筆者在《為什么房?jī)r(jià)不能下降，也許這就是比較合理的答案》長(zhǎng)文，以及它的續(xù)篇中，討論了房?jī)r(jià)不能下降的三個(gè)原因：

第一個(gè)原因是降房?jī)r(jià)不利于“保交樓”；

第二個(gè)原因是降房?jī)r(jià)有可能會(huì)導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)；

第三個(gè)原因是降房?jī)r(jià)不利于穩(wěn)預(yù)期。

我們希望房?jī)r(jià)不要下降。因?yàn)橄陆祹?lái)的問(wèn)題，除了上面三個(gè)外，還會(huì)帶來(lái)其他一系列的問(wèn)題，比如居民的資產(chǎn)可能大幅貶值等等。

但是客觀規(guī)律不是以人的意志為轉(zhuǎn)移的。一個(gè)商品的價(jià)格，永遠(yuǎn)只會(huì)圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。當(dāng)供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格就會(huì)上漲，而當(dāng)供大于求時(shí)，價(jià)格就會(huì)下跌。

昨天晚上，前東家同事群里，一個(gè)同事在群里說(shuō)，2008年他在廣州增城鳳凰城，花了29萬(wàn)買了一個(gè)98平方米的房子。房?jī)r(jià)最高時(shí)，有人出價(jià)200萬(wàn)他沒(méi)有賣。等他好不容易下定決心130萬(wàn)出手時(shí)，中介告訴他行情是110萬(wàn)！

也就是說(shuō)，在廣州增城區(qū)的房子，目前價(jià)格離最高價(jià)已接近腰斬！

可以說(shuō)，房?jī)r(jià)下跌或不可避免。

為什么說(shuō)房?jī)r(jià)下跌或不可避免呢？

為了回答這個(gè)問(wèn)題，我們先來(lái)看一下房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀。

首先我們來(lái)看一下人口的現(xiàn)狀。大家知道，2022年是我國(guó)人口增長(zhǎng)的拐點(diǎn)，我們?nèi)丝诘谝淮芜M(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)時(shí)代。

我們不要少看這個(gè)人口負(fù)增長(zhǎng)，不要說(shuō)其它的，我們從常識(shí)就可以判斷出，如果人口負(fù)增長(zhǎng)沒(méi)有得到扭轉(zhuǎn)，未來(lái)人口負(fù)增長(zhǎng)所騰出來(lái)的居住空間，只會(huì)越來(lái)越大。

因此，人口負(fù)增長(zhǎng)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期影響是非常大的。

其次我們來(lái)看一下居住現(xiàn)狀。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《中國(guó)人口普查年鑒2020》顯示，我國(guó)家庭戶人均住房建筑面積達(dá)41.76平方米。其中，城市家庭戶人均住房建筑面積為36.52平方米。

而我國(guó)的城鎮(zhèn)化率，2022年已經(jīng)達(dá)到65.2%。

從上述數(shù)據(jù)我們不難得出，我國(guó)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近尾聲，而人均居住面積也接近飽和。

一邊是人口負(fù)增長(zhǎng)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)弱，另外一邊是人均居住面積接近飽和，對(duì)住房的有效需求減少。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售萎縮是難以避免的。

而房地產(chǎn)供給端又是一個(gè)什么情況呢？

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：2023年1—8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資76900億元，其中，其中，住宅投資58425億元。

1—8月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積806415萬(wàn)平方米，同比下降7.1%。其中，住宅施工面積567792萬(wàn)平方米，下降7.3%。房屋新開(kāi)工面積63891萬(wàn)平方米，下降24.4%。其中，住宅新開(kāi)工面積46636萬(wàn)平方米，下降24.7%。房屋竣工面積43726萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)19.2%。其中，住宅竣工面積31775萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)19.5%。

看了上面數(shù)據(jù)，你會(huì)有一個(gè)什么想法呢？你關(guān)注的是開(kāi)發(fā)的數(shù)據(jù)？還是下降的數(shù)據(jù)？

不難看出，在房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)弱、住房有效需求減少的情況下，仍有大量住房源源不斷入市！

那結(jié)果會(huì)如何？

因此，筆者認(rèn)為，房?jī)r(jià)下跌或不可避免！

某位經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)過(guò)，“十次危機(jī)九次房地產(chǎn)”，它的意思就是十次金融危機(jī)，有九次是房地產(chǎn)引起的。因此，我們須警惕房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)向金融風(fēng)險(xiǎn)演變！

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