上個(gè)月有一個(gè)新聞，說(shuō)是山東省青島市一位市民購(gòu)買了110平方米的房子，到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米；購(gòu)房時(shí)銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時(shí)卻變成了46%。

而最近，內(nèi)蒙古有可能成為全國(guó)第一個(gè)取消公攤面積的地區(qū)。這件事把公攤面積又推上了風(fēng)口浪尖。

說(shuō)起小區(qū)的公攤面積，我們先打個(gè)比方。這有點(diǎn)兒像我們買榴蓮，榴蓮有兩種買法，一種是連皮一塊買，因?yàn)槟悴恢滥荛_(kāi)出多少果肉，所以這樣買價(jià)格要便宜一些。還有一種買法是直接買果肉，你不用碰運(yùn)氣，但價(jià)格就要貴一些。

如今我們?nèi)∠珨偯娣e，就相當(dāng)于是扒掉了榴蓮的外殼，直接買里面的果肉。

說(shuō)起來(lái)買榴蓮和買房子還是不一樣，因?yàn)橘u榴蓮的商家也不知道一顆榴蓮里有多少果肉，所以消費(fèi)者不會(huì)感覺(jué)不公平。

但是小區(qū)的公攤面積有多大開(kāi)發(fā)商卻是心里有數(shù)，被蒙在鼓里的只有消費(fèi)者。這就讓消費(fèi)者感到不公平。

那么公攤面積怎么來(lái)的呢？據(jù)說(shuō)是跟香港學(xué)的。

我國(guó)內(nèi)地的商品房市場(chǎng)從上世紀(jì)八十年代末期在深圳起步，而這時(shí)候隔壁香港的樓市已經(jīng)很成熟了，那就簡(jiǎn)單了，直接有樣學(xué)樣唄。

1987年，深圳從香港引進(jìn)了土地招拍掛模式，1994年又從香港引進(jìn)了房屋預(yù)售制度，而公攤面積根據(jù)瞭望智庫(kù)的分析也是從香港引進(jìn)的。

預(yù)售制加上公攤面積，這就給購(gòu)房者挖了個(gè)大坑。

如果是現(xiàn)房，購(gòu)房者在買房之前完全可以找第三方丈量一下套內(nèi)面積。公攤面積占比多少一目了然。

可因?yàn)槭穷A(yù)售制，購(gòu)房者交錢(qián)的時(shí)候可能房子還沒(méi)建起來(lái)，沒(méi)辦法事先丈量。如果再不留神合同條款，光聽(tīng)銷售人員口頭承諾，可能就會(huì)像青島那位市民一樣吃大虧。

而公攤面積最大的問(wèn)題是產(chǎn)權(quán)不清晰。

換句話說(shuō)，你不知道這個(gè)模糊的公攤面積中，屬于自己的利益范圍在哪里，但又不得不額外花一筆錢(qián)買不需要的東西。

因?yàn)橛欣蓤D，開(kāi)發(fā)商在電梯、路燈、陽(yáng)臺(tái)、綠地這些必要的基礎(chǔ)設(shè)施之外，開(kāi)始往公攤面積里塞更多的東西。

高檔一點(diǎn)的樓盤(pán)甚至還有會(huì)所、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、地下車庫(kù)、空中花園……而這些可不是對(duì)小區(qū)業(yè)主免費(fèi)的?？梢哉f(shuō)是用你的錢(qián)建了這些設(shè)施，然后再租給你。

于是在2013年，實(shí)用面積取代建筑面積成為香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的新計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，公攤面積的時(shí)代在香港結(jié)束了。

而被香港手把手教出來(lái)的內(nèi)地，也開(kāi)始考慮填掉公攤面積這個(gè)大坑。

很多人擔(dān)心取消公攤面積會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。我覺(jué)得不會(huì)，房?jī)r(jià)的漲跌與是否取消公攤面積關(guān)系不大。

就像我在以前的評(píng)論里反復(fù)強(qiáng)調(diào)的，產(chǎn)品的價(jià)格不取決于成本，而是取決于供需關(guān)系。市場(chǎng)是有競(jìng)爭(zhēng)的，開(kāi)發(fā)商和開(kāi)發(fā)商之間競(jìng)爭(zhēng)激烈。

現(xiàn)在大家都取消了公攤面積收費(fèi)。如果你的小區(qū)價(jià)格上漲了，而別人的小區(qū)沒(méi)上漲，那你說(shuō)消費(fèi)者會(huì)買誰(shuí)的房子？

退一步講，即使單位面積價(jià)格上漲，總價(jià)格應(yīng)該也是和過(guò)去持平。但消費(fèi)者不用為他們不需要的東西花錢(qián)了。

而接下來(lái)的問(wèn)題是，取消公攤面積之后，小區(qū)的公共用地和公共設(shè)施又由誰(shuí)來(lái)買單呢？關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，我們只能看先行一步的香港樓市是怎么做的。

據(jù)《新周刊》的一篇報(bào)道介紹，對(duì)于公共空間諸多設(shè)施的維護(hù)費(fèi)用，香港仍然采取按每個(gè)單位分?jǐn)偟霓k法，管理公司添置及改建設(shè)施的行動(dòng)，則須通過(guò)業(yè)主法團(tuán)同意。

而且在香港，過(guò)去公攤面積所包含的公共資源，被分成了兩部分，一部分是必要設(shè)施，比如電梯、路燈、暖氣，雖然不在業(yè)主屋內(nèi)，卻切實(shí)影響業(yè)主的居住舒適度。這一部分，仍然按照公攤面積算進(jìn)房?jī)r(jià)里，但公攤比例要比過(guò)去小很多。

而其余并不必要的公共設(shè)施和公共空間，它們的使用權(quán)限，收益的歸屬，支出的承擔(dān)者，則通過(guò)地產(chǎn)商與業(yè)主協(xié)商解決；當(dāng)然這還涉及‘知情權(quán)’的問(wèn)題，地產(chǎn)商在房屋交易的階段，對(duì)于一些可能引發(fā)法律糾紛的細(xì)節(jié)，必須做好信息的傳達(dá)和解釋。

而取消公攤面積還可能面臨另一個(gè)問(wèn)題，那就是當(dāng)開(kāi)發(fā)商無(wú)利可圖，也就沒(méi)有動(dòng)力興建公共空間和公用設(shè)施，這有可能影響購(gòu)房者的居住質(zhì)量。比如縮水的陽(yáng)臺(tái)和綠地，消失的兒童樂(lè)園和健身場(chǎng)所。

對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，香港的解決辦法就是由政府出手，一方面通過(guò)法律法規(guī)要求地產(chǎn)商必須提供一定比例的公用設(shè)施。另一方面則以減免土地價(jià)格的方式鼓勵(lì)地產(chǎn)商建設(shè)公用設(shè)施。

所以我們可以看到，取消公攤面積并不是一個(gè)簡(jiǎn)單的操作，它會(huì)帶來(lái)一系列后續(xù)問(wèn)題。這需要政府、房地產(chǎn)商和購(gòu)房者三方共同來(lái)協(xié)商解決。但無(wú)論如何，取消公攤面積至少能讓顧客們的每一分錢(qián)“花得踏實(shí)”。