中國(guó)房地產(chǎn)在經(jīng)歷了2年多陣痛期，在復(fù)蘇的道路上，任重而道遠(yuǎn)。

今年第一季度，全國(guó)多城樓市在經(jīng)歷了短暫回暖后快速下滑，尤其5月份以來(lái)的萎縮程度超出業(yè)內(nèi)預(yù)期，多數(shù)企業(yè)銷售連續(xù)三個(gè)月環(huán)比下滑。7月份，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤(pán)金額3504.3億元，環(huán)比下降33.5%，同比亦大降33.1%，降幅較上月進(jìn)一步擴(kuò)大。

這樣的市場(chǎng)環(huán)境，讓本已不富裕的行業(yè)，愈發(fā)艱難——今年上半年，除了已經(jīng)進(jìn)入債務(wù)重組的企業(yè)，民企暴雷之聲依舊不斷，這些企業(yè)里有多番展期后首次違約的，也有連環(huán)違約的。

不少人把仍未出現(xiàn)公開(kāi)市場(chǎng)違約的碧桂園，視為了地產(chǎn)行業(yè)最后的希望。銷售、融資、償債、利潤(rùn)、交付…碧桂園的一舉一動(dòng)，都會(huì)被放大剖析——它已不僅是民企的指明燈，也是整個(gè)行業(yè)能不能重拾信心的關(guān)鍵參照。

近期，市場(chǎng)上出現(xiàn)了諸多碧桂園的“負(fù)面”消息，引發(fā)了所有關(guān)心中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的人們?cè)俅谓箲]。昨晚，碧桂園直面市場(chǎng)，公開(kāi)對(duì)這些風(fēng)聲做出了解釋與回應(yīng)。

市場(chǎng)銷售仍未好轉(zhuǎn)

優(yōu)質(zhì)房企風(fēng)險(xiǎn)劇增

8月10日，碧桂園發(fā)布盈警及內(nèi)幕消息。根據(jù)公告，2023上半年，碧桂園預(yù)計(jì)未經(jīng)審計(jì)的虧損額度大約介乎約450億元至550億元。

其實(shí)企業(yè)虧損，已經(jīng)不是行業(yè)的新鮮事——據(jù)wind統(tǒng)計(jì)，截至8月4日，68家披露了上半年業(yè)績(jī)預(yù)告的A股房企中，有38家房企均預(yù)計(jì)虧損。也就是說(shuō)，已披露業(yè)績(jī)預(yù)告的房企中，超過(guò)半數(shù)房企預(yù)計(jì)虧損。

甚至不少央企、國(guó)企，也出現(xiàn)了利潤(rùn)黑洞。

而導(dǎo)致這一結(jié)果的原因，也基本一致——碧桂園在公告中提及，上半年預(yù)計(jì)凈虧損主要是由于房地產(chǎn)行業(yè)銷售下行的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降，物業(yè)項(xiàng)目減值增加，以及外匯波動(dòng)造成預(yù)期凈匯兌損失所致。

數(shù)據(jù)顯示，自2021年上半年全國(guó)樓市新一輪調(diào)整以來(lái)，市場(chǎng)低迷已超過(guò)兩年，在此期間，全國(guó)多數(shù)城市一二手房成交大幅縮水、規(guī)模房企銷售普遍下滑，尤其是2022年7月停貸潮，對(duì)民營(yíng)房企的品牌和聲譽(yù)構(gòu)成前所未有的沖擊，銷售去化愈發(fā)艱難。

2022年，TOP100房企實(shí)現(xiàn)權(quán)益總銷售金額5.02萬(wàn)億元，同比減少45.1%。

而步入2023年，全國(guó)多城樓市在經(jīng)歷了第一季度短暫回暖后快速下滑，尤其5月份以來(lái)的萎縮程度超出業(yè)內(nèi)預(yù)期。整個(gè)上半年，前100房企實(shí)現(xiàn)累計(jì)權(quán)益銷售額22975億元，同比繼續(xù)下降4.8%。

具體到碧桂園上，今年上半年，碧桂園共實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額1287.6億元，同比減少約30.4%。其中，6月單月，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額約160.0億元，同比下跌約53.6%。

進(jìn)入下半年，市場(chǎng)銷售仍未見(jiàn)起色——7月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤(pán)金額3504.3億元，單月業(yè)績(jī)規(guī)模創(chuàng)近年新低。單月業(yè)績(jī)同環(huán)比雙降，環(huán)比降低33.5%、同比降低33.1%，同比降幅較上月進(jìn)一步擴(kuò)大。

其中，碧桂園7月單月實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額121億元，連續(xù)第四個(gè)月環(huán)比下降，同比下降60%，較2021年下降78%。

融資環(huán)境持續(xù)惡化

坦言遭遇流動(dòng)壓力

銷售不暢，加上再融資環(huán)境持續(xù)惡化的影響——2023年上半年，80家典型房企的融資量為2965億元，同比下降30%。

而7月，80家典型房企的融資總量為499.74億元，環(huán)比減少10.1%，同比減少至46%，且發(fā)債僅集中在國(guó)企央企或優(yōu)質(zhì)混合所有制企業(yè)。

民營(yíng)房企再融資陷入半停滯狀態(tài)。

就算是“模范生”碧桂園，今年上半年，也只成功發(fā)債了17億元。直至7月下旬，才又獲得金額分別為35.8億港元及3.9億美元的雙幣定期貸款融資。

也就是說(shuō)，截至目前，今年以來(lái)，碧桂園合共獲得了78億元人民幣的融資。

這對(duì)于維持碧桂園這樣體量的企業(yè)來(lái)說(shuō)，幾乎是杯水車薪。

碧桂園在公告中坦言，確實(shí)，“公司賬面可動(dòng)用資金持續(xù)減少，出現(xiàn)了階段性的流動(dòng)壓力”。

對(duì)此，碧桂園的管理層進(jìn)行了深刻反思，認(rèn)為自身對(duì)本輪市場(chǎng)調(diào)整周期雖有預(yù)判，但對(duì)市場(chǎng)下行的深度、烈度和持續(xù)度估計(jì)不足，未能及早做出更有力度的應(yīng)對(duì)措施，未能洞見(jiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，對(duì)三四線及更低線城市投資比例過(guò)大、負(fù)債率壓降速度不夠等潛在風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)不夠深刻、化解行動(dòng)不夠及時(shí)有力。

已全力自救3年

多舉措維持經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定

其實(shí)，自2021年，房地產(chǎn)行業(yè)步入了前所未有的困難時(shí)期以來(lái)，碧桂園已經(jīng)采取過(guò)多項(xiàng)措施全力以赴自救，以對(duì)抗行業(yè)寒冬，竭盡全力保障現(xiàn)金流安全：

對(duì)外以“最小代價(jià)，最大價(jià)值”為目標(biāo)，加快銷售回款和應(yīng)收債權(quán)回收，拓展融資，努力盤(pán)活大宗及難去化商業(yè)類沉淀資產(chǎn)；對(duì)內(nèi)最大限度削減支出，以銷定產(chǎn)，嚴(yán)控?zé)o效產(chǎn)能、壓降各項(xiàng)非核心非必要的經(jīng)營(yíng)支出，加強(qiáng)費(fèi)用管控，精簡(jiǎn)組織架構(gòu)，高管帶頭降薪，嚴(yán)控銷管費(fèi)用等，銷管費(fèi)用占收入比例自2017年到2022年連續(xù)6年下降。

與此同時(shí)，該公司大股東對(duì)碧桂園經(jīng)營(yíng)全力支持——上市至今，公司控股股東及其家屬已通過(guò)借款、增持股票、購(gòu)買(mǎi)債券、以股代息等方式合計(jì)支持本公司折合約386億港元且從未減持股票，其中向公司累計(jì)提供折合約66億港元的無(wú)息無(wú)抵押借款。

這些舉措，支撐碧桂園走到了現(xiàn)在。

數(shù)據(jù)顯示，2020-2022三年，碧桂園籌資活動(dòng)中的現(xiàn)金流均呈現(xiàn)凈流出狀態(tài)，流出額分別為541.36億、129.04億和586.88億，起有息債務(wù)總額亦從2019年高峰期的3696億下降至2022年的2713億，凈減少額度接近1000億，這些債務(wù)的償還大部分來(lái)自公司內(nèi)部自有資金。

截至目前，碧桂園仍未出現(xiàn)公開(kāi)市場(chǎng)違約。近期，公司仍然在現(xiàn)金資源緊張的情況下，堅(jiān)持完成了“21騰越建筑MTN002”、“21騰越建筑MTN003”、“20碧地02”及“19碧地02”等債券的兌付，合計(jì)兌付本息規(guī)模58.9億元，充分顯示公司在保剛兌信用過(guò)程中的堅(jiān)定立場(chǎng)。

此外，碧桂園也在一直在竭盡全力堅(jiān)守保交付的信用底線——2022年全年及今年上半年分別按期交付了70萬(wàn)套、27.8萬(wàn)套房屋，位居行業(yè)首位，且遠(yuǎn)超第二名和第三名的交付總和。

然而，在市場(chǎng)銷售下滑、融資渠道受限的雙重?cái)D壓之下，碧桂園現(xiàn)金余額大量消耗，在硬扛了近兩年之后，最終出現(xiàn)階段性流動(dòng)壓力。

有業(yè)內(nèi)人士評(píng)論稱，碧桂園能堅(jiān)持到最后已非常不易，畢竟那么大的體量，在市場(chǎng)下滑如此劇烈的背景下，若非公司多年來(lái)一直堅(jiān)持嚴(yán)格的現(xiàn)金管控、合理的杠桿水平，恐怕早就已經(jīng)出現(xiàn)債務(wù)違約了。

成立專項(xiàng)工作小組

守住民企示范底線

盡管“遇到了公司自成立以來(lái)最大的困難”，但碧桂園不“躺平”，將采取有力有效的措施，努力扭轉(zhuǎn)當(dāng)前的困局。

據(jù)悉，目前，碧桂園已成立由董事會(huì)主席楊惠妍任組長(zhǎng)的專項(xiàng)工作小組，將工作重心聚焦于“保交付”、化解階段性流動(dòng)壓力、保障經(jīng)營(yíng)有序開(kāi)展三個(gè)方面，盡快渡過(guò)難關(guān)。

具體包括，采用?？顚Ｓ谩?yán)格管理預(yù)售監(jiān)控資金等方式，切實(shí)保障全國(guó)范圍內(nèi)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)并完成保交樓任務(wù)；與各持份者溝通，并考慮采取各種債務(wù)管理措施，積極化解階段性流動(dòng)壓力。此外，公司也將盡最大努力做好銷售，盤(pán)活酒店、寫(xiě)字樓、商鋪等沉淀資產(chǎn)，精簡(jiǎn)組織、減少行政管理費(fèi)用開(kāi)支，改善經(jīng)營(yíng)效益。

有房企融資部門(mén)內(nèi)部人士評(píng)價(jià)稱，碧桂園整體資產(chǎn)質(zhì)量、運(yùn)營(yíng)能力及盈利能力仍然良好，之前還獲得中債增全額擔(dān)保發(fā)行大額債券。它當(dāng)前面臨的困境是在行業(yè)回暖速度不及預(yù)期的情形下，短期內(nèi)債券集中到期而產(chǎn)生的暫時(shí)流動(dòng)性困難，并非公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力出現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)。

IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜也認(rèn)為，碧桂園的資產(chǎn)狀況和財(cái)務(wù)狀況優(yōu)于很多房企，是有機(jī)會(huì)獲得轉(zhuǎn)機(jī)的。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2022年底，碧桂園仍有1.2萬(wàn)億元的可售資源，3096億元的凈資產(chǎn)，凈負(fù)債率40%，

一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不同于資不抵債的出險(xiǎn)房企，碧桂園的公司資產(chǎn)足以覆蓋所有有息債務(wù)，流動(dòng)性不足只是階段性的問(wèn)題。

眼下更嚴(yán)重的問(wèn)題是，碧桂園的真實(shí)處境，或?qū)⒁l(fā)更大的蝴蝶效應(yīng)。

分析人士指出，碧桂園是受到監(jiān)管部門(mén)支持發(fā)債的示范性優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企，也是目前千億房企中碩果僅存的兩家民企之一。包括示范房企在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)大面積遭遇流動(dòng)性難題，說(shuō)明這已不僅僅是企業(yè)個(gè)體經(jīng)營(yíng)不善的問(wèn)題，而是進(jìn)一步折射出民營(yíng)房企所面臨的流動(dòng)性困局，應(yīng)該引起監(jiān)管層的重視。

若碧桂園的流動(dòng)性問(wèn)題無(wú)法得到妥善解決，很可能引發(fā)新一輪的信仰崩塌，導(dǎo)致民營(yíng)房企所剩無(wú)幾的陣地也失守。例如，近幾日，雅居樂(lè)、新城控股等公司的債券，也都被“連鎖反應(yīng)”，錄得了較大幅度的下跌。

專家表示，穩(wěn)地產(chǎn)，不僅能穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、更能“穩(wěn)就業(yè)、保民生”，穩(wěn)地產(chǎn)的首要是穩(wěn)市場(chǎng)主體。而目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售額有超過(guò)8成是民營(yíng)房企提供的，因此穩(wěn)主體的核心是穩(wěn)民營(yíng)房企。

民營(yíng)房企若是大面積陷入生存困境，將難以維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)。但目前的政策落地情況并不足以支撐民營(yíng)房企的基本面改善，加速融資等相關(guān)支持政策的落地，已經(jīng)迫在眉睫了。