去年一年里，全國(guó)出臺(tái)穩(wěn)樓市政策千余次。

其中的王炸，當(dāng)屬《“金融16條”》。

它誕生時(shí)，正值年末，樓市急需一劑強(qiáng)心劑，用翹尾來給全年劃上一個(gè)信心回升的句號(hào)。這就關(guān)乎到，買房人需要看到“保交樓”的強(qiáng)制保障，而開發(fā)商也需要有“保交樓”的現(xiàn)金流。

于是“金融16條”從“刺激需求端”到“保交付”，延展到了支持民營(yíng)房企發(fā)債、為民營(yíng)房企提供保交付專項(xiàng)借款、以及幫助民營(yíng)房企做債務(wù)展期上。

它幾乎是滿載著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的期許，也被業(yè)內(nèi)親切地稱為：“救市16條”。

但當(dāng)時(shí)，為了“軟著陸”，有幾條政策只給了半年的有效期，這也影響了機(jī)構(gòu)決策，不敢把步子完全邁開。

有自媒體稱，5月中旬開始，眾多房企尤其是爆雷房企，都在急切地關(guān)注這兩項(xiàng)政策能否延期，以及延期多久。部分承擔(dān)了房地產(chǎn)紓困職責(zé)的金融機(jī)構(gòu)也在等待。有房企反映，有些工作因此暫定了下來。

10日晚間，央行和金融監(jiān)管總局發(fā)布宣布：將“金融16條”其中原定半年有效的兩項(xiàng)政策，延期至2024年12月31日。而其他不涉及適用期限的政策長(zhǎng)期有效。

從只給半年解決期，到給足兩年。這一次，夠樓市恢復(fù)元?dú)饬藛幔?/p>

延期：債務(wù)可繼續(xù)展期 鼓勵(lì)為保交樓撥款

延期的兩條關(guān)鍵政策：

一條是：對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。

2024年12月31日前到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

另一條是：對(duì)于商業(yè)銀行按照《通知》要求，2024年12月31日前向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類；對(duì)債務(wù)新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。

對(duì)于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)。

總結(jié)來說，就是引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)，繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)存量融資展期，加大保交樓金融支持。

原因：抑制風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散 “保交樓”穩(wěn)市場(chǎng)

2022年，國(guó)內(nèi)債券市場(chǎng)展期數(shù)量大幅增加，全年展期金額1157.84億元、新增展期主體30家，主要集中于民營(yíng)房企。

當(dāng)時(shí)的展期，大部分都是先展一年，也就是今年內(nèi)到期——中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2023年6月末，2023年下半年尚在存續(xù)期的債券余額為4361.6億元。

其中三季度仍為償債高峰，單月到期余額近900億。

在上半年銷售未見好轉(zhuǎn)的大市場(chǎng)背景下，已經(jīng)展期的房企，今年也面臨著違約、再次違約的風(fēng)險(xiǎn)。

例如合景泰富、大唐地產(chǎn)、領(lǐng)地控股、建業(yè)地產(chǎn)等，就是有多番展期后首次違約。其中，建業(yè)地產(chǎn)還是在經(jīng)歷了國(guó)資入股、債務(wù)展期等一系列動(dòng)作后，于6月23日，宣告境外債正式違約。

而連環(huán)違約的也在發(fā)生，例如禹洲集團(tuán)、金科股份和融信中國(guó)等。

包括地方城投，有券商人士表示，“今年城投的還債壓力極大。7月6日時(shí)，昆明城投剛被納入失信被執(zhí)行人名單”。

現(xiàn)在，有關(guān)部門放話可繼續(xù)展期，確實(shí)能緩解房企到期債務(wù)壓力，避免房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步蔓延擴(kuò)散。

而“保交樓”的意義更不用贅述。

根據(jù)去年央行等部門出臺(tái)的專門措施，保交樓整體資金池已經(jīng)至少達(dá)到4000億元——政策性銀行手中有2000億規(guī)模的專項(xiàng)借款，商業(yè)銀行手上也有2000億元保交樓房貸額度。

上層對(duì)于“保交樓穩(wěn)民生”的決心，一直很鐵。

機(jī)構(gòu)遵循盈利導(dǎo)向 保交樓資金更靠政府

但落到成果上，數(shù)據(jù)的反應(yīng)卻差強(qiáng)人意。

有調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，截至5月全國(guó)保交樓項(xiàng)目交付比例僅有34%，其中華南地區(qū)交付比例較高，達(dá)56%；華東地區(qū)40%；較低的西南和華中地區(qū)分別為15%和16%。一年前“停工”項(xiàng)目最多的河南，交付率只有11%。

原因就在于，這些政策，并不是強(qiáng)制的，而是：基于商業(yè)性原則自主協(xié)商。

比如前段時(shí)間用“調(diào)虎離山之計(jì)”，偷走了和正榮、中梁三方共同成立公司的保險(xiǎn)箱的廈門地方國(guó)企——廈門國(guó)際信托，就并不遵循“金融16條”的導(dǎo)向，不讓項(xiàng)目開盤銷售，導(dǎo)致項(xiàng)目已停工超一年，還提出要“提前拿回自己的錢”。

正榮人士告訴地產(chǎn)壹線，事件還在持續(xù)上演抓馬新劇情——在正榮、中梁報(bào)警，并登報(bào)“被偷走的公章作廢”后，廈門國(guó)際信托甚至還拿著失效的公章，繼續(xù)去當(dāng)?shù)毓ど套鲎兏掷m(xù)，把正榮和中梁的董事，都換成了自己的員工。

另外還有一家還未暴雷的民營(yíng)企業(yè)透露，在去年底“金融16條”出臺(tái)后，包括中行、建行、交行在內(nèi)的10家銀行，都主動(dòng)來合作要給其授信，合計(jì)額度超過400億元。但半年過去了，實(shí)際并沒有落地的給錢。

想要獲得“保交樓”的資金支持，這幾家民企表示，更多還是要靠政府的專項(xiàng)紓困資金。

執(zhí)行偏向國(guó)央企 民企難被選擇

包括企業(yè)層面，不止民營(yíng)房企，甚至有混合制國(guó)央企，今年以來也“暴雷聲依舊”。

億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，從信貸融資方面來看，“金融16條”出臺(tái)至今，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企總授信額度超過6萬億元，受益企業(yè)主要為國(guó)央企，僅有5家混合所有制企業(yè)及民企授信額度超過1000億。

從債券融資方面來看，曾經(jīng)的“宇宙第一大房企”碧桂園，上半年新增融資額為17億。而依然穩(wěn)坐行業(yè)前10強(qiáng)的龍湖，上半年新增融資額為0。新進(jìn)入行業(yè)TOP10的濱江，新融資15億。

這些“示范民企”，同比去年，再融資額都在進(jìn)一步減少。

而出險(xiǎn)邊緣或已出險(xiǎn)企業(yè)，獲得的資金更少，甚至債券融資通道緊閉——苦撐近一年，在4月終于暴雷的合景泰富，上半年境內(nèi)債發(fā)行額7億；一步步走向暴雷的旭輝，是0。

在“金融16條”里，有一條“國(guó)有、民營(yíng)房企一視同仁”，按照最新的延期規(guī)定，這一導(dǎo)向是“長(zhǎng)期有效”。

這一次，民企希望，不止延期，且能有效。