今天來(lái)聊聊東二環(huán)，板塊目前的二手房整體來(lái)說(shuō)價(jià)格還是比較平穩(wěn)，不過(guò)一直以來(lái)整個(gè)東二環(huán)的劃定都有歧義，很多外圍也說(shuō)是東二環(huán)。

隨著樓市遇冷后，那些假東二的情況，目前來(lái)看也不算太妙。

二手案例

中聯(lián)東郡，項(xiàng)目2014年開(kāi)盤(pán)，均價(jià)1.25W，項(xiàng)目采取圍合式布局，搭配較大的中央花園，不過(guò)項(xiàng)目存在一棟公租房。

近期項(xiàng)目成交一套：高層精裝，101平，單價(jià)2.1W，總價(jià)216W。

對(duì)比歷史來(lái)看，7個(gè)月前成交一套同樣高層精裝2.48W，跌了3.5K。

對(duì)比2021年，項(xiàng)目成交2.83W，下跌7K，2年跌幅25%。

分析：對(duì)于項(xiàng)目而言，地處化工路以北，按最早期規(guī)劃，屬于東二環(huán)的劃片，按目前的定位來(lái)看，屬于東三環(huán)。

項(xiàng)目北側(cè)省兒童醫(yī)院，距離地鐵四號(hào)線直線1公里，東側(cè)鐵路和東三環(huán)，在外圍被鼓山隔斷。

可以說(shuō)這個(gè)區(qū)位，除了蹭東二環(huán)的名之外，周邊的配套也基本是忽略不計(jì)。

借鑒以前個(gè)人的分析，這里就是稍微強(qiáng)一點(diǎn)的淮安。

長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，受困周邊山體，這里的配套都已經(jīng)定型，未來(lái)預(yù)期也看不到太多。

前幾年，東二環(huán)異?；馃?，也帶動(dòng)了前橫路以東的價(jià)格。

樓盤(pán)右側(cè)的城投鶴鸞郡，配建70%安商房，2020年開(kāi)盤(pán)折后均價(jià)達(dá)到2.6W。

很明顯對(duì)比之下，中聯(lián)東郡，當(dāng)時(shí)精裝二手2.7W-2.8W，接受度也尚可。

除此之外，這里還有一個(gè)更有力的代表，即龍湖觀宸。

聊到龍湖，就會(huì)聯(lián)想到綠城，兩個(gè)房企入榕拿下五四北泉頭的高價(jià)地，賣(mài)成現(xiàn)房，成為網(wǎng)友茶余飯后的談資。

兩家房企后來(lái)在福州接連拿地，當(dāng)它們一起來(lái)到“東二環(huán)”后，如今回首會(huì)發(fā)現(xiàn)，它們?cè)跂|二環(huán)同樣被坑。

拿地情況

2018年初，五四北泉頭的土拍供應(yīng)，兩家房企入場(chǎng)拿地：

龍湖云峰原著：宗地2017-56號(hào)，成交樓面價(jià)20507元/平，溢價(jià)率33.7%
綠城柳岸曉風(fēng)：宗地2017-55號(hào)，成交樓面價(jià)19242元/㎡，溢價(jià)率20%

2年后的東區(qū)，兩家房企入場(chǎng)拿地：

2020年6月：綠城以限價(jià)31.88億+競(jìng)公租房900㎡拿下宗地2020-25號(hào)，成交樓面價(jià)25135元/㎡。

2021年5月：龍湖以限價(jià)6.44億+競(jìng)公租房900㎡拿下宗地2021-13號(hào)，成交樓面地價(jià)16678元/㎡，地塊需配建1萬(wàn)平的自持社會(huì)租賃住房。

以公租房4K樓面價(jià)，實(shí)際可售樓面價(jià)21664元/㎡，地塊還有9000平商業(yè)，實(shí)際樓面價(jià)更高。

分析：2018年2W左右的樓面價(jià)拿下泉頭這個(gè)邊緣地帶，放在整個(gè)周期來(lái)看，那一場(chǎng)也是土拍的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

幾個(gè)月后的土拍，公園左岸樓面價(jià)2.17W，觀湖郡樓面價(jià)2.3W，福州源樓面價(jià)2.06W等。

很明顯，那一場(chǎng)進(jìn)場(chǎng)的房企，基本都被套牢，除了這兩家外，還有同時(shí)期的廈門(mén)住宅的水晶榕著。

雖然在泉頭吃了虧，不過(guò)在東區(qū)的拿地，兩家基本又趕上了新一輪高峰期。

2年后入場(chǎng)東區(qū)，都以限價(jià)+競(jìng)配拿地，其中綠城以2.5W樓面價(jià)拿下五里亭純商，與當(dāng)年的保利天2、建發(fā)養(yǎng)云，2.8W樓面價(jià)，差價(jià)3K。

時(shí)隔一年，龍湖入場(chǎng)東區(qū)，那一場(chǎng)算是整個(gè)東區(qū)土拍的巔峰之作。

當(dāng)天，除了龍湖以2W+樓面價(jià)拿下這個(gè)靠近三環(huán)的配建公租房地塊外，建發(fā)同樣加碼。

限價(jià)+競(jìng)8700平公租房拿下靠近三環(huán)的君蘭和鳴，成交樓面價(jià)24221元/㎡，扣除公租房，實(shí)際樓面價(jià)2.65W左右。

隨后東區(qū)土拍也開(kāi)始遇冷，樓面價(jià)持續(xù)下調(diào)。

此時(shí)回顧兩家房企，目前都不再福州拿地，除了福州市場(chǎng)低迷外，自身的拿地周期，基本都在相對(duì)的高峰期，拿地的過(guò)程也不算理性。

樓盤(pán)去化

相比于泉頭兩個(gè)樓盤(pán)，都賣(mài)成現(xiàn)房，持續(xù)降價(jià)，可以用高峰期拿地，遠(yuǎn)郊樓市低迷等理由解釋。

在東區(qū)的兩個(gè)樓盤(pán)，相比來(lái)說(shuō)更多原因還是在房企自身。

綠城的桂語(yǔ)映月，在改善還算熱銷(xiāo)的背景下，開(kāi)盤(pán)搞出加價(jià)，均價(jià)4W+的售價(jià)，做到一定去化。

后來(lái)樓市遇冷，房企變動(dòng)過(guò)慢，導(dǎo)致庫(kù)存加劇，隔壁的廟宇，成了滯銷(xiāo)的典型負(fù)面。

隨后其變降價(jià)，奈何周邊剛改純商供應(yīng)，項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力也在持續(xù)下滑。

目前晚開(kāi)盤(pán)的和樾風(fēng)華、天琴湖等，在同樣的去化時(shí)間周期里面，去化都遠(yuǎn)強(qiáng)于該盤(pán)。

項(xiàng)目近期3個(gè)月0網(wǎng)簽后，終于啟動(dòng)，本月網(wǎng)簽36套，平均后月均9套左右。

用這個(gè)項(xiàng)目對(duì)比，在五四北的滯銷(xiāo)盤(pán)柳岸曉風(fēng)，簡(jiǎn)單統(tǒng)計(jì)的網(wǎng)簽圖如下，可以發(fā)現(xiàn)這個(gè)東區(qū)盤(pán)還賣(mài)不過(guò)泉頭。

作為對(duì)比，龍湖在福州的操盤(pán)表現(xiàn)，相對(duì)還是比較亮眼。

頂著爭(zhēng)議，拿下殯儀館隔壁的九里晴川，賣(mài)到接近清盤(pán)的表現(xiàn)，直接吊打周邊的水晶榕著。

除此之外，房企的安商房龍湖天序，高峰期售價(jià)3W+，三江口的景粼天著等，去化都是周邊的佼佼者。

要是說(shuō)房企在福州去化率表現(xiàn)最差的項(xiàng)目，可能是位于東三環(huán)的改善盤(pán)，龍湖觀宸。

作為袖珍盤(pán)，給出復(fù)式贈(zèng)送的改善，上市同樣做出額外捆綁車(chē)位。

車(chē)位并非單純捆綁，因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目的車(chē)位，一個(gè)備案均價(jià)50W。

也是因?yàn)檫@樣的情況導(dǎo)致，這個(gè)改善盤(pán)，實(shí)際售價(jià)達(dá)到3.5W左右。

對(duì)于只有117套的項(xiàng)目而言，項(xiàng)目在2021年底上市，當(dāng)時(shí)樓市已經(jīng)遇冷，不過(guò)項(xiàng)目拿地價(jià)過(guò)高，所以也就順應(yīng)主流，搞出額外溢價(jià)。

最終結(jié)局是體量很小，賣(mài)得也很艱難，2年時(shí)間，還有35套庫(kù)存。

近一年時(shí)間，月均2套左右，上個(gè)月放出所謂的特價(jià)，終于做到8套的網(wǎng)簽。

從價(jià)格表現(xiàn)來(lái)看：

去年6月，5F-148平，496W送車(chē)位，實(shí)際備案445W，相當(dāng)于捆綁50W車(chē)位一個(gè)，美其名贈(zèng)送。

今年6月，2#-303，148平-435W，實(shí)際備案444W，優(yōu)惠9W。

今年9月，2#-302，148平-385W，實(shí)際備案444W，優(yōu)惠59W。

綜上，3個(gè)月時(shí)間，沒(méi)有差異的房源，直接降價(jià)50W。

如果放到去年上半年，還要加車(chē)位，即便低樓層可能有一點(diǎn)點(diǎn)優(yōu)惠，按那個(gè)區(qū)位計(jì)算，車(chē)位實(shí)際最多15W。

相當(dāng)于對(duì)比去年，降價(jià)80W左右。

這就是東三環(huán)改善盤(pán)，在一年時(shí)間的價(jià)格變化，一不注意，幾十萬(wàn)就跌沒(méi)了。

盤(pán)點(diǎn)總結(jié)

從東二環(huán)外圍部分項(xiàng)目的表現(xiàn)可以發(fā)現(xiàn)，即便沒(méi)有配套加持，發(fā)展空間也很有限，但是在樓市火熱期，依然被炒到安商房2.6W，土拍樓面價(jià)2.1W，改善盤(pán)賣(mài)到3.5W的表現(xiàn)。

一旦熱度過(guò)去，這些炒作的外圍，跌起來(lái)的力度并不比郊區(qū)小多少。

龍湖觀宸，一年時(shí)間就跌了80W，跌幅20%，中聯(lián)東郡，兩年時(shí)間跌了7K/平，跌幅25%。

當(dāng)聊起房企被割韭菜，很容易聯(lián)想泉頭、三江口等外圍，實(shí)際上東二環(huán)外圍前2年拿地的房企。

基本都被收割了一波，簡(jiǎn)單羅列：龍湖觀宸、君蘭和鳴、保利云上、君樾府、首開(kāi)香悅。

這些項(xiàng)目，扣除配建后，實(shí)際樓面價(jià)都在2.1W以上，部分高達(dá)2.7W。

目前售價(jià)基本都在3W以下，很明顯前兩年拿地的都被收割，無(wú)非看誰(shuí)止損快。

綜上，研究板塊一定要看清楚配套分布，發(fā)展預(yù)期等，非板塊核心，只會(huì)空有其名而已，如果過(guò)高進(jìn)場(chǎng)，及易虧損。