2019年，中交地產(chǎn)董事長李永前履新時提出了一個銷售目標：2019年沖刺350億，2020年沖刺500億，2023年遠在千億元之上，做到央企前三。

也正是在2019年，中交開啟了擴張模式，在全國四處溢價拿地，擴張的資金，多來源于控股股東中交房地產(chǎn)集團。

3年過去，中交地產(chǎn)2022年全口徑銷售金額458.82億元，離明年目標還差一半以上，甚至不及2020年的目標額。

雖然銷售上沒做出什么成績，但中交地產(chǎn)卻花了更多的錢——也正是在2019年，中交開啟了擴張模式，在全國四處溢價拿地。

而支撐中交這種可以不用“以銷定投”行為的，就是中交地產(chǎn)的控股股東中交房地產(chǎn)集團。

查閱公開信息可見，2022年全年，大股東中交房地產(chǎn)已經(jīng)向中交地產(chǎn)提供借款185.88億元；今年前三個月，中交地產(chǎn)又從大股東處借走了48億元，100億的額度已用去接近一半。

造血能力不足

中交膨脹的擴張野心，首先體現(xiàn)在土儲上。

從2019年到2021年，中交地產(chǎn)項目數(shù)量從55個增加到103個，土地儲備從929萬平方米增加到1788萬平方米。

尤其在2020年，中交地產(chǎn)新增土地建面同比增長了176.9%，土地購置總價款535.8億元，超出年內(nèi)533億元銷售金額。

四處高溢價拿地，但銷售和結(jié)轉(zhuǎn)目標相對滯后，這導致其現(xiàn)金流狀況日益惡化。

2019年-2021年，中交地產(chǎn)經(jīng)營活動、投資活動現(xiàn)金流量凈額均為負值。2020年最為嚴重，經(jīng)營現(xiàn)金流凈額為-187.4億元，同比大跌288.04%。

不過，2022年中交地產(chǎn)現(xiàn)金流層面有所好轉(zhuǎn)，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額轉(zhuǎn)正為29.35億元，同比增幅165.92%。

主要在于，今年拿地數(shù)量減少以及底價拿地等因素，本期支付的土地款價減少，使得經(jīng)營活動現(xiàn)金流出同比減少55.34%。

但另一方面，由于銷售回款減少，中交經(jīng)營活動現(xiàn)金流入也同比減少43.58%。

2022年全年，中交地產(chǎn)全口徑銷售回款450.84億元，較上年同期降低23.72%；權(quán)益口徑銷售回款291.32億元，較上年同期降低30.47%。

這家有28年歷史的老牌央企，2022年銷售額業(yè)績（全口徑）458.82億元，不僅未達到李永前制定的目標，排名甚至還不如近年來像建發(fā)、越秀、國貿(mào)這類逆勢增長的區(qū)域國企。

向自家人連環(huán)借款

高速擴張的錢，從哪里來？

頂著央企的頭銜，中交地產(chǎn)在市場上融資并不難，中票、公司債、ABS、購房尾款保理等花式融資方式，均有涉足。

但還是自家人好開口。

2020年，中交地產(chǎn)開始與中交房地產(chǎn)集團（下稱“地產(chǎn)集團”）簽署年度借款框架合同。2020年，借款額度為不超過80億元；到了2021-2022年，中交地產(chǎn)把額度提高到了100億元。

在2022年期間，中交地產(chǎn)多次向地產(chǎn)集團追加借款額度。9月份追加借款額度50億元，到了去年12月，中交地產(chǎn)又新增了兩筆借款額度，共計110.6億元。

截至年底，中交地產(chǎn)已經(jīng)向地產(chǎn)集團借款185.88億元，遠超年初既定的借款額度。

簽訂借款的理由相近，均是為應對市場激烈的競爭，在土地、資金等方面做好準備。

上述借款利率在7%-10%之間，高于其公開發(fā)行債券（3.52%-4.99%），以及銀行借款利率（3.8%-6.5%）。

中交地產(chǎn)2022年財報顯示，截至2022年年底，通過關(guān)聯(lián)方借款的利息已經(jīng)達到3316萬元，遠高于非關(guān)聯(lián)方約47萬元借款利息。

但勝在簡單方便，這樣的錢借著也容易上癮。

其實，大手筆借錢求規(guī)模后，中交地產(chǎn)負債規(guī)模不斷攀升，早就成了央企中罕見的“三道紅線”全踩房企。

截至2022年底，中交地產(chǎn)“三道紅線”指標仍超過閾值。其中，賬面現(xiàn)金及等價物為86.8億元，短期借款為8.9億元，一年內(nèi)到期的非流動負債達177.5億元，債務壓力依然不小。

試圖找尋新抓手

背靠大樹的中交，一心想著做大做強。銷售未達標之時，中交又把視線轉(zhuǎn)向了代建。

從綠城出來的李永前，早在履新之初就表示要“輕重資產(chǎn)”雙向發(fā)力。2020年，中交地產(chǎn)設立了【中交房地產(chǎn)管理集團有限公司】作為代建業(yè)務平臺。

去年，紓困類代建愈受青睞，中交也加快了布局的腳步:

上半年，中交地產(chǎn)招賢納士，世茂原副總裁劉輝跳槽到中交擔任代建板塊總經(jīng)理。

下半年，中交與同是央企的信達地產(chǎn)共同簽署合作協(xié)議，共同操盤項目建設。

有分析認為，中交希望借著更少的資源和投入，來繼續(xù)實現(xiàn)規(guī)模爬升，主業(yè)造血能力有限，就要多幾條腿跑步。

但目前，中交地產(chǎn)代建業(yè)務在自家營收中仍然沒什么存在感，2020年-2022年，房地產(chǎn)業(yè)務穩(wěn)占營收99%，代建業(yè)務收入占比不足1%。

2020-2022年，其代建業(yè)務簽約金額分別為8.38億元、10.24億元、13.63億元；同是“中交系”的規(guī)模代建商綠城管理，2022年合約銷售額已超875億元。

從去年開始，更多房企希望在代建賽道分一杯羹。羽翼尚未豐滿的中交管理，除了要面臨同門強大競爭，還要面對眾多旭輝、世茂、華夏幸福等眾多老牌地產(chǎn)商背景房企的壓力。

有分析師坦言，中交做代建的天然優(yōu)勢是央企品牌，且不缺錢。像政府和AMC機構(gòu)的紓困代建業(yè)務，多數(shù)會考慮國央企來幫忙。

當完成保交付任務后，僅靠央企這個頭銜，增長空間有多大？還有待觀察。