最近樓市表現(xiàn)不太理想，新盤去化低迷，二手特價不少，外圍板塊大有崩盤的趨勢，加上部分安商二手面市，整個樓市信心太差。

今天就來舉幾個利好的例子，恢復(fù)一下信心。

融僑外灘壹號

項目二手平臺公示成交三套：

其中最典型的一套來自，369平的中層，單價11萬/平，總價4068萬。

成交周期僅9天，對比掛牌價下調(diào)32萬。

另外兩套成交房源，單價也達(dá)到8.6W-9.6W，總價2500W左右。

成交周期以及掛牌價下調(diào)幅度，都比上面那套來的差一些。

對于這個福州近年供應(yīng)最典型的江景豪宅，從開盤至今，沒有過多對外，保持一定神秘的色彩。

伴隨兩江四岸，沿江地塊原則上不新建住宅，這個條約出臺后，項目的稀缺性更上了一層，加上融僑暴雷，更是稱得上房企遺作。

回到項目本身，三棟超高層住宅，其中2號樓是樓王。

豪宅產(chǎn)品在價格上一直都有比較明顯的差異，比如江景資源等。

對于上面那套11萬的房源，在不考慮因為其他債務(wù)問題和數(shù)據(jù)出錯的情況下，簡單分析一下溢價原因。

從房源面積369平，可以直接定位樓棟，位于2號樓的樓王西端。

另外2套位于旁邊兩棟，目前二手掛牌的房源，也都是旁邊兩棟。

樓王僅有的一套331平高層，掛牌單價也達(dá)到12.8萬/平。

從項目掛牌，就可以發(fā)現(xiàn)這個豪宅樓王在二手也是斷供，所以稀缺屬性不低。

除了外灘壹號外，從融僑外灘ABCD區(qū)，近幾年的成交走勢來看，雖然目前樓市低迷，不過二手成交的表現(xiàn)來看，并沒有出現(xiàn)太明顯的波動。

近期成交的房源，單價對比歷史也沒有明顯降低，部分甚至還有所上漲。

除此之外，項目隔壁的水鄉(xiāng)溫泉別墅，近期成交一套，單價高達(dá)14萬/平。

如果僅從數(shù)據(jù)對比來看，這套案例，對比之前成交，上漲5-9萬。

當(dāng)然對于豪宅別墅，這里面牽涉的溢價因素過多，就不做實際參考了。

土拍預(yù)期

聊完外灘等二手表現(xiàn)后，順便聊聊土拍情況，福州近期發(fā)布第四次土拍公告。

與上一場土拍情況差不多，住宅用地較少，也不亮眼。

一幅位于三遠(yuǎn)純商，一幅是東大100%安商房。

分析：從土拍公告來看，集中供地消失，近期土拍每個月一次，預(yù)計剩余2個月，還有2次土拍。

后續(xù)的供應(yīng)基本是采取頻率高，單場供應(yīng)少的模式。

三遠(yuǎn)在短時間內(nèi)全部供應(yīng)，從這次土拍來看，商住用地面積109.32畝，容積率2.8，起拍樓面價約11486元/㎡。

對比上一場榕發(fā)底價拿下的兩幅，容積率3.1，樓面價1.3W左右。

可以說最后這幅，價格最低。

這樣的節(jié)奏與當(dāng)初南二環(huán)四大金剛非常類似，最早土拍1.7W，隨后1.5W，1.3W。

至于這樣一幅百畝純商，最終是否由國企繼續(xù)拿下，也算是一個關(guān)注點。

對于這幅地塊，特別說明：規(guī)劃地鐵8號線下穿該地塊，競得人施工前按規(guī)定辦理地鐵保護(hù)審查意見。

目前福州地鐵第三輪，傳言四起，大概率的線路：3號線、8號線、4號線2期，6號線西延、S1線。

至于最終如何，可以等定案了再說。

除了三遠(yuǎn)外，本次鼓樓舊改的東大新村，也正式上架，面積46畝，容積率3.97。

地塊全部配建安商房，從近期舊改來看，除了安置東大舊改外，高工舊改也安置這里。

伴隨著官方對拆遷安置的切割，東大的100%安商房，容積率高達(dá)3.97，高工成為最受關(guān)注的純商地塊。

對于高工在舊改后，又多了擴(kuò)征地塊，最終地塊面積合計達(dá)到37畝，容積率也給出相對優(yōu)質(zhì)的2.5。

按群友分享的截圖，高工預(yù)計土拍起始樓面價3.5W。

對于這幅鼓樓的純商地塊，預(yù)計后續(xù)2場土拍就會上架。

此前天琴灣樓面價3W，上海西樓面價2.68W，屆時成交樓面價會達(dá)到多少？

土拍近年都存在地塊限價，近期關(guān)于限價解除的傳言很多，從這次土拍也可以看到影子。

對于這次的兩幅住宅用地，都給出特別說明，若報名超過3家，按價高者得。

對比以前限價+競配建，到限價+競首付比例，再到目前超過3家直接價高者得。

換言之，熱門地塊已經(jīng)全面解除限價。

對于目前土拍市場，雖然解除，不過大部分地塊都是低價成交，限價意義也不大。

目前真正的效果，可能會在高工地塊體現(xiàn)。

屆時會拍出多高的樓面價，是否會提振信心，值得期待。

對于這幅地塊，最容易的聯(lián)想，就是周邊同樣定位大平層，價格堅挺的陽光白金瀚宮。

依靠一附小+大平層的混合搭配，這個豪宅盤成交單價在7-8W。

至于高工地塊，按目前看大概率劃片華僑小，學(xué)區(qū)溢價低不少，唯一優(yōu)勢就是新盤，房企可以打造更優(yōu)的產(chǎn)品。

除此之外，近期市中心其他舊改里面，還有一幅關(guān)注度較高，即臺江的汽車南站地塊。

地塊規(guī)劃：面積36畝，容積率2.5。

從舊改安置方案來看，給出的就地期房選項是狀元小區(qū)地塊。

很明顯這幅地塊，跟高工地塊一樣，容積率不錯，純商定位。

綜上，高工+汽車南站，這兩幅市中心的優(yōu)質(zhì)純商地塊，按照目前市場，豪宅盤依然堅挺，部分溢價也極高，也給優(yōu)質(zhì)供地帶來一定的信心。

此時配合目前土拍限價解除，屆時會拍出多少樓面價，以及拿地房企，會給出什么樣的產(chǎn)品定位，會是一大關(guān)注。

按目前預(yù)期來看，近期的上海西改善盤，門檻預(yù)計跟這兩幅還是有差異。

對于目前在售的國貿(mào)天琴樾，相對來說也算短期壓力有所緩解。

至于后續(xù)舊改是否持續(xù)推進(jìn)，比如鳳凰新村、河南新村等，是否會給出同質(zhì)化的改善項目，也依舊難說。

盤點總結(jié)

從近期樓市發(fā)展來看，在交易市場上，已經(jīng)對限購、首付比例、房貸利率等，都做出了放松。

目前開始對供應(yīng)端，取消商品房指導(dǎo)價，解除土拍限價等。

可以說政策已經(jīng)在全面解綁。

后續(xù)能否通過個別地塊，或者個別城市，“帶出”樓市信心，值得關(guān)注。

福州在持續(xù)低迷的新盤去化，以及外圍特價不斷的氛圍下，也急需一場土拍盛宴來恢復(fù)信心。

屆時能否如愿，一起拭目以待。