8月31日上午，萬科舉行2023年中期業(yè)績會。

會上，對于外界關(guān)注的市場形勢、公司業(yè)績、現(xiàn)金流安全、終止A股定增、開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率、投資拿地等熱點問題，萬科董事會主席郁亮、總裁祝九勝等管理層一一進行了回應(yīng)。

面對投資者最關(guān)切的房地產(chǎn)市場問題，萬科董事會主席郁亮表示，筑好最牢固的底線，抱有最堅定的信心，盡到最大的努力。

對于現(xiàn)階段的市場，郁亮認為整體市場目前處于膠著狀態(tài)，顯然超跌了：由于地產(chǎn)銷售低迷已經(jīng)持續(xù)了一段時間，市場情緒受到了一定影響，因此容易做出過度反應(yīng)。

按當前下滑程度，預(yù)計今年新開工面積僅為6.6億平方米，將回到2006年的規(guī)模。

而根據(jù)國內(nèi)城鎮(zhèn)化率和城鎮(zhèn)人口，按經(jīng)驗建設(shè)水平保守估計，未來10-12億平米的新開工是有保障的。

郁亮認為，當前政策已在發(fā)力，希望已出臺的政策盡快落地實施，推動市場恢復(fù)到正常合理的水平。

同時，像盤活存量資產(chǎn)等問題對行業(yè)長期健康穩(wěn)定發(fā)展意義重大，期待具體舉措的出臺。

他相信，在各方面的共同努力下，隨著經(jīng)濟運行持續(xù)好轉(zhuǎn)，對未來的預(yù)期逐步穩(wěn)定，市場會回到健康合理水平。

從常識來看，有背陰的一面，就一定有向陽的一面。在整體低迷的時候，向陽的一面會格外明顯，比如有些市場更加有韌性，也有新的業(yè)務(wù)機會在出現(xiàn)。

就萬科自身而言，郁亮表示，房地產(chǎn)市場脫胎換骨需要比較長的時間，萬科將保持定力，不斷努力。

對于公司業(yè)績，公司總裁祝九勝坦言，面對行業(yè)調(diào)整，公司的安全完全有保障，利潤短期確實有壓力。

但他同時強調(diào)，行業(yè)形勢已經(jīng)發(fā)生深刻變化，過去那種依靠高杠桿獲得大量土地、再推動銷售規(guī)模增長的發(fā)展模式已經(jīng)難以為繼，企業(yè)在經(jīng)營模式上也需要被重構(gòu)。

祝九勝稱，萬科最近幾年一直把工作的重點放在“一個中心、兩個基本點“上，首先是以客戶為中心，兩個基本點是指強化公司的安全韌性和提升業(yè)務(wù)能力。

他相信，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟最大的產(chǎn)業(yè)之一，相信未來一定會回到穩(wěn)定發(fā)展的軌道，當行業(yè)進入新的發(fā)展階段后，萬科在安全上的韌性、在能力上的提升也將有力的推動公司高質(zhì)量發(fā)展。

針對開發(fā)業(yè)務(wù)利潤問題，萬科分管開發(fā)業(yè)務(wù)的聯(lián)席總裁張海在會上表示，毛利率水平下降是當前行業(yè)面臨的共同問題，近兩年市場超預(yù)期下行，短期內(nèi)銷售毛利率較以往確實有更大壓力，隨著這部分銷售資源逐步轉(zhuǎn)入竣工交付，這些壓力會在今明兩年體現(xiàn)在結(jié)算業(yè)績上。

但同時他也指出，從去年開始，萬科對于新項目投資把關(guān)更加嚴格，投資質(zhì)量、產(chǎn)品能力也有提升，投資盈利表現(xiàn)比較良好，如果市場信心能夠逐步恢復(fù)，相信經(jīng)過一段時間的調(diào)整，開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的毛利率整體將穩(wěn)定向好。

萬科分管經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的聯(lián)席總裁朱保全，在會上分享了對商業(yè)業(yè)務(wù)的看法以及印力接管萬科旗下商業(yè)項目的進展。

他表示，商業(yè)地產(chǎn)整體投資會比較重，回報周期比較長，但是隨著未來REITs的出臺，將為整個持有型、經(jīng)營性不動產(chǎn)帶來了春天。

萬科地產(chǎn)委托給印力的商業(yè)項目，整體進展順利，今年上半年34個項目，收入同比提升約22%，NOI增長超過31%，收入及NOI實現(xiàn)穩(wěn)步增長，符合“專業(yè)的人做專業(yè)的事”。

行業(yè)銷售持續(xù)低迷的環(huán)境下，也有投資者關(guān)心萬科現(xiàn)金流是否存在壓力，萬科首席財務(wù)官韓慧華表示，有足夠的信心，可以確保萬科的經(jīng)營安全，已經(jīng)筑好了最牢固的底線。

一是萬科高度重視經(jīng)營現(xiàn)金流的管理，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)多年保持為正；

二是萬科對高杠桿保持敬畏與克制，凈負債率一直處于在行業(yè)低位；

三是萬科始終像愛護眼睛一樣愛護自己的品牌和信用，保持行業(yè)里最領(lǐng)先的信用等級。

這些都是萬科穿越30+年發(fā)展周期堅定走到現(xiàn)在的堅實基礎(chǔ)，也是其能夠在行業(yè)面臨重大考驗的環(huán)境里活下來的根本。

至于開發(fā)業(yè)務(wù)的投資策略，萬科首席運營官劉肖表示，過去兩年對投資強度進行了主動調(diào)整，因為公司相信經(jīng)營安全比增長更重要，投資質(zhì)量也比數(shù)量更重要。

2023年1-8月，萬科一共投資32個項目，總投資額719億，股東IRR水平普遍在20%以上，投資兌現(xiàn)度提升到93%的水平，相信今年上半年的投資質(zhì)量和效益會為公司發(fā)展帶來一定助力。

此外，就投資者關(guān)心的終止A股定增一事，萬科董事會秘書朱旭也在業(yè)績會上做出了解釋。

其表示，由于當前公司股價處于較低位，投資者對于公司在較低價位進行增發(fā)表達了擔憂，出于對現(xiàn)有股東權(quán)益的保障，決定終止目前A股的增發(fā)，將會通過其他的渠道，籌集相應(yīng)的資金支持公司業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。

會上，萬科管理層還回應(yīng)了關(guān)于經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃和REITs進展、償債安排、商業(yè)地產(chǎn)前景等外界關(guān)注的熱點問題。