán)重波及，可以觀察看看。

盤(pán)點(diǎn)總結(jié)

今年福州樓市，二手房成交數(shù)據(jù)非常亮眼，比去年多賣(mài)了1W套。

看上去信心滿(mǎn)滿(mǎn)，只不過(guò)在房?jī)r(jià)表現(xiàn)上，很多項(xiàng)目、很多板塊，都出現(xiàn)不小幅度的下滑。

這里面每個(gè)區(qū)域，每個(gè)項(xiàng)目，都有各種各樣的原因。

除了樓市降溫影響外，其他原因也很值得購(gòu)房者思考。