今天繼續(xù)閩侯樓市的話題，周末刷網(wǎng)絡(luò)咨詢看到售樓部降價維權(quán)，就發(fā)生在這里，加上近期板塊的成交案例，房價進一步下跌，下面聊聊。

降價維權(quán)

近期閩侯幾個外圍盤，出現(xiàn)特價刷屏的案例，代表就是：

竹岐金地自在城8888元/㎡，送裝修送車位
南通中鐵江灣悅城7777元/㎡，1-10樓樓層任選
竹岐國貿(mào)上江原，6500元/㎡起，特價房

這幾個案例里面，竹岐兩盤依靠地鐵2號線，吸引力更高一點，不過在特價上存在一定套路，比如上江原所謂的6500，僅僅是洋房1樓。

對于南通的中鐵江督府二期，推出7777中低樓任選，看上去價格很醒目，不過從這個樓盤的走勢來看，這次力度也不算太大。

項目在年初已經(jīng)推出過8888特價的優(yōu)惠，相比于上一次下降1K左右。

如果以這個降幅對比閩侯，以及高新區(qū)的二手走勢來看，只能說也算合理區(qū)間以內(nèi)。

只不過房企放出特價后，給出分銷，被中介刷屏，帶來一定關(guān)注度。

以這個南通周邊的二手房價為例：

世茂璀璨濱江：88平中層，掛牌單價9903元/平，總價88萬
福晟錢隆樽品：77平中層，掛牌單價8442元/平，總價65萬

從案例來說，目前南通邊角地帶的次新二手，已經(jīng)跌破1萬，而且還僅僅是掛牌，實際成交還要下跌。

所以如果以周邊次新對比，實際的特價其實力度并沒有想象的夸張。

只不過都喜歡帶入當(dāng)初所謂高位1.5W的價格去做對比，放大效果而已。

雖然降價力度沒有想象中的夸張，不過對比當(dāng)初高位，這些外圍盤最少都跌光了首付。

近期廈門同安保利天匯，從2.7W跌倒1.7W，被業(yè)主維權(quán)的案例刷屏樓市，最終網(wǎng)絡(luò)信息反饋：賣的30套全部退單，每單賠償5W。

這也是樓市下跌過程中，一個比較容易出現(xiàn)的情況，即早期高價業(yè)主砸盤。

對于福州也發(fā)生了相關(guān)維權(quán)，從網(wǎng)絡(luò)信息來看，來自竹岐的國貿(mào)上江原。

除了降價維權(quán)視頻外，還有一個購房者對定金問題，持續(xù)發(fā)布視頻的案例。

對于這個閩侯竹岐的洋房TOD，雖然這次6500是一樓，不過對比去年，同樣的低樓層特價也要1W左右。

一年時間，也跌了40%左右。

很明顯此前進場的業(yè)主，短短1年時間，不止是首付跌沒。

對于這種降價維權(quán)的事件，個人感受：情理上理解，畢竟一套房子，特別這種剛需房，對于很多家庭而言，付出的太多，短時間的房價崩塌，心理承受考驗太大，不過在市場交易來說，一切行為都是市場說了算。

即便這次維權(quán)，所謂的國企要守住價格底線，但是賣不動的房子，不降價實際意義并不大，熬的過今天不降價，也熬不過明天。

至于那位退定金失敗的購房者，這種案例其實也不少，特別目前市場難賣，退定金更是難上加難。

國貿(mào)學(xué)原

對于閩侯，最典型的就是高新區(qū)，這幾年走勢很搶眼，在售新盤也不算多，當(dāng)初國貿(mào)學(xué)原首開去化破千套的數(shù)據(jù)，也是福州樓市一絕。

近期項目三期發(fā)出特價海報：1-5F以下，13999元/平，5樓以上15999元/平。

分析：對比之前的特價海報來看，優(yōu)惠價1.8-1.9W左右。

對于這次特價，實際優(yōu)惠力度，大概下降2K左右。

所謂的13999，實際也是1.4W低樓層，效果并沒有想象的大。

特別在整個高新區(qū)樓市持續(xù)下跌的背景下，這樣的跌幅也僅僅是順應(yīng)市場而已。

下面順便看看高新區(qū)的二手情況。

近期也寫過幾次，代表就是高新區(qū)的天花板，中海寰宇天下，從2.4-2.6W，到目前跌破2W的個別成交。

除此之外，再看看近期高新區(qū)的其他成交案例。

二手案例

萬科又一城：9月成交一套，76平精裝，中層，單價1.8W，總價137萬。

對比上半年同樣的樓層戶型，單價2.17W，對比2年前，單價2.33W。

相當(dāng)于半年下跌3.7K，兩年下跌5.3K。

對于這個依靠旗山湖的項目，一直以來小戶型的房價都比較堅挺。

當(dāng)初三期被限價上市，采用捆綁車位+全款優(yōu)先的選房，做到開盤日光，成為了典型的倒掛盤。

從最終二手表現(xiàn)來看，所謂的倒掛，也在樓市下跌后，蕩然無存。

中海觀瀾府：9月成交一套，124平毛坯，中層，單價1.48W，總價185萬。

2018年，中海以可售樓面價1.16W拿下高新區(qū)這個配建安置房的地塊。

2019年，項目1.82W上市，做到高去化，最后兩棟住宅甚至采取捆綁精裝被投訴。

雖然交房后，掛牌也在2W左右，不過隨著樓市下跌，最終這個存在安置房的次新，成交跌到1.48W。

從價格走勢來看，對比4年前的開盤均價，下跌近4K。

如果把辦證，房貸利率等加入，跌幅最少35%以上。

融僑觀湖：9月成交一套，80平毛坯，高層，單價1.58W，總價127萬。

對比上半年的成交案例，中層毛坯，單價1.82W，下跌2.4K。

2016年底，融僑以實際樓面價1.4W拿下這幅高新區(qū)地塊，其中觸發(fā)限價后，競配1.98萬方配建房。

2019年，平層樓棟1.9W備案上市，后來采取捆綁精裝4K，項目2021年還把獨棟保障房變成商品房對外銷售。

從這樣的成交表現(xiàn)來看，對比當(dāng)初售價同樣下跌不少，套上辦證+利率等，跌幅最少30%左右。

陽光城翡麗灣：9月成交一套，95平毛坯，中層，單價1.34W，總價129萬。

對比上半年，毛坯低層，成交1.59W，半年時間下跌2.5K。

對比2年前，毛坯高層，成交1.8W，2年時間下跌4.6K。

這個位于南嶼的大盤，依靠高新區(qū)萬達，以及規(guī)劃的地鐵三號線，單價也相對堅挺。

不過在這輪高新區(qū)下跌潮里面，一樣不能獨善其身。

從下跌的幅度來看，2年下跌25%，幅度也不低，對比上半年，短時間內(nèi)也下跌15%左右。

盤點總結(jié)

通過上面的二手案例，可以發(fā)現(xiàn)高新區(qū)的樓市巔峰在2021-2022年，真正樓市大跌也就在這幾個月時間。

不管是當(dāng)初的天花板中海寰宇天下，還是坐擁旗山湖的倒掛盤萬科又一城，還是前幾年熱銷的中海觀瀾府、融僑觀湖，以及坐擁預(yù)期不錯的翡麗灣等。

無一例外，都在下跌，幅度最少都有15%左右，部分幅度20%以上。

此時結(jié)合二手的全面下跌，再去對比上面那些所謂的特價新盤。

比如刷屏中鐵江督府二期，7777任選中低樓層，對比此前的8888特價，下跌幅度也就12%。

國貿(mào)學(xué)原三期的1.6W中，對比此前1.8W優(yōu)惠價，下跌幅度也就11%。

此時可以發(fā)現(xiàn)，這些所謂的特價盤，如果僅僅對比短時間內(nèi)的特價優(yōu)惠，甚至不如部分二手下跌的幅度。

只不過新盤在中介和房企的渲染下，給整個樓市的感受是下跌很厲害。

這樣的厲害程度，也僅僅對比前2年高峰期進場的價格。

所以此時的購房者，可能會發(fā)現(xiàn)一個問題，這些看上去下跌的新盤，真正的價格可能還沒到底。

那些在售樓部維權(quán)的業(yè)主，可能還要面對一個更殘酷的現(xiàn)實：即便不砸盤，目前特價也不一定有多好賣，這些特價盤，可能還要跌。

綜上，閩侯以及高新區(qū)的樓市，在這一年的下跌相對來說比較突出，目前來看外圍新盤放出特價，部分高位業(yè)主維權(quán)，但是從二手特價成交表現(xiàn)來看，可能目前的特價，還沒到底。