直到2023年結(jié)束，廣州去年首個掛網(wǎng)招商舊改項目仍沒有等到新主。

去年5月，黃埔區(qū)永崗舊村（不含橫東、橫南、橫北）正式對外招商，成為廣州舊改新政后，首個重新啟動掛網(wǎng)招商項目。此時距離上一次招商足足相隔近一年時間，準(zhǔn)確來說是331天。

不過，項目隨后陷入沉寂，仍沒有企業(yè)介入或收入囊中，包括化身“白衣騎士”的黃埔區(qū)屬國企，廣州土地市場瘋狂搶地的保利、中海、中建、越秀等沒有現(xiàn)身。

其實，永崗舊村（不含橫東、橫南、橫北）招標(biāo)門檻并不高，主要設(shè)置三個條件：

1、企業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模超過200億元、凈資產(chǎn)超過50億元；

2、從事房地產(chǎn)經(jīng)營超三年，近三年建筑面積累計竣工15萬㎡；

3、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入指標(biāo)不高，且接受聯(lián)合體投標(biāo)。

門檻雖比較低，但對于項目拆遷進度、把控卻有很高要求，比如：

1、對簽約拆遷、工程建設(shè)進度作出限時完成保證；

2、退出、重新選擇企業(yè)向村委賠付1億元違約金；

3、累計拖欠臨遷費1000萬以上且超過6個月、停止施工超過2個月且整改未達標(biāo)的，均有可能被踢出且沒收3億元保證金。

當(dāng)下，大部分黃埔區(qū)舊村改造項目出現(xiàn)了拖欠臨遷費、停止施工現(xiàn)象，主要集中于民營房企主導(dǎo)的項目中，比如燕塘村、南崗北村、水西村、紅衛(wèi)村、夏園村、鎮(zhèn)龍西村、湯村村等。這與企業(yè)資金困境密切相關(guān)。

“拆遷作出限時完成保證”，這條要求則是國企、央企面臨的最大難題。

早前，國企、央企青睞與有舊改經(jīng)驗的民企聯(lián)合開發(fā)，主要是寄望以民營企業(yè)的自由度加快推進拆遷。民企經(jīng)營堪憂狀況下，合作隨之減少。

永崗舊村（不含橫東、橫南、橫北）改造項目在2019年2月啟動前期改造工作，龍湖在第二年進場，并用一年的時間完成拆補方案通過率超過86%。

龍湖還是錯判了舊改市場，一份文件讓兩年多的成果付諸東流，果斷地選擇止損離場。所幸的是，合作項目都未啟動拆遷，影響不大。有知情人士告訴無邏輯觀察，龍湖這次嘗試付出了8千多萬元的代價。

永崗舊村（不含橫東、橫南、橫北）至今沒有企業(yè)接手，主要原因是一個其處在遠郊的舊改項目。它介于蘿崗與新塘交界，現(xiàn)狀周邊多工廠，且存在交通、教育、醫(yī)療等多個方面的劣勢。

可以推斷，項目未來建設(shè)方向大概率是剛需盤，而黃埔區(qū)最不缺的就是剛需盤，甚至說整個廣州非核心區(qū)都不缺剛需盤。目前市場核心重新流轉(zhuǎn)到天河、海珠幾個核心區(qū)，著重開發(fā)改善樓盤。

這個舊改項目周邊已有大量現(xiàn)售剛需盤，南邊有碧桂園、合生、香江，銷售均價在1.9-2.3萬元/㎡，西南邊有保利、時代，銷售均價在3.6萬元/㎡左右，

項目往東是增城永寧，要與保利、新世界、中建、光大、金地、珠江等一眾房企樓盤項目血拼，均價在1.5萬元/㎡左右。

那么，多達57.15億元拆遷安置成本下，入場企業(yè)需要賣多少套房子才能實現(xiàn)盈利？

核心區(qū)優(yōu)質(zhì)舊改項目個個都想要，但這樣的項目有幾個？又有幾個企業(yè)資金實力足夠雄厚？

永崗舊村（不含橫東、橫南、橫北）舊改項目面臨的困境，恰是目前廣州城中村改造項目當(dāng)下所處的現(xiàn)狀：

爆雷民企集體退出、離場，區(qū)屬國企兜底有限

民營房企中，剔除港資房企，現(xiàn)在沒有爆雷的屈指可數(shù)：龍湖、新城、濱江、星河、星河灣、鴻榮源、大華等。其中，有一半無意廣州舊改業(yè)務(wù)，龍湖、星河來了又走了。星河灣只拿了兩個舊改項目，大華集團重倉增城舊改也在苦熬著。

民營爆雷離場后，廣州國企、黃埔區(qū)屬國企接盤不少項目。

無邏輯觀察整理了一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)，黃埔區(qū)74條推動城中村改造項目中，在廣州舊改大調(diào)整前，“含民率”高達86.4%，其中，由純民企主導(dǎo)項目占比高達60.8%，國企/央企、民企聯(lián)合主導(dǎo)項目占比為25.6%。

之后，“含民率”降到了60.6%，其中，由純民企主導(dǎo)項目占比高達33.7%，國企/央企、民企聯(lián)合主導(dǎo)項目占比為26.9%。

經(jīng)過區(qū)屬國企兜底之后，黃埔區(qū)舊改項目“含國率”由先前的31%上漲到現(xiàn)在的49.9%。

城中村改造投入資金大且不可控，接盤后到預(yù)售前這段時間企業(yè)需要持續(xù)、大量投入成本。對于當(dāng)下而言，少有企業(yè)能夠支撐下去，包括廣州國企。

以2023年中期財務(wù)數(shù)據(jù)來看，除了越秀地產(chǎn)外，其他幾家廣州國企基本都是紅檔或橙檔，現(xiàn)金短債比這項數(shù)據(jù)尤為堪憂。

廣州市部分國企2023年中期“三道紅線”詳情

所以，看到廣州幾家國企財務(wù)現(xiàn)狀就能明白為何：黃埔區(qū)為什么與16家央企、國企達成初步戰(zhàn)略合作，特別是中建、五礦、中冶、中國能源、中鐵建等央企。

快速兜底付出了一些代價，但成果是顯著的，黃埔區(qū)“三舊”改造用地審批由2022年的168.82萬公頃上漲至271.66公頃，成為廣州市舊改用地審批新增主力。

進入2024年，廣州城中村改造房票安置終于落地，荔灣石圍塘片區(qū)拆遷項目發(fā)出首張房票，也意味著廣州舊改進入了新的時代。歷史遺留問題或許會存在，新進項目卻能保周全。

今年，中大康樂鷺江舊村改造項目不再活在“即將啟動拆遷”的傳聞中，房票制度日后一步步完善下，能否再次重拾廣州舊改市場信心、重返巔峰呢？