樓市數(shù)據(jù) 丨 土地市場(chǎng) 丨城市觀察丨 買房觀點(diǎn)

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　　大家好，這里是德陽房產(chǎn)超市頻道。

　　瘋狂，太瘋狂了！

　　樓市再次迎來一大波新政，上至央行，下至地方，購房福利政策再次超級(jí)加倍，涉及公積金、商貸、二手房買賣等，最近要買房的真的是太太太太安逸了。

　　廢話不多說，我們來看具體政策有哪些，走起！

　　在國(guó)慶前，中央就連續(xù)發(fā)布了三條樓市新政，且得到人民日?qǐng)?bào)、新華社等官方媒體的轉(zhuǎn)載，足見相關(guān)政策的重要性。

　　第一重大禮，來自9月29日。

　　9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

　　具體的政策要求如下：

　　中國(guó)人民銀行上?？偛浚鞣中?、營(yíng)業(yè)管理部，各省會(huì)（首府）城市中心支行、副省級(jí)城市中心支行；各銀保監(jiān)局：

　　為堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，因城施策用足用好政策工具箱，更好支持剛性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，按照國(guó)務(wù)院有關(guān)部署，現(xiàn)就階段性調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

　　一、對(duì)于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

　　二、按照“因城施策”原則，符合上述條件的城市政府可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及調(diào)控要求，自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)指導(dǎo)省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制配合實(shí)施。

　　中國(guó)人民銀行

　　中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)2022年9月29日

　　這里，我們也能看出來，新政是有前置條件的，那就是在今年6-8月新房銷售均價(jià)同環(huán)比雙降的城市才符合，那德陽呢？

　　根據(jù)德陽樓市的歷史數(shù)據(jù)來看，德陽市本級(jí)的均價(jià)已經(jīng)連續(xù)多月上漲，6-8月的新房銷售均價(jià)也是環(huán)比上漲態(tài)勢(shì)，這樣來看，德陽是不符合該新政的城市。

　　第二重大禮，來自9月30日。

　　中國(guó)人民銀行決定，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個(gè)人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。

　　本次公積金利率下調(diào)雖然不多，100萬等額本息30年的話，利息總額可以少2.26萬，蚊子腿再細(xì)也是肉啊，本來這兩年錢就難賺，能節(jié)省個(gè)2萬塊，真的是不錯(cuò)了。

　　明顯感受就是，兩個(gè)政策都更強(qiáng)調(diào)首套房，足足可見中央針對(duì)“房住不炒”的決心，有剛性住房需求的人則可以更好享受福利政策，買一套自住用房。

　　第三重大禮，同樣也是來自9月30日。

　　財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局30日發(fā)布公告稱，為支持居民改善住房條件，自2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

　　公告明確，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。

　　享受公告規(guī)定優(yōu)惠政策的納稅人須同時(shí)滿足以下條件：一是納稅人出售和重新購買的住房應(yīng)在同一城市范圍內(nèi)；二是出售自有住房的納稅人與新購住房之間須直接相關(guān)，應(yīng)為新購住房產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人之一。

　　關(guān)于這個(gè)稅到底怎么退，退多少，我們來看具體的政策解讀。

　　1、納稅人的退稅金額怎么計(jì)算？

　　具體計(jì)算公式為：

　　1、新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，退稅金額=現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的個(gè)人所得稅；

　　2、新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，退稅金額=（新購住房金額÷現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額）×現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的個(gè)人所得稅。

　　其中，原住房轉(zhuǎn)讓金額和新購住房金額均不含增值稅。

　　2、出售多人共同持有住房的，納稅人怎么計(jì)算自己的退稅金額？

　　對(duì)于出售多人共同持有住房或新購住房為多人共同持有的，應(yīng)按照納稅人所占產(chǎn)權(quán)份額確定該納稅人現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額或新購住房金額。

　　3、如何確定出售住房和重新購買住房的時(shí)間？

　　出售現(xiàn)住房的時(shí)間，以納稅人出售住房時(shí)個(gè)人所得稅完稅時(shí)間為準(zhǔn)。

　　新購住房為二手房的，購買住房時(shí)間以納稅人購房時(shí)契稅的完稅時(shí)間或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證載明的登記時(shí)間為準(zhǔn)。稅務(wù)機(jī)關(guān)將為納稅人預(yù)填上述涉稅信息，納稅人可以與繳稅時(shí)取得的完稅證明上標(biāo)注的時(shí)間進(jìn)行核對(duì)。新購住房為新房的，購買住房時(shí)間以在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門辦理房屋交易合同備案的時(shí)間為準(zhǔn)，納稅人可以依據(jù)房屋交易合同據(jù)實(shí)填寫。

　　4、符合享受該政策的納稅人應(yīng)當(dāng)向哪里提起退稅申請(qǐng)？

　　納稅人享受居民換購住房個(gè)人所得稅退稅政策的，應(yīng)當(dāng)向征收現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，也就是說，納稅人賣房時(shí)在哪個(gè)稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納了個(gè)人所得稅，就向哪個(gè)稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退稅。稅務(wù)部門實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記稅費(fèi)一窗辦理制度，一般情況下，納稅人應(yīng)當(dāng)在本地政務(wù)服務(wù)大廳或者不動(dòng)產(chǎn)交易大廳等場(chǎng)所繳納現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓所得的個(gè)人所得稅，因此仍應(yīng)到該政務(wù)服務(wù)大廳或不動(dòng)產(chǎn)交易大廳提起退稅申請(qǐng)，如果當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)另有規(guī)定，按照規(guī)定辦理。

　　10月9日，德陽住房公積金管理中心發(fā)布最新公告，自2022年10月1日起，德陽首套個(gè)人住房公積金貸款執(zhí)行利率將下調(diào)，最低2.6%！

　　具體政策如下：

　　1、2022年10月1日（含）后新發(fā)放的首套個(gè)人住房公積金貸款按照調(diào)整后的利率標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行（詳見上表）。

　　2、對(duì)于2022年10月1日前已發(fā)放的首套個(gè)人住房公積金貸款：貸款期限在1年（含1年）以內(nèi)的，還款期不作調(diào)整，執(zhí)行原利率2.75%；貸款期限在1-5年（含5年）以內(nèi)的，在2022年10月1日（含）至2022年12月31日期間還款仍按原利率2.75%執(zhí)行；貸款期限在5年以上的，在2022年10月1日（含）至2022年12月31日期間還款仍按原利率3.25%執(zhí)行。自2023年1月1日（含）開始，按當(dāng)日相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率標(biāo)準(zhǔn)。

　　3、對(duì)于已經(jīng)受理（含已簽訂借款合同）但未發(fā)放的首套個(gè)人住房公積金貸款，均執(zhí)行調(diào)整后的個(gè)人住房公積金貸款利率標(biāo)準(zhǔn)。

　　4、因利率調(diào)整，中心業(yè)務(wù)系統(tǒng)需要修改相關(guān)參數(shù)設(shè)置，已受理未發(fā)放的貸款需延期發(fā)放，敬請(qǐng)諒解。業(yè)務(wù)系統(tǒng)調(diào)整期間貸款資料正常受理。

　　這么多年了，德陽公積金利率總算下調(diào)了。

　　剛開始，德陽的公積金貸款利率是4%，后經(jīng)過多次調(diào)整，一直保持在3.25%的執(zhí)行利率，從2015年至今年，這一利率保持了7年沒松動(dòng)。

　　5年以上利率從3.25%降低到3.1%，目前德陽夫妻雙方公積金貸款最高額度是60萬，按照60萬30年等額本息算的話，這一輪利率下調(diào)可以節(jié)約1.35萬的利息。

　　新政策一來，有公積金的，購買首套房的真的必須感慨一句：香，真香！

　　從商業(yè)貸款利率下調(diào)至二手房退稅，再到公積金利率下調(diào)，本輪政策可謂覆蓋面非常的廣，既有對(duì)剛需購房者需求的刺激，也有對(duì)改善購房者需求的刺激，并且新政接連不斷，不知道能對(duì)市場(chǎng)帶來多大的刺激作用。

　　說實(shí)在的，樓市再不刺激刺激，真的就要透心涼了。

　　今年上半年各房企的業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，28家上市房企的員工數(shù)量合計(jì)少了5萬人，看得出來，大家的日子多難熬。

　　房掌柜一個(gè)朋友，在地產(chǎn)行業(yè)干了10年了，今年失業(yè)了，至今還沒找到合適的工作。在房地產(chǎn)行業(yè)，失業(yè)成了常態(tài)，一份穩(wěn)定的工作成了渴望。