圖片來源：稿定素材

上周的一場“分手”，把“復(fù)工”和“工抵房”，選A還是選B擺上了牌桌。

涉及的項目是深圳龍崗坂田佳兆業(yè)中央廣場二期KICC寫字樓項目。

如果選擇復(fù)工“保交樓”，項目建成了，可售了，但原開發(fā)商佳兆業(yè)拿到的權(quán)益少了。

而選擇“工抵房”，佳兆業(yè)可以全額抵賬了，但援建的企業(yè)——安居建業(yè)的帳就算不過來了。

談不攏的二者，選擇了解約。

解約原因兩方各有說辭

KICC寫字樓是佳兆業(yè)寶吉工改項目的收官之戰(zhàn)。

10月16日時，佳兆業(yè)宣布，將引入國企龍崗安城投公司（安居建業(yè)和龍崗區(qū)城投置地聯(lián)合成立），為項目及開發(fā)建設(shè)單位提供工程與現(xiàn)場協(xié)理等多維度的受托支持服務(wù)。

對于彼時的合作，廣東省三舊改造協(xié)會副會長、深圳合一城市更新集團(tuán)董事長羅宇指出，龍崗安城投參與項目紓困，有利于全面盤活項目，確保項目后續(xù)建設(shè)順利推進(jìn)，為“保交樓”保駕護(hù)航，同時為同類項目輸出紓困模式與經(jīng)驗。

不想，僅過25天，這事兒就“黃了”。

解約原因，佳兆業(yè)在公告里寫得很“隱晦”——“因轉(zhuǎn)變項目運營方式”。

有接近佳兆業(yè)的人士進(jìn)一步透露，該寫字樓原本計劃以散售為主的，所以引入了龍崗安城投合作。

這樣能貼上國企的牌子，有利于增強市場購買信心。

但現(xiàn)在，佳兆業(yè)的經(jīng)營策略調(diào)整了，項目后續(xù)將以大宗資產(chǎn)和零星散售結(jié)合的形式運營。即：已經(jīng)有大宗交易的目標(biāo)客戶了，就不需要借用外界品牌了。

不過25天時間，就找到了大宗交易買家？業(yè)內(nèi)不少人對這個理由表示出了懷疑。

有媒體又爆料了另一種說法：所謂的“轉(zhuǎn)變項目運營方式”，其實是因為佳兆業(yè)方面想將項目產(chǎn)權(quán)用作抵押工程款。

“佳兆業(yè)老板想把城市廣場的寫字樓抵給外地的總包抵債，抵工程款。龍崗安城投和龍崗的住建部門都不同意，所以合作就取消了?！币幻钲跇I(yè)內(nèi)人士稱。

另一名業(yè)內(nèi)人士補充透露，該寫字樓本就有部分被“工抵房”了，但安居建業(yè)此前并不知情，在接下項目進(jìn)行更詳細(xì)的背調(diào)后才發(fā)現(xiàn)。

據(jù)壹線君了解，對這類“保交付”的項目，接盤方也是有利潤指標(biāo)的，如果工抵房數(shù)目太多，接盤方就會算不過賬。也難怪安居建業(yè)選擇了放棄。

不止安居建業(yè)不接受，壹線君看到，佳兆業(yè)的深圳供應(yīng)商也集體反對佳兆業(yè)的這次“工抵房”行為。

當(dāng)?shù)毓?yīng)商們表示：佳兆業(yè)城市廣場二期欠款不結(jié)已經(jīng)好幾年了，堅決反對把該項目抵押給外地總包，要結(jié)也應(yīng)該先給本地供應(yīng)商。

自己出售比被接手入賬更多

除了寶吉廠，佳兆業(yè)在深圳還有大量舊改項目等待復(fù)工。

比如，和“中植系”一起開發(fā)的南門墩項目。

2017年，“中植系”旗下中海晟融設(shè)立35億元基金，收購佳兆業(yè)位于深圳南門墩城市更新項目51%股權(quán)。彼時佳兆業(yè)復(fù)牌不久，頗有“雪中送炭”的意思。

現(xiàn)在，隨著佳兆業(yè)和中植均“暴雷”，這個項目進(jìn)程緩慢——布吉南門墩一期已經(jīng)啟動開工儀式，二期還在拆遷階段。但是項目多久才能建好，村民幾時才能拿到房子還是個未知數(shù)。

且拆遷合同中規(guī)定，佳兆業(yè)應(yīng)按時支付過渡費，然而自2021年11月停工以來，過渡費出現(xiàn)“斷供”現(xiàn)象。村民們的生活受到影響，租房負(fù)擔(dān)重重。

在無奈的情況下，南門墩村民自發(fā)組織維權(quán)行動，要求政府將項目轉(zhuǎn)讓給實力強大的央企國企，盡快復(fù)工回遷，并督促佳兆業(yè)按時支付過渡費。

據(jù)說，已經(jīng)有村民沒有了耐心，開始轉(zhuǎn)讓回遷指標(biāo)，3w左右/平，在找人接手，可以去開發(fā)商簽拆補合同。

而全國范圍內(nèi)，佳兆業(yè)等待復(fù)活的舊改項目更多。

據(jù)佳兆業(yè)官網(wǎng)所示，自1999年深圳佳兆業(yè)·桂芳園“舊改”起步，佳兆業(yè)城市更新業(yè)務(wù)已涵蓋舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房、爛尾樓改造，土地整備利益統(tǒng)籌等領(lǐng)域，成功轉(zhuǎn)化項目43個，總建筑面積近1600萬平方米。

截至2022年底，佳兆業(yè)城市更新在粵港澳大灣區(qū)擁有各類更新改造項目142個，占地面積近4700萬平方米。

也就是說，待轉(zhuǎn)化的還有約100個。

這些項目，有的等來了外援共建，有的則是全盤易主。

去年4月，佳兆業(yè)與招商蛇口、長城資產(chǎn)簽署合作協(xié)議，約定設(shè)立三方合作平臺，共同開發(fā)佳兆業(yè)在粵港澳大灣區(qū)的城市更新項目。深圳龍崗區(qū)五和樞紐片區(qū)城更項目成為首個試點。

建泰城市更新單元、觀瀾老墟片區(qū)城市更新單元、福田天宸被龍華人才安居、中航信托和安居建業(yè)分別入局協(xié)助盤活。

另有，南山東角頭城市更新項目、福田紅樹灣、福田金融科技中心均被主要境內(nèi)債權(quán)人中信全權(quán)接管。

接盤的兩面性，一種是佳兆業(yè)因為失去了項目的部分權(quán)益，最終項目流入上市公司的現(xiàn)金流也會大打折扣。

另一種是正在推進(jìn)的債務(wù)重組，將缺少可做增信的優(yōu)質(zhì)項目。

業(yè)內(nèi)人也表示，佳兆業(yè)還需要將一些高質(zhì)量資產(chǎn)處置后的現(xiàn)金流用作增信，給債權(quán)人額外的還款來源，才能提高整體重組方案通過的機會。

若KICC寫字樓真的是能實現(xiàn)“大宗交易”，那對佳兆業(yè)來說，確實是不折損權(quán)益，又能直接回血現(xiàn)金的更好選擇。