郭臺銘在一次采訪中，曾說：“房地產(chǎn)，只是賺一次的錢；可是核心技術(shù)，卻可以賺無數(shù)次的錢?！?/p>

但這并不代表，他并不賺房地產(chǎn)錢。

全球最大的代工廠“富士康”，近期就被揭開了“隱形地產(chǎn)商”的身份。

據(jù)《環(huán)球時報》報道，稅務(wù)部門近期在依法對富士康集團在廣東、江蘇等地的重點企業(yè)進行稅務(wù)稽查，而自然資源部門對富士康在河南、湖北等地的重點企業(yè)用地情況進行現(xiàn)場調(diào)查。

消息一出，大家才發(fā)現(xiàn)，富士康在大陸擁有著近萬平米的工業(yè)園區(qū)。此外，還有不少未公開披露的住宅、寫字樓、商業(yè)。

而這里面，很多都是通過地方政府招商引資“優(yōu)惠政策”取得的，存在可能的政策與法律“灰色區(qū)”。

地方為招商引資“投資換土地”

富士康于1988年投資中國大陸，據(jù)《中房報》的統(tǒng)計——目前，富士康在大陸28個城市共擁有47個工業(yè)園區(qū)，已知總占地面積超過9200萬平方米。

其中深圳龍華園區(qū)為富士康的大陸總部。但規(guī)模最大的，卻是位于郭臺銘老家山西晉城的工業(yè)園區(qū)，面積達到了20平方公里。

而在這次調(diào)查的重點區(qū)域——河南和湖北，富士康擁有鄭州科技園、鶴壁科技園、濟源虎嶺工業(yè)園、福士瑞精密工業(yè)（濟源）有限公司科技園、龍升工業(yè)園；以及武漢科技園。

在所有富士康已入駐的城市里，鄭州對富士康的依賴，是最重的。

數(shù)據(jù)顯示，自2010年富士康在鄭州建廠以來，企業(yè)累計進出口額約占河南省進出口總額的60%、鄭州市的80%。

此外，鄭州富士康的員工高峰期接近30萬人，截至2022年底也仍穩(wěn)定在20萬人左右。被稱為當(dāng)?shù)亍白畲蟮膭趧恿κ袌龉尽薄?/p>

對這樣一個能實現(xiàn)GDP、財政、稅收、就業(yè)全面增加的企業(yè)，鄭州給足了誠意——不僅給了占地面積10平方公里的工業(yè)園區(qū)，還提供15億美元建廠補貼、“免五減五”的稅收政策優(yōu)惠、幫忙招工，甚至還向海關(guān)總署請求保稅區(qū)政策。

武漢也一樣“推誠置腹”——市里投資20多億為富士康制定了17個重點配套項目，東湖開發(fā)區(qū)還專門與武漢鐵路局簽訂了富士康武漢科技工業(yè)園鐵路專用線的代建協(xié)議。

且在2007年6月，富士康與武漢高新區(qū)管委會簽訂投資協(xié)議7個月后，富士康旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺——香港軒盛投資有限公司，就以接近底價拿下了距工業(yè)園5公里的兩幅住宅土地，樓面地價分別為790元/㎡和560元/㎡。

這兩幅地塊，分別在2010年8月和2011年1月開盤。其中，軒盛·灣郡別墅項目的開盤價，每平方米售價在1萬元左右。

當(dāng)時有武漢當(dāng)?shù)孛襟w測算，這兩個住宅項目的毛利率將達到8億-9億元。

顯然，這種“投資換土地”，成為富士康的一筆額外收益，也是地方政府最豐厚的一筆“陪嫁”。

轉(zhuǎn)手賺一倍的“土地紅利”

依靠地方青睞擁有大量低價地，甚至免費地的富士康，對“囤地”賺取土地紅利，也很擅長，且是租售兩賺。

2006年9月，富士康斥資約4.32億元，拿下深圳寶安區(qū)一幅占地面積6.7萬㎡的土地。

按富士康當(dāng)時的規(guī)劃，該地塊是用來給高層管理人員提供配套住房。且因為這是商品住宅，項目建成后，并不排除會有部分住宅進入市場銷售。

但拿地5年，也不見富士康開發(fā)。反而是以8.79億元將這塊土地賣給了深圳城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司，凈收益1.5億元。

在上海，有網(wǎng)友透露，Costco在上海閔行華漕鎮(zhèn)的用地，原先是富士康“漢陽光電”的工廠。

2016年，為配合上海的土地轉(zhuǎn)型工作，富士康收購了富昱置業(yè)（上海）79.77%的股權(quán)，擁有上述用地所在的華漕鎮(zhèn)293街坊地塊，土地用途變?yōu)樯剔k。

但到了2021年時，富士康才與印力簽署合作協(xié)議，共同合作開發(fā)2/3丘地塊，將其打造為一座大型高品質(zhì)購物中心。同時，印力將為富士康科技持有的2/2丘地塊（不含Costco）提供開發(fā)管理和資產(chǎn)運營管理服務(wù)，計劃打造優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)。

這兩塊地在2022年時，因調(diào)整土地出讓使用條件，包括擬調(diào)整商辦比例、自持比例和產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，曾補繳過存量地價。也就是說，這塊地在富士康手中，至少空閑了6年。

在鄭州，有媒體在調(diào)查時還發(fā)現(xiàn)，富士康在其產(chǎn)業(yè)園區(qū)附近，以招標形式低價獲得公租房用地，并被允許拿出部分做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。

或涉“未經(jīng)批準改變土地用途”

在軒盛投資公司介紹中，就公開寫到：目前已取得位于深圳、上海、武漢、成都、廊坊等重點城市的土地擬開發(fā)項目，并以“數(shù)碼、環(huán)保、科技”為地產(chǎn)品牌經(jīng)營理念，將整合前期取得的土地資源進行綜合成片開發(fā)。

這幾個城市，正是富士康目前幾個重要科技工業(yè)園區(qū)所在地。

自2005年起，軒盛投資還在上海、長春、貴州、太原、深圳、武漢、重慶等地陸續(xù)獲取商住地塊。

其中位于上海陸家嘴的“富士康大廈”項目最受人關(guān)注。但前期簽約鬧得轟轟烈烈的重慶商業(yè)地產(chǎn)、長春“玉蘭新天地”、貴州“富士康商貿(mào)城”以及樂山商貿(mào)綜合體，后期卻鮮有消息傳出。

地產(chǎn)壹線對此詢問了IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜，對方表示，一般來說，工業(yè)用地和住宅用地的使用和管理是有嚴格規(guī)定的，包括土地用途、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、環(huán)保要求等方面。

他分析，富士康在中國的土地使用可能涉及到以下違規(guī)情況：

未經(jīng)批準改變土地用途：富士康在獲取工業(yè)用地后，未經(jīng)政府批準擅自改變土地用途，比如將工業(yè)用地用于商業(yè)、住宅等非工業(yè)用途。

違規(guī)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：富士康可能存在未經(jīng)政府批準擅自將工業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓給其他企業(yè)或個人的行為，這種行為是違反土地管理規(guī)定的。

非法占用土地：富士康還可能存在非法占用土地的行為，比如在未經(jīng)批準的情況下占用耕地、林地等農(nóng)用地，或者在已取得土地使用權(quán)的情況下超范圍占用土地。

環(huán)保違規(guī)：富士康在生產(chǎn)過程中可能存在環(huán)保違規(guī)行為，比如排放污染物超標、未按照規(guī)定建設(shè)環(huán)保設(shè)施等，這些行為也是違反相關(guān)法規(guī)的。

“富士康在中國的土地使用問題，確實是一個復(fù)雜的問題。因為除了富士康本身之外，還有富士康關(guān)聯(lián)企業(yè)借用富士康的產(chǎn)業(yè)‘勢能’，進行配套地產(chǎn)業(yè)務(wù)建設(shè)以及市場化地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)，因此有可能享受了大量的地方政府招商引資‘優(yōu)惠政策’，并存在可能的政策與法律‘灰色區(qū)’”，柏文喜總結(jié)道。