11月25日深圳第四輪土拍，熟悉的身影又出現(xiàn)了。

深圳地鐵斥資39.6億元，以最快速度拿下全場(chǎng)體量最大的地塊。

早在一個(gè)月前的深圳第三輪土拍，深圳地鐵已經(jīng)花了60余億元，包攬貨架上近一半的貨量。

這邊廂激情掃貨之時(shí)，那邊廂正在苦尋賣房之道。

南寧新房量?jī)r(jià)齊下滑四個(gè)月后，南寧軌道地產(chǎn)想出了“獨(dú)一無(wú)二”的優(yōu)惠大禮包：凡在年內(nèi)成交旗下任一住宅項(xiàng)目的客戶，可享受免費(fèi)坐地鐵10年的福利。

樓市行情不好，還要通過(guò)房地產(chǎn)反哺自己的主業(yè)，作為國(guó)企的南寧地鐵也低下頭顱，玩起花樣營(yíng)銷。

國(guó)企也要面對(duì)去化壓力

多數(shù)網(wǎng)友們對(duì)年卡優(yōu)惠不太買賬：噱頭到位了，誠(chéng)意還不夠足。

南寧地鐵單程票價(jià)最高7元，每天往返兩趟14元，假如一個(gè)人整年都坐地鐵出行，10年能省5.1萬(wàn)元左右。

部分樓盤表示，一家最多三口人使用該優(yōu)惠，10年能省15萬(wàn)元左右。

前述條件均成立的情況下，以南軌旗下 1.5萬(wàn)/平的最貴樓盤來(lái)算，買下100平的房子，折扣分別是個(gè)人97折和家庭88折。

看起來(lái)，家庭人口多的要?jiǎng)澦阈扇缃窆?jié)假日樓盤促銷，也能達(dá)到這個(gè)優(yōu)惠程度。

網(wǎng)友們這回學(xué)精了，“不就是‘小麥大蒜’的營(yíng)銷噱頭，現(xiàn)在又復(fù)刻到了公共交通上嗎？”

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，這場(chǎng)營(yíng)銷背后的直接原因，主要有二。

一是現(xiàn)在進(jìn)入了年末階段，這是房企關(guān)鍵的促銷節(jié)點(diǎn)。

二是從市場(chǎng)行情來(lái)看，南寧今年樓市一直走弱，新房銷售連續(xù)4個(gè)月下滑，10月新房庫(kù)存達(dá)到了24.3個(gè)月。

去化壓力下， 當(dāng)?shù)馗骷议_(kāi)發(fā)商都打起了價(jià)格戰(zhàn)。

由于軌道地產(chǎn)的國(guó)企屬性，不能低于備案價(jià)銷售，也不能大量給予“返現(xiàn)”，借地鐵年卡送優(yōu)惠，既有機(jī)會(huì)刺激成交，又顯得低調(diào)。

“以房養(yǎng)鐵”需求增長(zhǎng)

再看南寧軌道地產(chǎn)的營(yíng)銷文案，上面還寫道：“每一份收入都要反哺軌道建設(shè)。”

這也是多數(shù)城市地鐵公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重心。

眾所周知，地鐵公司單靠賣地鐵票遠(yuǎn)不能賺錢，甚至是虧本買賣。城市軌交建設(shè)資金主要來(lái)源是政府財(cái)政資金和間接融資，運(yùn)營(yíng)則主要靠財(cái)政補(bǔ)貼。

地鐵公司雖然背靠大山，但總不能坐吃山空，于是積極開(kāi)拓“副業(yè)”。

早年香港地鐵“地鐵+物業(yè)”的模式傳入大陸，地鐵公司沿線拿地開(kāi)發(fā)，物業(yè)享受地鐵帶來(lái)的溢價(jià)，還能挖掘商業(yè)價(jià)值（TOD），超額的利潤(rùn)都?xì)w于地鐵公司。

深圳、武漢、南寧等城市都學(xué)了一二。

深圳地鐵是押寶房地產(chǎn)的典型，一手獨(dú)立操盤TOD，另一手握著萬(wàn)科的股權(quán)，雙重輸血管道下，一躍成為全國(guó)最賺錢的地鐵公司。

地鐵線路并不多的南寧地鐵，營(yíng)收常年位列全國(guó)地鐵公司前十陣營(yíng)，房地產(chǎn)功不可沒(méi)。

2021年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，南寧軌道交通營(yíng)業(yè)收入為33.66億元，商品房和物業(yè)服務(wù)收入占總收入71%。

但疫情以來(lái)，由于中斷運(yùn)營(yíng)、原材料上漲等情況影響，全國(guó)地鐵經(jīng)營(yíng)成本都在上升。

《城市進(jìn)化論》調(diào)研數(shù)據(jù)表明， 尤其在南寧、寧波、蘭州等地，上半年地鐵的經(jīng)營(yíng)成本/營(yíng)業(yè)收入比例超過(guò)100%，利潤(rùn)空間進(jìn)一步被壓縮。

加上各地財(cái)政緊縮，地鐵公司本身獲得的補(bǔ)貼有可能變少。

搞房地產(chǎn)的兒子，此時(shí)更需要好好賣房，撐起全家的門面。

上海金融與法律研究院研究員劉遠(yuǎn)舉在撰文也提到，地鐵+地產(chǎn)模式并非萬(wàn)能靈藥，尤其在二三線城市的收益和發(fā)展?jié)摿θ源^察。

“一個(gè)大城市，即便不用軌道地產(chǎn)模式，只要事先明確規(guī)劃，政府財(cái)政仍然可以從地價(jià)上漲中受益，然后通過(guò)補(bǔ)貼形式支持地鐵發(fā)展?！?/p>

土拍場(chǎng)上的高光時(shí)刻

以往，地鐵公司們多數(shù)在自家圈子里秀肌肉。而這一年來(lái)，地鐵公司們?cè)诘禺a(chǎn)行業(yè)迎來(lái)高光時(shí)刻。

最突出的戰(zhàn)績(jī)是在土拍市場(chǎng)上“掃貨”。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年前9個(gè)月權(quán)益拿地金額TOP100的企業(yè)中，有8家地鐵公司上榜，拿地總金額為585億元，再創(chuàng)新高。

而早在2020年，僅有深圳地鐵一家公司上榜。

一方面，土地市場(chǎng)持續(xù)冷清，地方政府希望讓地鐵公司這類國(guó)企去托底這項(xiàng)業(yè)務(wù)，才能保住自家財(cái)政。

地塊和出讓條件像是為地鐵公司量身定做，一般都是地鐵上蓋項(xiàng)目，并要求買人須具有地鐵線網(wǎng)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理經(jīng)驗(yàn)，或需簽訂地鐵工程保護(hù)等建設(shè)管理協(xié)議。

另一方面，政府不斷調(diào)整土地出讓規(guī)則，民企競(jìng)爭(zhēng)減少，對(duì)地鐵公司而言也有利好。

觀察全國(guó)多地的土拍發(fā)現(xiàn)，地鐵公司基本上都以底價(jià)拿下土地，這意味著后續(xù)的利潤(rùn)空間在變大，有機(jī)會(huì)改善自身的現(xiàn)金流。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地鐵公司自身也有優(yōu)勢(shì)，一是對(duì)TOD項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)處理更有經(jīng)驗(yàn)。

“地鐵上蓋物業(yè)或綜合體，在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中有著極高的難度。不僅要考慮與地鐵的有效銜接且兼顧地鐵運(yùn)營(yíng)安全，還需要在地上物業(yè)在設(shè)計(jì)和交付使用后考慮減震和降噪?！边@些都需要地鐵公司協(xié)調(diào)解決。

另在資金方面，多數(shù)TOD項(xiàng)目涉及資金龐大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，現(xiàn)在國(guó)資背景的開(kāi)發(fā)商更具有這樣的資金周轉(zhuǎn)實(shí)力。

但單從造房子、賣房子這件事來(lái)談，主流房企可能更專業(yè)。

部分地鐵公司拿地后，看上了主流房企的操盤運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，便拉來(lái)房企組隊(duì)開(kāi)發(fā)樓盤。例如，廣州地鐵這一兩年主要就是走聯(lián)合開(kāi)發(fā)模式，拿地后引入越秀、新世界、珠江實(shí)業(yè)等老牌開(kāi)發(fā)商操刀運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。

某西北城市的地鐵公司表示，目前公司還是一級(jí)開(kāi)發(fā)為主，二級(jí)開(kāi)發(fā)為輔，小股份合作參與開(kāi)發(fā)，由合作開(kāi)發(fā)企業(yè)操盤，“一是想借此積累開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、二是希望通過(guò)主流房企的品牌關(guān)注度，擴(kuò)大自身市場(chǎng)名聲?！?/strong>