7月24日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形式，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。

房地產(chǎn)，成為會(huì)議關(guān)注的重中之中。

會(huì)議明確，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系發(fā)生重大變化。

一石激起千層浪。

頂層會(huì)議重新定調(diào)房地產(chǎn)，釋放了什么信號(hào)？

樓市新一輪利好政策要來(lái)了？

01

中共中央政治局明確

樓市供求關(guān)系發(fā)生重大變化

7月24日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議。

談及房地產(chǎn)，會(huì)議指出：

①要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

②要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤(pán)活改造各類閑置房產(chǎn)。

③要有效防范化解地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，制定實(shí)施一攬子化債方案。

▲來(lái)源：財(cái)聯(lián)社

會(huì)議將房地產(chǎn)內(nèi)容放在了防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)的范疇，可見(jiàn)防范化解房地產(chǎn)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)依然是首要任務(wù)。

而會(huì)議首提：房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

▲2022年以來(lái)中央政治局會(huì)議中涉及房地產(chǎn)的內(nèi)容梳理（來(lái)源：中指研究院）

說(shuō)明，中央判斷，當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)由賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)為買(mǎi)方市場(chǎng)，相關(guān)政策需要適時(shí)調(diào)整。

不難看出，此次會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形式判斷發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變。

這意味著，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策或?qū)㈦S之發(fā)生重大轉(zhuǎn)向。

02

樓市政策“工具箱”
有望進(jìn)一步打開(kāi)

從本次中央政治局會(huì)議的表態(tài)來(lái)看，“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱”被重點(diǎn)提及，意味著未來(lái)地產(chǎn)政策放松的想象空間將有所增大，并且仍以因城施策的方式推進(jìn)。

比如，會(huì)議提出“更好滿足居民剛性和改善性住房需求”，目前來(lái)看，各地都已給出了不同程度的優(yōu)惠政策，如合理優(yōu)化購(gòu)房按揭利率、購(gòu)房資格等，部分下行壓力較大的城市會(huì)適當(dāng)調(diào)整首付比例。

結(jié)合今年上半年樓市下行的背景，接下來(lái)，在按揭利率、購(gòu)房資格、首付比例等方面，各地有望出臺(tái)更加放松調(diào)控的政策或措施。

防范化解地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方面，目前，行業(yè)面臨債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要為開(kāi)發(fā)商暴雷風(fēng)險(xiǎn)和保交樓風(fēng)險(xiǎn)。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“防風(fēng)險(xiǎn)”意味著適時(shí)調(diào)整優(yōu)化政策，加快推進(jìn)保交樓，房企風(fēng)險(xiǎn)處置等，對(duì)沖行業(yè)下行。包括通過(guò)降低LPR、熱點(diǎn)城市優(yōu)化行政措施等，繼續(xù)支持剛需和改善型需求，以托底市場(chǎng)，防范過(guò)快下行；也包括降低二手房交易成本等，促進(jìn)良性循環(huán)。

值得一提的是，這一次，近5年來(lái)一直堅(jiān)持的“房住不炒”原則并未提及。但這依然是地方因城施策的底線，也是未來(lái)中國(guó)樓市長(zhǎng)期堅(jiān)持的總基調(diào)。

03

再提城中村改造

主城區(qū)將迎發(fā)展新契機(jī)

除了利好政策有望進(jìn)一步放松，城中村改造也是會(huì)議釋放的另一個(gè)重要信號(hào)。

會(huì)議明確指出，要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤(pán)活改造各類閑置房產(chǎn)。

可見(jiàn)，城中村改造工作是加大保障性住房建設(shè)和供給的重要舉措和方式。

值得注意的是，7月21日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議也提及在超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造。并指出“在超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措。

▲7月21日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》（來(lái)源：CCTV新聞聯(lián)播）

那么，哪些城市屬于超大特大城市？

根據(jù)住建部于2022年10月公布的《2021年城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》，截至2021年末，全國(guó)共有8個(gè)超大城市，11個(gè)特大城市。這些城市人口人口密集，人口數(shù)量都在500萬(wàn)以上，住房供需矛盾相對(duì)突出。

▲全國(guó)超大特大城市名單（來(lái)源：財(cái)聯(lián)社）

兩大會(huì)議接連發(fā)聲支持“城中村改造”，意味著，城中村改造將成為接下來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)之一。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)政策導(dǎo)向是如何推進(jìn)供給側(cè)改革來(lái)滿足和釋放需求，比如滿足新市民、年輕人先租后買(mǎi)的需求；如何盤(pán)活存量提高供應(yīng)效率并匹配需求，包括城中村改造、老舊小區(qū)改造、縣域鎮(zhèn)域房屋改造，解決發(fā)展不配合、不充分的問(wèn)題。

如果真的開(kāi)啟大面積的城中村改造，將會(huì)為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)大量新增購(gòu)房需求。

而開(kāi)啟大面積的城中村改造，對(duì)于主城區(qū)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)新的發(fā)展機(jī)遇，主城區(qū)的老舊片區(qū)將迎來(lái)“蝶變”，居住環(huán)境和居住品質(zhì)都將大大提升。

▲部分城中村居住環(huán)境差，急需改善（買(mǎi)房參考/攝）

但城中村改造歷來(lái)都是一個(gè)難題，其工程量龐大，涉及開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、歷史遺留問(wèn)題多、拆賠高、資金需求量大等問(wèn)題，工作開(kāi)展比較難。

如今，高層再次發(fā)聲支持城中村改造，后續(xù)將有哪些細(xì)節(jié)跟進(jìn)落實(shí)？又將會(huì)產(chǎn)生多大的效果？我們拭目以待！

寫(xiě)在結(jié)尾

目前，整體樓市扔處于比較低迷的狀態(tài)，此次中共中央政治局會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的表態(tài)，宏觀政策有望繼續(xù)發(fā)力，調(diào)控政策存在進(jìn)一步優(yōu)化放松空間。

可以預(yù)見(jiàn)，下半年將會(huì)有更多重磅利好政策出臺(tái)，進(jìn)一步加速樓市的回暖，提振市場(chǎng)信心。

■撰文：生椰拿鐵

■編輯：涴來(lái)秋

■編審：王芳