上半年，央國(guó)企地產(chǎn)在銷售上展現(xiàn)出了絕對(duì)的血脈壓制。

前十名中，國(guó)央企占了7個(gè)席位，銷售額占到10強(qiáng)房企整體銷售額的77%。

還有一些非典型央企，以前呆在角落不起眼，現(xiàn)在卻成了“最靚的仔”。

比如和保利發(fā)展同屬一個(gè)集團(tuán)的保利置業(yè)，今年月度銷售額的同比增長(zhǎng)就沒有下過三位數(shù)。

官方公告顯示，上半年，保利置業(yè)銷售業(yè)績(jī)共374億元，同比增長(zhǎng)127%，權(quán)益銷售越過了20多家房企，沖進(jìn)了前二十。

從市場(chǎng)動(dòng)作上看，荷包鼓鼓的保利置業(yè)大手一揮，今年至今，超百億土地款已經(jīng)飛向了上海、廣州等核心城市。

保利置業(yè)謙虛一笑，不是我太強(qiáng)，而是你們跑不動(dòng)了。

狂奔同時(shí)，大小保之間【同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)】的問題再次被拎到臺(tái)面上。

銷售業(yè)績(jī)殺瘋了

拉長(zhǎng)到這幾年來看，保利置業(yè)對(duì)賣房子這件事一直挺隨緣。

2021年公司定的銷售目標(biāo)是620億元，最后只賣了566億元，完成率90%。

2022年公司定的年度銷售目標(biāo)是650億元，最后只賣了約503億元，完成率77%。

想當(dāng)年，管理層曾表示要在“十四五期間”（2020年-2025年）再造一個(gè)保利置業(yè)，將銷售額目標(biāo)定為1300億元，后來又調(diào)低為1000億元。

不過隨著1000億小目標(biāo)DDL靠近，加上民企“躺倒”后出現(xiàn)的超車機(jī)會(huì)，今年以來，保利置業(yè)似乎不想那么佛系了。

今年剛開始，保利置業(yè)就展現(xiàn)出了狂飆態(tài)勢(shì)，2023年1-2月，保利置業(yè)全口徑銷售額達(dá)127億元，同比增長(zhǎng)225.6%；權(quán)益銷售額88億元，同比增長(zhǎng)率200.1%。

上半年業(yè)績(jī)顯示，保利置業(yè)全口徑銷售額沖入24名，權(quán)益銷售額也進(jìn)入了20強(qiáng)。一年之前，這兩個(gè)指標(biāo)基本上在50名上下徘徊。

截至今年8月底，保利置業(yè)全口徑銷售金額427億元，權(quán)益銷售金額322.7億元。

地產(chǎn)壹線注意到，高能級(jí)區(qū)域銷售同步提升，是銷售業(yè)績(jī)的重要支撐。

分區(qū)域來看，長(zhǎng)三角銷售業(yè)績(jī)同比提升129.3%達(dá)到166.61億元，珠三角地區(qū)同比升103%至60.54億元。

增幅最高的是中國(guó)香港地區(qū)，銷售額同比大增382%至40.02億元，占總銷售規(guī)模10.7%，以往該區(qū)域占比只有3%左右。

值得一提的是，2023上半年保利置業(yè)的合約銷售均價(jià)達(dá)到了25231元/平米，相比于2022年全年提升了20.6%，刷新了近年來的新高，有機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，這是香港地區(qū)銷售份額提升的主要功勞。

銷售額的提升立竿見影，但保利置業(yè)經(jīng)營(yíng)效益卻相對(duì)黯淡。

今年上半年，保利置業(yè)營(yíng)收為156.39億元，較去年減少16.4%，期內(nèi)歸母凈利潤(rùn)為人民幣6.39億元，較去年同期減少49.6%。

營(yíng)收利潤(rùn)雙跌主要原因之一，可能是結(jié)轉(zhuǎn)效益不高。

2023年上半年結(jié)轉(zhuǎn)金額約145.89億元人民幣，而2022年上半年結(jié)轉(zhuǎn)金額則為177.82億元人民幣，同比減少了17.96%。

財(cái)報(bào)顯示，結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目中西南及其他地區(qū)占比超過一半，在市場(chǎng)下行的去化壓力下，或許會(huì)階段性進(jìn)行降價(jià)銷售，帶來部分價(jià)值折損。

舍棄西南，偏愛長(zhǎng)三角大本營(yíng)

加速處理原有滯重庫存時(shí)，保利置業(yè)還在做的一件事情是：轉(zhuǎn)舵。

這尤其體現(xiàn)在土儲(chǔ)布局方面。

近年，保利置業(yè)土地投資逐漸從西南向長(zhǎng)三角地區(qū)和粵港澳大灣區(qū)傾斜，并且集中于一二線城市，2022年底，保利置業(yè)的土地儲(chǔ)備中一二線城市的權(quán)益建面占比達(dá)到80%。

從數(shù)據(jù)上看，保利置業(yè)更鐘愛長(zhǎng)三角地區(qū)。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，從2019年到2022年，珠三角新增土儲(chǔ)建面占比從55%降至8%，而長(zhǎng)三角從14%增至57%。

今年上半年，保利捕獲的新增五個(gè)項(xiàng)目中，長(zhǎng)三角就占了三個(gè)，分別位于上海、昆山、蘇州。

在其大本營(yíng)上海，今年4月，保利置業(yè)建發(fā)組成聯(lián)合體，斥資70.26億元摘得青浦一商住地塊；7月，保利置業(yè)又與招蛇、越秀、中海等一眾國(guó)央企進(jìn)行“廝殺”，以22.73億元封頂價(jià)獨(dú)立拿下楊浦平?jīng)龅貕K。

但需要指出的是，在這些高能級(jí)城市的出拳也使得上半年公司平均土地成本相較于期初又繼續(xù)提高了7.1%，為10500元/平方米。

機(jī)構(gòu)認(rèn)為，目前由于這些高能級(jí)城市的限價(jià)政策尚未有放松的預(yù)期，未來高昂的土儲(chǔ)成本或?qū)⑦M(jìn)一步拉低公司的盈利率水平。

另外，逆勢(shì)中擴(kuò)張也考驗(yàn)著保利置業(yè)的流動(dòng)性水平。

以“三道紅線”指標(biāo)觀察，保利置業(yè)此前一直腳踏兩條線，為【橙檔房企】。

在2023年H1，企業(yè)凈負(fù)債率這一指標(biāo)已經(jīng)降至97.3%，由此升入黃檔；剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率降也低至73.5%，雖仍未達(dá)標(biāo)，但已有所改善。

截至上半年，保利置業(yè)流動(dòng)性現(xiàn)金339.7億元，短期借款有173.8億元，現(xiàn)金短債比1.95。

若是加上一年到期的貿(mào)易應(yīng)付款項(xiàng)等短期債務(wù)科目，比如90天內(nèi)到期的應(yīng)付貿(mào)易及其他賬款，以及90天以上的175.9億元，償債能力可能沒有賬面上那么輕松。

同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)難題未解

今年，當(dāng)保利置業(yè)瞄準(zhǔn)廣州、上海市場(chǎng)進(jìn)擊時(shí)，有人注意到，保利發(fā)展也在同一競(jìng)技場(chǎng)上收割。

早在2012年，保利集團(tuán)就對(duì)地產(chǎn)平臺(tái)作出了規(guī)定：同一個(gè)城市，保利發(fā)展進(jìn)了，保利置業(yè)就不能進(jìn)，反之也一樣。

比如在深圳、蘇州、海南等市場(chǎng)，就只有保利置業(yè)，北京等地就只有保利發(fā)展。

上海、廣州(佛山)、重慶和武漢這4個(gè)城市，兩兄弟則要協(xié)商發(fā)展。

2017年底，保利發(fā)展通過間接收購(gòu)保利置業(yè)約20%的股份完成了二者的重組，兩家公司又在發(fā)展區(qū)域上進(jìn)行了區(qū)分，內(nèi)地新增的項(xiàng)目由保利發(fā)展開發(fā)，港澳地區(qū)則以保利置業(yè)為主導(dǎo)的。

但這些準(zhǔn)則，沒有框住大小保的步伐，尤其這兩年。

比如，保利置業(yè)換倉(cāng)后，與保利發(fā)展核心區(qū)域布局趨于重疊。

去年年底時(shí)，保利置業(yè)長(zhǎng)三角和大灣區(qū)的合約銷售占比，已經(jīng)達(dá)到70%。

而長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)早就是保利發(fā)展的核心腹地。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月保利發(fā)展投資最高的區(qū)域是長(zhǎng)三角：拿地金額191億元，位列行業(yè)第三；大灣區(qū)拿地金額89億元，位列行業(yè)第四。

再如，今年6月，大保闖入了之前小保獨(dú)享的深圳市場(chǎng)參加土地競(jìng)拍。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，兩者重合的城市有廣州、深圳、佛山、上海、北京、常州、濟(jì)南、杭州、武漢、蘇州、寧波等城市。

這也引來了上交所的注意。

保利發(fā)展年初宣布定增募資125億元時(shí)，上交所就曾下發(fā)問詢函要求其說明“解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)措施的實(shí)施情況及其有效性，已做出的關(guān)于避免或解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)承諾的履行情況及是否存在違反承諾的情形。”

保利發(fā)展回應(yīng)稱，保利集團(tuán)承諾其自身及其控制的其他企業(yè)未來在境內(nèi)新增的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目均由保利發(fā)展為主進(jìn)行開發(fā)，并將進(jìn)一步推進(jìn)業(yè)務(wù)整合，有效防止保利置業(yè)與保利發(fā)展未來的潛在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

后兩句話讓一些投資者覺得，保利發(fā)展整合保利置業(yè)的想法一直是存在的。

保利發(fā)展上半年全口徑金額、權(quán)益金額、操盤金額都是冠軍。

“重回前三”后的新目標(biāo)——“進(jìn)三爭(zhēng)一”，好像快要實(shí)現(xiàn)了。

畢竟，保利發(fā)展“沖一”的目標(biāo)還在路上，之后要想坐上且穩(wěn)固龍頭寶座，通過與保利置業(yè)的持續(xù)整合不失為一個(gè)好的機(jī)會(huì)。

“如果讓保利置業(yè)私有化，早就得第一了?！庇腥诉@樣評(píng)價(jià)。

對(duì)于早年一直沒啥起色的保利置業(yè)，多數(shù)人也認(rèn)為，被重整是理所當(dāng)然的事。

但今年，這匹突圍的黑馬今年似乎有了更大的野心，或許會(huì)想用成績(jī)換取更多的自由。